上海：市区纯别墅项目走势稳健 投资必利好

《中国房地产报》/20081014

　　与拥有独特区位优势的古北板块相同，上海的市区纯别墅项目由于自己日渐稀缺的资源优势而在投资领域中大放光彩。专家认为，别墅产品一直是改善型需求置业者的重要选择，与普通公寓房源相比，更具投资价值的别墅将吸引更多长期投资者进入市场。

　　21世纪不动产上海区域市场中心的数据显示，与普通住宅相比，沪上高端别墅项目的交投双方受大市影响都较小，今年的交易行为十分活跃，最终推高了全市别墅的成交均价。

　　上半年全市别墅成交均价为20826元/平方米，环比上扬了37.15%，同比上升了56.37%。成交均价在2.5万元/平方米以上的别墅房源占全市别墅总成交面积的比重达到惊人的25.61%，其中量价表现均较好的项目有汤臣湖庭花园、御翠园、兰乔圣菲、绿城玫瑰园等。

　　在区域上，松江、青浦、嘉定、闵行、浦东五区分居年初至今（截至7月23日）全市别墅成交量前5名。其中松江、嘉定两区的交易以经济型联排别墅居多；闵行区中经济型联体别墅和中高端独立别墅的成交比重基本上平分秋色。

　　浦东区除了聚集了大量的高端独立别墅外，联排别墅售价也在各区中名列前茅，“经济型别墅”已较为少见；青浦区则是上述5区中惟一的独立别墅成交面积比重占比超过5成的区域，共计成交6.07万平方米独立别墅，仅次于松江的6.66万平方米。

　　据了解，在上海，郊区别墅和混合型社区中的别墅产品仍有较大供应量，能同时享有市中心便利的生活设施和别墅品质生活的市区纯别墅产品则日益稀缺，售价亦步步走高。如浦东新区近期的别墅成交均价达到了7万元/平方米，而松江区和闵行区仅为3万元/平方米左右。

　　分析人士指出，无论是出于炫富还是改善生活环境的需要，日益膨胀的富人阶层都会是市区纯别墅社区的忠实拥趸，顶级豪宅成为收藏品、奢侈品、投资品已是普遍现象，然而真正稀缺、优质的产品是“卖一套少一套”。因此，无论市场如何调整，业界对市中心的优质纯别墅项目总是抱着乐观的态度。

　　以浦东板块的御翠园为例，最新一期销情畅旺，近期成交量逼近50套，价格上扬，每幢别墅成交价达2500万~3000万元。

　　据介绍，御翠园是和记黄埔地产开发的纯别墅小区，位于上海浦东中心地带，毗邻上海世纪公园，周边云集四季雅苑、九间堂、汤臣湖亭等多个知名别墅项目。

　　该项目总建筑面积约16万平方米，绿化率达56%，小区配备了设施齐全、总建筑面积1.2万平方米的高级会所，开发和运营模式集合了和记黄埔地产在香港多年的豪宅操作经验，因而深受高端人群的认可，其上海别墅市场领头羊的地位目前仍无可取代。

　　今年3月份，该盘推出七期的77栋三层式独立别墅，面积由300~330平方米不等，该批别墅呈“二”字沿张家浜河而建，大部分能观赏到优美的河道景观，因而大受市场追捧，7月份更创下了接近11.4万元/平方米的成交均价，相较今年3月份开盘价8万元/平方米，4个月间大幅攀升近4成。

　　不仅如此，该盘还有三套别墅售价创出了10万元/平方米以上的价格，其中315号别墅的单价接近11.4万元/平方米。据了解，御翠园该批77栋别墅目前已销售大半，7月份的成交价依然领涨上海别墅市场，高达98834元/平方米。

　　根据已公开的数据，今年上半年，上海全市30个优质独栋别墅项目的成交套数为277 套，而销售套数最多的就是御翠园七期和山的院子花园，当中御翠园已成交近50套。