上海荒岛房产工作室/20080605
近两年，别墅市场保持着相对稳定的供需势头，据荒岛房产工作室的数据统计，2007年别墅年新增供应量约167万平方米，成交量则达到了278万平方米，别墅市场出现了较为严重的供不应求，这也佐证了别墅市场的火爆，其受宏观调控影响下的稀缺价值得到了市场大幅度的认知与释放。
综观近两年的别墅发展转迹，别墅市场出现了一些新的特点：
城区联排别墅 供应放量 价值提升
从别墅的传统供应情况看，受到产品、景观、环境等诸多因素的影响，上海传统的莘闵等联排别墅板块价格要低于泗佘、318国道沿线等独立别墅板块，莘闵联排别墅的价格在每平方米8000-10000元左右，而某些地段更远的独立别墅则基本在每平方米15000元以上。两者之间价格落差显而易见，独立别墅较远的地段因素影响几乎被忽视。
但随着别墅开发的深入，各个区域的联排别墅的供应出现增加势头，同时价格也出现大幅增长。特别是近郊区域的联排别墅，价格增长更快：
一是由于别墅土地的稀缺，使别墅成为一种稀缺产品，因此近郊区域混合型社区中的联排别墅的供应量大幅增加，而同时，其别墅产品的景观、空间、产品等竞争优势也增加了联排别墅的市场机会；
二是由于成熟板块的独立别墅开发进展减缓，其他板块或远郊区域的独立别墅进入人们视野，但与近郊的联排别墅相比，更远的距离、并不成熟的开发环境降低了这些别墅的竞争力，并使得其价格难以快速提升；
三是与之前的联排别墅开发相比，近郊的联排别墅享有相对完善的配套，周边居住氛围浓厚，最重要的是联排别墅的开发品质得到了大幅提升，独立别墅中的地下室、阳台、露台设计在联排别墅中得到大幅应用，使城区或近郊联排别墅的使用价值得以提高。
正是上述原因，使得联排别墅价值得以大幅提升，在一些非传统的别墅开发区域，从统计数据看，区域的联排别墅成交均价甚至高于区域内的独立别墅成交均价。如嘉定区，4月联排别墅的成交均价在每平方米15000元左右，而独立别墅的成交价格在每平方米14000元左右；如宝山区，4月联排别墅的成交均价在每平方米21000元左右，而独立别墅的成交均价在每平方米18000元左右。
独栋别墅 各领风骚 价各不同
在近郊和城区联排别墅价值陡升的同时，位于成熟板块的独立别墅价格则在不知不觉中快速增长。一方面，单个别墅出现价格普涨；另一方面，不同的别墅定位对于周边别墅的参考值越来越低，个性化的产品，个性化的价格，个性化的营销纷纷登场。
从最新一期的别墅成交看，位于成熟区域的独立别墅价格落差相当大，如浦东新区近期的成交均价达到了每平方米70000元，松江区和闵行区的别墅成交均价也突破了每平方米30000元以上。由此可见，独立别墅正享受着由房价上涨、别墅开发受限等因素带来的利好。
从个案成交看，像浦东的伽马花园成交价达每平方米60000元以上，御翠园达每平方米90000元以上，棕榈泉花园每平方米近40000元，这些楼盘的价格与前期推盘相比，都出现了大幅度的增长，由此可见，浦东新区域整体成交均价超过每平方米70000元也就不足为怪了，其他区域亦是如此。
成熟区域独立别墅正一路高歌，各领风骚。
叠加别墅 推陈出新 焕发异彩
叠加别墅作为一种低端产品，实质上是一种处于复式公寓和别墅之间的一种过渡性产品，早期而言，这些产品存在着多种不足，比如说私密性较差、产品立面不够丰富、空间感觉较差、景观不足等等竞争劣势，因而在市场表现上价格难以得到提升。
时至今日，受别墅调控的影响，叠加别墅产品在市场上不断推陈出新，已经焕发出新的光彩。一方面，这类别墅开发在别墅开发受到制约的情况下，填补了别墅市场供应的不足；另一方面，由于产品品质的提升，弥补了早期叠加别墅类产品的部分竞争劣势，因而受到了市场追捧。
从个案来看，近期比较好的产品有万科红郡、橡树湾、中鹰黑森林等等项目，在市场都有较好的表现，其产品无论是从产品结构、立面，还是环保或科技材料的选用，都显现了自身的特色，从而赢得了市场的认可。
可以说，得益于较早开始的别墅开发限制，才有当前别墅市场之火爆，产品之进步，价格之提升。然后对于市场竞争而言，无论是独立或是联排别墅，甚至叠加别墅，过硬的产品才是客户取舍的关键之所在。
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看结构 选别墅
上海客对别墅质量新观点
上海人选别墅的习惯，正从原先的样板房视线中走出来，除关注环境、地段、总价外，近期来，对所选别墅的施工质量及结构尤为关注，即别墅置业观点出现重结构、重质量的趋向。
以前，不少别墅社区开盘前，大都以样板区、样板房为开盘道具。冲动型购房者不少。
自五月份以来，众多别墅购房者开始走进现场，关注起别墅的结构、关注起抗震、质量等话题。
作为低密度的居住产品，别墅市场常常以其造型吸引购房者。以前较多用户把别墅产品作为炫耀型居住品，关注外型比关注内在品质更重视，出现许多社区在售楼处看模型、去样板房看理念便下定买房。
近期，大多购房者更把别墅作为长线居住型产品看待，其购房视线开始内移，不少案场需要请工程部经理陪同去现场看实物房，其中特别关心到所购物业的结构如何？
这种购房习惯的改变，一方面说明自住型客户在增加，另一方面也证明理性的别墅购房者在增多。
有专家称，上海客对别墅产品购房习惯的改变，正促使别墅开发商要内外皆顾，重形态、重品质、质量话题会成为今后别墅市场新的市场要素。
最近一份别墅市场置业报告称：中价别墅成为上海购买的主流产品，一千万以内的资源型别墅市场走势良好，佘山地区的佘山东郡、佘山三号等一批中价别墅热销，说明2008年上海别墅市场会呈现“中价别墅年”趋势。
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2008/6/6 9:00:00