上海：今年超两成经营性地块流标 底价成交近六成

《上海商报》/20081121

　　昨日，35号土地公告推出的3幅住宅用地开标。其中，位于金山的2幅地块因申请竞购截止时间之前无人提出申请竞买，在开标后毫无悬念地流标。另一幅嘉定区江桥镇黄家花园路东侧、金沙江西路南侧商、住地块，被万达集团以底价收入囊中。

　　至此，35号土地公告成为自今年6号公告中首度出现地块流标以来，第7个出现流标地块的公告。

　　最新公告：两住宅用地流标

　　土地交易市场信息显示，今年10月10日发布的35号公告，其中包括两幅住宅用地和一幅商业办公、住宅综合性用地。这些地块已在昨日全部完成开标。

　　其中，今年至今土地交易市场推出的最大一幅商业、住宅用地——嘉定区江桥镇黄家花园路东侧、金沙江西路南侧商、住综合用地，地块的总面积为23．8万平方米，出让面积为18．6万平方米，尽管之前领取（竞买）申请书的人数多达13家，但最终只有万达集团一家企业申请竞买，因此，该地块以9．92亿元的底价成交，成交楼板价约2400元／平方米。

　　易居中国的分析师付琦表示，将近10亿元的地价，在当前的房地产淡季，并不是所有企业都能拿得出的。这可能也是仅1家企业申请竞买的主要原因。

　　然而，35号公告中其他两幅住宅用地则不那么“幸运”。35号公告挂牌出让期间，金山新城区Ｅ25地块虽然有6家企业领取申请书，但在申请竞购截止时间之前无人提出申请竞买;金山亭林镇亭升路东侧地块甚至没有人领取申请书，更谈不上申请竞买这一环节了。

　　昨日，这两幅住宅用地毫无悬念地双双流标。

　　供应断档

　　今年住宅供地或结束

　　实际上，第35号土地公告后，上海市今年可能再无商业、住宅类的经营性用地推出，包括11月3日第一批以“土地出让预告”公布的181幅土地以及11月18日公布的一个“转让公告”所涉及的土地全为工业用地。

　　上海市政府2008年的供地计划显示，2008年安排经营性项目用地计划1500万平方米，其中住宅用地800万－1000万平方米。从上海房地局公布的土地出让情况来看，上海2000年以后每年的经营性土地供应逐步增加，从2000年的1020万平方米一直到2005年顶峰时期的3000万平方米，此后虽然有所调整，但供地总量一直在2000万平方米以上。可以看出，今年的计划已是上海自2002年以来的最低值。

　　即便如此，截至昨日，今年上海土地交易市场推出的土地中（含转让），涉及住宅用地的面积仅约200万平方米。也就是说，时值年底，今年的住宅用地推地指标仅完成两成多。

　　10月22日晚，上海出台的14条“救市政策”，其中第14条为“严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应。”并表明执行期限从2008年11月1日起至2009年12月31日止。

　　据此，有市场分析人士指出，“今年住宅用地供应'达标’几乎不可能了。”另外，连续多幅商、住用地的流标，对出让方（各区政府）的推地信心产生较大影响。有开发商向记者透露，至今年底，上海将暂缓土地市场上住宅用地的推出，而工业及商业用地照原计划推出。“我们原本一直跟踪的几幅住宅用地，听说现在都暂缓推出了。”该人士大胆预测，35号土地出让公告可能是今年最后一个含有住宅用地的土地出让公告。

　　市场回顾

　　商住地块流标频频

　　可以发现，今年上海土地市场的景气程度全无上一年度的风光——除了有不少地块黯然接受流标的命运外，底价成交地块（幅数）也接近六成。

　　今年3月，上海6号土地公告首次出现流标——出让面积仅8000平方米的奉贤区金汇镇齐百路西侧地块因无人申请竞买而流标，或许因为出让地块地处偏远，这次流标在当时并没有引起太大的关注。

 　　第二次流标发生在今年9月，因为“主角”是明星地块而引起业内外广泛关注。上海房地局今年7月30日发布的18号土地公告中，有一幅备受关注的住宅用地——占地面积近7万平方米的普陀区长风生态商务区首次推出的住宅用地——7Ｃ北块，据出让文件显示，该地块起始价16．053亿元，起拍楼板价高达14300元／平方米，与周边新建房屋的房价相差不多。7月31日，本报曾经发表《长风住宅地块坚持高价出让》一文，指出“这一起始楼板价，注定此地块出让艰难”。虽然公告期间，长风7Ｃ北块吸引多达29家企业领取了出让文件，然而，在规定竞买申请时间（9月3日下午4点）结束前，没有一家申请竞买，最终，这一地块因无人提出申请而流标。

　　长风7Ｃ地块的流标打开了今年上海土地市场没落的序幕。

　　9月19日，22号土地公告开标，徐汇区上中路424街坊3／1丘、宝山区杨行镇蕰川路地块和奉贤区南桥镇奉贤海关区域地块这3幅地块全数因无人提出申请而流标。

　　10月15日，28号公告中的三幅地块——徐汇区徐家汇街道143街坊（中漕新村地块）、金桥出口加工区16－2、16－3、16－4、16－5地块，以及青浦重固镇夏阳金城西侧地块——三幅商、住用地申请竞购截止时间（即10月13日下午4时）之前均无人提出申请，理论上沦为“流标”。10月14日晚，出让方通过市房地局的公告宣称“终止挂牌”。

　　10月24日，30号公告中位于奉贤海湾镇和青浦青赵路的两幅商、住用地流标;11月7日，32号公告中位于金山枫泾镇和青浦华新镇的两幅商、住地块再次流标;直至11月19日，上述35号公告中两幅纯住宅用地流标。