上海：楼市重现供大于求 住宅成交量环比减两成

中国房地产信息网/20080521　

    2008年4月，上海房地产市场供求比为1∶0.91。商品房供应继续放量，而成交量则有所萎缩，市场重现供大于求的态势。

    商品房市场分析

    市场又现供大于求

    4月，上海房地产市场供求比为1∶0.91。商品房供应继续放量，而成交量则有所萎缩，市场重回供大于求的态势。全市商品房新增供应量207.8万平方米，环比增加10.41万平方米，增幅5.27%。商品房成交量188.13万平方米，环比减少38.97万平方米，减幅17.16%。

    动迁配套供应放量

    4月，各类物业所占比重变化情况为：商品住宅占比48%，环比下降17个百分点，动迁配套物业增加20个百分点，升至33%；办公物业上升1个百分点；商业物业与了月持平。

    商品住宅成交减8.8%

    4月，住宅类物业的成交量有所下降，商品住宅成交量环比减少23.7万平方米，减幅8.8%，动迁配套成交环比减少30.5%；商办类物业成交量环比增加3.84万平方米，增幅15.55%。由于市中心高端物业升温，内环内4月成交量21.04万平方米，环比增加57.25%；其余四环不同程度地减少，郊环外降幅最大。

    成交均价先高后低

    4月，全市商品房成交均价1.1596万元/平方米，环比上涨2411元/平方米，涨幅26.25%。商品房、商品住宅周成交均价，出现先高后低的特征，在月初攀高后一路下跌，月末一周商品房、商品住宅的成交均价分别为1.0749万元/平方米和1.3374万元/平方米，较月初一周下降25.73%、20.14%。

    住宅市场分析

    中心区域供不应求

    4月，住宅市场供求比为1∶0.89，市场供求比再度出现下滑。动迁配套类物业供应大幅上升，而成交却出现下降，拉低了4月住宅供求比。各环线供求冷热不均：内环内、中外环和外郊环供不应求，特别是内环内的高端区域，进入稳定销售期，而郊环外由于供应大规模扩张，成交则出现下滑，即期成交率不足50%。

    商品住宅供应降23%

    4月，全市住宅市场新增供应量为167.9万平方米，环比上升9.1%。商品住宅的供应出现下降，为99.1万平方米，环比下降23%。动迁配套供应大幅上升，为68.8万平方米，增幅达173.3%。

    动迁配套成交减30.5%

    4月，全市住宅市场成交量为149.9万平方米，环比下滑18.4%。商品住宅成交量为93.5万平方米，环比下滑8.8%。动迁配套类成交56.4万平方米，环比减少30.5%。商品住宅成交跟随供应同步下滑，供求比为1：0.94，说明市场需求仍处于比较理性的状态。

    成交价格一路狂飙

    4月，全市商品住宅的成交均价1.5692万元/平方米，环比上涨22.5%。住宅均价1.1286万元/平方米，环比上升28.6%。4月，3000元/平方米以下住宅成交大幅下降，而2万元/平方米以上住宅成交相应上升，带动住宅均价上升。商品住宅也同样：5000元/平方米以下价位从13%降至6%，而2万元/平方米以上价位从15%升至25%，此消彼长成为商品住宅均价大幅攀升的直接原因。

    易居总结

    4月9日，天涯论坛一篇质疑上海楼盘合同撤销率过高的帖子，引起上海房地产行业内外的广泛争议。根据易居房地产研究院的监测，帖子所列的17个楼盘，无一能够进入3月全市商品住宅成交面积20强，撇开撤销率统计的自身问题，最起码这些楼盘也并不能代表3月份的市场行情。

    4月，全市商品住宅成交面积20强楼盘，共成交了28.6万平方米，占全市商品住宅成交总量的30.57%。对这20个楼盘的跟踪监测发现，只有3个楼盘3、4、5月份累计撤销率为50%，两个楼盘撤销率超过40%，1个楼盘撤销率超过了20%，而剩余14个楼盘都低于10%。撤销率处于相对合理的范围。