《南京日报》/20080721
成交量缩水一半：楼市在艰难中前行
看局之成交量
前不久，万通地产(600246,股吧)董事长冯仑用非常形象的比喻，给中国当前的楼市作出一番精彩的描述。他说：“我国房地产市场就像一出戏剧，戏演到一半，突然中场叫停，大多数人都在讨论下面的戏怎么演，不明就里的观众纷纷退场，所以这段中场时间变成了无人喝彩时期。”
冯仑的这段描述，用在南京目前的楼市也非常恰当。南京楼市的疲态，业内外尽人皆知。当然，尽管作为购房者的观众纷纷退了场，可作为台上演员的开发商还是要继续演下去的。其中，一部分演员演得还比较不错，多数演员的戏并没有赢得喝彩。日前，记者在城北几家楼盘的售楼处采访发现，里面的“观众”少得可怜，气氛显得十分宁静。
记者采访中还得知，由于一时“无人喝彩”，不少“演员”干脆主动出击，拉拢“观众”去听他的“戏”。在市级机关工作的一位朋友告诉记者，最近，他接连接到了好几个楼盘售楼处不速之客打来的电话。一接电话，对方就跟他说，他们的楼盘是如何如何的好，又是如何如何的抗跌，恳请他抽空去看看。
南京楼市的“无人喝彩”，从成交数字上也得到充分的印证。根据网上房地产的数据，今年1月1日至6月30日，全市商品住宅累计成交23316套，累计成交面积247万余平方米；2007年同期，全市商品住宅成交46590套，成交面积498万余平方米。两组数据对比，今年以来全市商品住宅的成交套数比去年同期下降49.95％，成交面积下降50.26％。可见，目前楼市的疲态显然是超出了许多人的想象。仍然是网上房地产的数据，2006年1－6月，全市商品住宅成交套数为38359套。很明显，今年上半年全市商品住宅的成交套数，甚至还不如2006年上半年。
当然，不少专家则认为，虽然南京楼市目前异常疲软，但毕竟还有2万多套的成交量。这说明，市场上仍然有一部分得到购房者认可的楼盘；当前的“无人喝彩”期，其实是市场受众多因素的影响正在进行积极的调整。正如央行政策货币政策委员、国民经济所所长樊纲日前指出，目前楼市的调整来得适时且理性。“房地产市场的主动调整将有助于市场的健康发展，市场自动调整可以避免人为矫正出现的矫枉过正。”
当今楼市，“江湖”混战，气象万千。两大阵营中，购房者一方显然正在于无形中占了主动，曾经不可一世的开发商不得不变换策略，从而吸引更多的购房者。一方面,江北楼市的价格战着实令人叹为观止,开发商似乎抱着“没有最低，只有更低”的心理互相“死磕”；另一方面，楼市价格战也从江北蔓延到河西，多家河西楼盘竞推“一口价”，打破了河西“最抗跌”的神话。与此同时，赠送面积也成为比较有杀伤力的一招。
江北：没有最低，只有更低
今年以来，江北板块成为南京价格战最为热闹的板块，价格战火从3月份一直持续到了6月份，6月底江北的开发商稍作休整。7月初战火重燃，部分楼盘的降价之后的价格已经与2006年不相上下了。短短一周内,江北房价就像开了闸的洪水，江北房价纷纷触底,一再跳水。
继上周江北某知名楼盘一天内三次降价打折，单价从4960元降到“一口价”4400元/平方米之后，江北开发商纷纷“开火”，金泉泰来苑以3600元/平方米的新低推出特价房，桥北大盘旭日上城推出指定房源“一口价”3799元/平方米，明发·滨江新城再爆新低，新推354栋和355栋百余套房源挂出“绝版江景房3208/平方米超低价起售。
就在昨天，有龙池湖第一大盘之称的华欧国际友好城三期“北欧风情”也推出了首付一万元，买房送汽车的活动。据了解,首付一万元的实质,其实是开发商垫付部分首付款,购房人交房前补上差额,目前至交房前还有一年时间,相当于购房人首付款分期付款。虽然此项促销活动可以拉动销售，可是不难看出开发商也要垫付一笔资金，可见开发商卖房之心切。
一口价波及河西奥体
就在江北降价之时，特价房和“一口价”也同时出现在河西。其中天水滨江推出特价二房、四房，8622元/平方米起；老盘拉德芳斯也推出了21套房源全部一口价8600元/平方米。顺驰滨江奥城则把奥体房价一下拉到8000元/平方米之下，该楼盘先前均价在10000元/平方米左右，现在特价房源每平方米7800元起，比周边的楼盘价格要低出近千元。奥体价格坚冰终于被打破。
专家分析认为，河西频现“一口价”促销，主要是由于长期以来楼市持续低迷，部分河西开发商资金链也开始紧张，只能拿出更吸引眼球的促销，加速回笼资金，落袋为安。不过，不少买房人还是十分看好河西奥体板块，他们认为从长期来看，河西板块的发展潜力仍然是非常巨大的。不少买房人说，目前是入市选房的好时机，此时可以考虑进入奥体板块“抄底”。
赠送面积隐性营销
与直接降价相比，赠送面积作为一种隐性的营销方式，近期也频频出现在南京楼市。开发商声称，向购房者赠送阳台、入户花园、储藏间等面积。但记者在这些“赠送面积”中也发现，有的赠送面积本身就应属于业主，或者不能计入房产证面积中，如层高低于2.2米部分等。还有的把公共部位面积做人情送给某个业主，从而侵犯了其他业主的利益。
１.楼市成交量缩水一半。全市商品住宅上半年成交量：23316套、成交面积247万余平方米；同比分别下降49.95％、50.26％。
２.全市商铺上半年成交29.5万平方米，成交提速。其中，江宁商铺成交量最高，为18.4万多平方米；浦口与六合共成交商铺5.9万平方米，位居第二；河西、城动、仙林成交量相当，分别为1.3万多、1.2万多和1.1万多平方米。城中、成北、城南的商铺成交量均不足0.9万平方米。
３.小户型投资价值锐减。奥体小户型，租金水平现为1200元/平方米左右，如果房价按10000元/平方米计算，面积按30平方米计算，租售比达到1：250左右，已经超过租售比的国际警戒线1：200，投资回报率已不高。
４.高档房接踵而至，市场消化力如何成为悬念。据预计，2008年南京主城总价在300万元左右豪宅的上市量将达52万平方米。
５.上半年全市共有31幅地块公开拍卖，其中底价成交24幅，流标3幅，仅有4幅地块溢价。
６.全市二手房市场上半年的总成交量达1.8万多套，相当于同期全市商品住宅总成交量的78.5％。江宁、江北二手房挂牌量呈“井喷”之势。
７.全市“小户型”房源供应量大增。上半年，总计有20多个楼盘推出“小户型”房源。
８.市统计局6月份发布的《南京城镇居民家庭财产性收入分析》显示，近几年来，城镇居民收入在快速增长的同时，收入构成也发生了变化。其中财产性收入为364.15元，增长58.5%，增长速度不仅明显高于总收入，也大大快于工薪收入、经营性收入等，已成为城镇居民收入增长的新亮点。2007年南京每百户城市居民拥有住房117套，其中出租房有5套，户均出租房建筑面积为2.35平方米，而2003年每百户拥有住房为105套。由于面积增加及出租价格的提高，2007年人均出租房收入是2003年的2.7倍。
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2008/7/21 9:26:00