《上海商报》/20080624
去年年底，佑威房地产研究中心经过对去年第四季度成交活跃的７０个在售别墅项目成交行情进行分析发现，上海别墅售价同比涨幅惊人。其中，有７４％的别墅项目售价涨幅超过１０％。佑威方面认为，别墅的稀缺引起价格稳定上涨仍将不可避免，近郊的联排别墅和高级独立别墅更将成为市场领跑者。
不过，在绝大多数的别墅争相涨价的同时，还有个别别墅因为"历史原因"，或是项目自身品质较差、产品缺乏特色，既不能带来舒适居家享受，又比公寓产品价格高出许多，性价比不高，而滞销降价。佑威数据显示，去年上海有１成别墅项目的售价下跌。分析人士指出，这些别墅，或将成为下一阶段别墅开发商的新宠。"现在有不少开发商在市场中寻求一些因为产品原因而烂尾，或者滞销的楼盘，期望能低价收进后将其改头换面，以新的面貌重新开盘销售。"
楠林水岸一转再转难改颓势
实际上，专门在二级市场收购滞销别墅楼盘的开发商大有人在，但接盘后能否盘活，就另当别论。青浦淀山湖附近的"楠林水岸"就是一个失败案例。
楠林水岸位于青浦区，靠近淀山湖，临近大观园。2004年7月，楠林水岸开盘，推出26套西班牙风格的小面积、全装修、准现房的独栋别墅，有196.89平方米和292.71平方米两种房型，开盘价格在10000-11000元/平方米。
实际上，淀山湖区域是受业内长期关注的一个别墅区域，并且开发商也已赶在了2004年--上海楼市尚未开始调控之时入市，但楠林水岸的销售状况却相当不理想。上海网上房地产的数据显示，虽然楠林水岸目前仍为在售状态，但自2004年7月面市后几乎无人问津，26套别墅只售出3套，成交均价13567元/平方米。除了在2004年10月、2005年10月、2006年4月等时段签过9次约外，其余时间均为零销售，而且9次签约后来还被撤消了6次。
据相关媒体披露，楠林水岸最初的开发商为上海力得置业有限公司，由一名陈姓的温州老板组建。其最初曾斥资亿元收购普陀区的银宫商厦，后又获得三面临水的楠林水岸项目的地块，原本计划建造300幢别墅。但由于楠林水岸经营惨淡，开发商不得不作出"割肉"选择。2005年，上海力得置业有限公司开出的整盘转让价格是8200元/平方米，比其公开销售价格低了20%。据媒体报道，楠林水岸由上海力得置业有限公司转让给了上海楠坤置业有限公司。
而据知情人士透露，楠林水岸的命运并未就此好转，去年下半年，该项目再次在市场内被叫卖，目标自然不是购房者，而是有意间接拿地的企业。占地面积40亩的楠林水岸目前仍维持建有38幢别墅的局面，项目整体报价7500万元，按每幢别墅190-200平方米的面积计算，也就是约10000元/平方米，比前一次的转让价要高。
"2004年楼市那么火都卖不掉，肯定在产品定位和环境配套上有问题，下家接盘后未对项目进行升级，产品进行改进，再次滞销也在情理之中。"分析人士如是说。
江南岸再包装大获成功
比起楠林水岸的接盘者来说，江南岸的开发商要聪明许多。江南岸地处吴江和上海交界处，亦近大观园。据悉，2007年年底"江南岸"一期交房；今年1月，"江南岸"二期面市，目前销售率高达80%。
从目前的销售状况来看，江南岸似乎是一个成功且典型的热销别墅楼盘。"卖得好当然和目前的市场行情有关，但更重要的是，开发商在不断改良产品和社区配套环境。"据一位不愿意透露姓名的知情人士透露，该项目在目前的开发商--苏州铭基置业之前，曾经还有过3个开发商。"就我所知，这个项目最早的时候'烂'过，并且前后有几个开发商曾经接过手，但接手后都做不成功。"该人士透露，该项目的产品外立面原是马赛克，外形设计也相当"老土"，因此长期滞销导致烂尾。
"这个项目，先后有4家开发商经过手，前面2家都希望能够低价接盘然后赚上一票，但谁知道接盘后都经营不起来。最后一家开发商接手以后，终于下定决心要把它做好，在保持原有容积率和单栋别墅面积的情况下，将其改头换面。"该人士透露，最后接手的开发商，将别墅原来的马赛克外立面除去，迎合当下别墅购房人群的审美角度，将外立面改漆涂料，改变建筑风格。在房型上，将原有的空间利用率提高，3房的改成4房，4房的改成5房。苏州铭基置业有限公司董事副总经理项一鸥曾在接受媒体采访时表示："二期产品在一期的基础上，进行了改良，是一期的升级版。在一期业主入住体验的基础上，二期产品进行了更多的优化，主要是产品内部和居住的布局上。此外，环境、景观等也做了很大的改善。"
据介绍，由于该项目所处位置并非上海地界，开发商为了迎合上海购房者的需要，方便业主未来居住生活，还在小区内铺设了江苏、上海两路电话线。今年5月份开始，上海市区手机在该项目内打电话就可享受免漫游、免长途费的优惠，通信方面将享受与上海市区同等的待遇。据悉，吴江市第五人民医院也将纳入上海市医保的行列，这对居住于此的业主来说是一件值得庆祝的事。"另外，这个项目折腾了这么多年，小区的绿化已经相当成熟，环境比新造的别墅小区要好很多。"
一位不愿意透露姓名的高级工程师表示，非常粗略的估计，不考虑绿化改造，光是建筑本身简单改造的费用约需要20万元一栋。"其实还是要看他改造所用的材料和改造的强度，20万元只是简单改造费用的粗略估计。"
若是20万元一栋，根据江南岸300平方米一栋的建筑面积，每平方米摊到的成本不到700元/平方米。但据悉，江南岸的销售单价已从最初的8000元/平方米，涨到目前的12000元/平方米。"改造成本增加了，销售单价自然也会上去。不过购房者还是很愿意为改良后的产品买单，从该项目今年二期开盘至今的销售情况就知道了。"知情人士如是说。
同济艺墅滞销数年不得不改
有了成功先例，位于上海郊县地区的不少别墅楼盘开始纷纷仿效，据透露，有不少"卖不动"的别墅楼盘开始考虑增加成本，改善产品以及小区设计，从而迎合目前市场中购房者的需求。青浦区另一个别墅楼盘--同济艺墅（怡君苑）就是其中一个楼盘。
同济艺墅位于青浦徐泾，所有别墅建筑和小区绿化都已全部完工。该项目售楼人员曾向本报记者透露，同济艺墅在2004年11月份就拿到了预售许可证，"当时经常来工地看房子的人很多。可是开发商为了等待房价水平进一步上涨，就把已经建造过半的楼盘'封'了起来。"房源"捂"过农历新年，到了2005年，接踵而至的调控政策出台，同济艺墅在开盘后的连续数年中，面临零销售的困境。
网上房地产数据显示，同济艺墅在2004年11月开盘，推出住宅房源33套，目前为止却仍是零销售。销售速度表中，2005年6月，该项目有1次签约，到10月份时，又有了一次撤销。上海同济科技实业股份有限公司在其2005年的年报中提及，由于上海市房地产市场回落，公司已建成的别墅项目--"怡君苑"上市以来销售不畅，尽管公司已经采取了各种措施，但在报告期内尚未取得明显的成效。并表示"将通过加强经纪公司、集团客户等各方面的联系，以及采取做好服务、提高产品附加值等各种措施，大力拓展'怡君苑'的销售。"
"他们想过很多办法，都没能把房子卖出去，现在终于想通了，决定学江南岸那样'改头换面'。我听说他们现在正在改造中。"上述知情人士如是说。
改头换面其实不易
从各区目前的供应可以看出，由于长期的禁地，别墅用地日益稀缺。分析人士指出，接盘长期滞销的别墅楼盘，是一个变相获得别墅用地的好办法。江南岸的成功，或将给上海带来一股烂尾及滞销别墅的接盘热。但是，接盘后如何盘活，却也是一门深奥的学问。
北京别墅在线总经理刘铭曾经提出："要想重新盘活项目，只有一个办法：炸掉重建。"这一说法和江南岸的做法颇为类似。但说的简单，做起来难。横亘在接盘者面前的，便是一道改造的难题。
对于滞销别墅，接盘后欲将其改头换面，就必须放弃上一次建造所投入的成本，并且重新投入资金进行改造。这对企业的资金实力要求很高，同时风险也很高--改造成功，则一本万利；改造失败，企业就很可能投资失败，面临破产。
对于烂尾别墅，就更加复杂，政府、施工方、建材供应商、各类公司拆借的债务方等等组成的债务网，成为其剪不断理还乱的致命伤。对于烂尾别墅，且不说接盘后如何"改头换面"，首先要解决的，是接盘时和债权人的谈判。业内专家指出，目前别墅用地长期被禁，烂尾别墅的债权人对别墅市场普遍期望很高，因此在洽谈时态度也会十分强硬。但是对于接盘者而言，那已经是卖不出去的产品，他们看中的仅仅是地块的价值。许多交易因此作罢，这些烂尾别墅也就苟延残喘于市场当中，继续等待下一个买家。
因此，接盘滞销及烂尾别墅需要相当强劲的资金实力和项目运作能力，更要小心被"物以稀为贵"的别墅行情冲昏了头脑，贸贸然就接下一个烂摊子。
第十二届别墅展即将开幕
今年上半年多个别墅及高端公寓推盘热销，"５·１假日楼市"房展会上，展出的楼盘价格亦普遍较高，别墅项目明显增多，且以品牌开发商为主。６月２７日将在上海国际展览中心开幕的第十二届别墅博览会，亦延续了品牌开发商携多盘参展的情况。据悉，本次别墅展中，万科将携旗下的松江白马花园别墅、宝山四季花城别墅、浦东金色里程别墅、深蓝别墅、闵行燕南园别墅及苏州本案别墅这６大楼盘参展，而绿地也将带着绿地东海岸别墅、绿地南郊别墅和绿地康桥别墅这３个项目参展。另外，上海鹏欣集团的夏宫和浙江三盛集团的颐景园别墅等名盘也将在展会上亮相。
值得一提的是，大量外地别墅楼盘亦在本次别墅展上异军突起。据组办方介绍，随着上海本地别墅价格猛涨和产品稀缺，越来越多上海外围沿线的别墅楼盘开始受到本地购房者的青睐。"因此外地楼盘来沪推介的热情相当高涨。"据介绍，本次展会中，上海周边地区如江苏苏州和昆山等地的参展楼盘较往年增多，有海河别墅、太和镜湖别墅、西郊世纪华城别墅、双洋湖别墅以及莫奈花园别墅等。同时，改良后热销的江南岸二期也在参展之列。
另外，还有一些境外楼盘也来"轧闹猛"，试探上海别墅购买行情。如意大利的提凯特罗别墅、西班牙的高尔夫别墅以及澳大利亚的黄金海岸澳海德别墅等。"这些境外别墅楼盘给出一些较为实际的促销措施，比如买房办移民等，这对长期从事跨国生意的人士来说，会产生一定的吸引力。"
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2008/6/24 9:43:00