深圳：力推保障性住房 楼市或加速滑坡

陈小瑛/《华夏时报》/20080729　

    近日，深圳市政府公布了深圳2008-2012年的指导性住房规划，规划期内，拟建设各类住房59.7万套，其中，包括可能推出的限价房在内，计划建设商品住房45万套；保障性住房14.7万套，占比近25%。2008年计划安排建设保障性住房4.58万套，占5年规划的30%。

    业内人士分析认为，正常情况下，保障性住房与商品房的客户群体不一样，不会影响商品房的销售，但目前深圳房价还处在下跌通道中，百姓对楼市信心严重不足，大量廉租房和经济适用房的集中入市，会加重购房者的观望情绪。

    今年推保障房4.58万套

　　深圳市政府出炉2008- 2012年的指导性住房规划报告，将在下一个五年内密集推出保障性住房14.7万套，占比近25%。2008年，拟建设的商品住房为11.1万套，计划安排的保障性住房有4.58万套，其中经济适用住房7800套，公共租赁住房（含廉租住房）3.8万套。全年内深圳计划投入保障性住房建设资金达77.94亿元。

    相较于深圳政府前几年推出的保障性住房，此次推出力度加大了许多，或许是政府对楼市价格过高市场交易冷清的一种反应。

    从去年9月开始房价下跌以来，投资客被套，外资撤离楼市，有自住需求的买家持续观望，高价拿地的开发商因成本高昂，不愿大幅度降价，市场成交量持续低迷。

    房地产专家吴其伦对本报记者表示，他曾和一批大中型开发商探讨过降价的底线问题，一般说来大开发商的底线是综合成本加10%-20%的利润，不愿放弃暴利。

    由于深圳的房价过高，企业办公成本不断上升，许多劳动密集型企业负担过重，开始大量外迁。面对企业和人力资源的流失，深圳市政府不得不提高对保障性住房的建设比例。

    深圳国土局房地产研究中心副主任王锋告诉《华夏时报》记者，深圳户籍人口只有212万，只占常住人口的1/7，正是考虑到深圳的特殊性，住房体系上才不断加大保障性住房比例，尤其是近两年来廉租房占比加速提高。

    王锋对记者表示，产业政策和住房政策关系密切，加大公共性租赁住房比例，提供一些周转性住房，最主要是想为刚来深圳的潜在人才提供福利。

    深圳楼市或加速下滑

    开发商死扛并没有扭转房价，保障性住房的推出，对楼市下跌或又是一针催化剂，2008年深圳一年的保障性住房建设就占去五年规划的30%。业内专家表示，这种集中性的建设，很显然能看出政府是想扩大住房供应量来稳定房价，防止房价暴涨。

    据深圳市易图咨询公司监测的数据显示，深圳2007年7月至2008年6月的成交量只有入市量的一半，也就意味着尚有一半的房子积压卖不出去，如果楼市持续低迷，即使未来一年内没有任何新盘入市，现有的楼盘也需要一年才能消耗完。深圳市国土局7月22日统计数据显示，现有一手房存量为4.8万套。

    商品房销售困难，大量保障房又将陆续入市，会不会对深圳楼市和开发商产生结构性影响？对此，万科首席研究员谭华杰对本报记者表示，保障性住房主要是面向产业工人和服务从业人员等低收入人群，这部分人本身就买不起商品房，不是开发商的客户群，所以现阶段保障房再多，对房价也不会构成影响。

    但同时，一位业内专家表示，房价还没到底，现在深圳楼市还处在下降通道中，很多购房者观望情绪浓，一部分人对保障性住房的期望值很高，此次保障房的大量入市，虽然本身对商品房不会有多大影响，但这正处于深圳楼市的下跌时期，似乎让购房者看到了政府打压房价的决心，市场上房源丰富，一部分原本打算买房的群体，会加重对楼市的观望心理，从而影响商品房销售，加速楼市下滑。

    王锋也认为，保障性住房对商品房也会有一定影响，2006年的保障房开工是1.63万套，2007年保障房开工2.82万套，这些在明后年将陆续入市，加大市场房源，一部分有能力买房的人可能会选择租房而不去买房。

    这次五年规划的保障性住房主要以深圳特区外为主，共12.4万套，占85%。特区内罗湖、福田和南山等中心城区的土地开发已接近极限，住房建设也主要是对城中村和旧城的改造，相对来说，对关外的商品房影响会大些。