杨荣元/深圳市物业管理协会
诞生于1981年的中国物业管理行业，在经过了20年风风雨雨的发展后，走出了一条辉煌之路。深圳物业管理为中国物业管理行业的创立、发展开了先河，作出了有益的尝试，探索出了成功的经验。
20年的物业管理发展大致经历了三个阶段：从1981年3月至1994年3月，是我国物业管理的探索和起步阶段。1981年3月10日全国第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司的成立，在我国率先对计划经济条件下形成的传统房产管理体制进行了改革，开始了对物业管理新体制的探索和实践，拉开了我国物业管理的帷幕，标志着我国物业管理的诞生。走在全国物业管理前列的深圳市创下了数个第一：第一个对商业写字楼实行物业管理；第一个完成房管所向物业管理企业的改制；第一个进行物业管理规范化试点；第一个开展物业管理人员培训，实行持证上网；第一个开始通过招投标选聘物业管理公司经验；第一个实行内部物业管理招投标；第一个对物业管理员工实行淘汰制；第一个成立物业管理协会。
第二阶段：从1994年4月至1999年5月，这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。以建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》的颁布和实施的标志。这个建国以来颁布的全国第一个有关物业管理方面的法规规定：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。其特点：一是物业管理立法明显加快；二是物业管理队伍迅速壮大，到1998年底全国物业管理企业12000余家，从业人员150万人；三是建设部组织召开了三次重要的会议。1995年8月30日，建设部在青岛召开了全国物业管理工作座谈会；同年12年3日建设部在人民大会堂召开了全国城市物业管理优秀住宅小区总结表彰大会；1997年6月7-9日，建设部在大连召开了全国物业管理工作现场会；四是地方物业管理立法步伐加快。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》首先全国物业管理地方立法之先河，使物业管理尽快走上依法管理的轨道起到了至关重要的作用；五是物业管理协会相继成立。1993年6月，深圳市物业管理协会的成立是全国第一家，以后各地相继成立，为国家物业管理协会的创建奠定了基础；六是出版了一大批著作和期刊；七是开设了物业管理专号专刊。
第三阶段：1999年5月至今，是我国物业管理快速发展和市场化时期。以建设部1999年5月23日在深圳市召开的全国物业管理工作会议为标志，使物业管理队伍继续壮大，物业管理市场培育步伐加快，物业管理招投标项目明显增多，各项配套政策进一步完善。深圳市长城物业公司中标北京回龙观是全国规模最大的一次，万科接管建设部机关大院为国家机关实行物业管理起了带头作用。
跨入21世纪，中国物业管理将如何开拓进取，使物业管理行业真正成为朝阳产业，我认为，中国物业管理的发展战略是：法制化管理、市场化运作、品牌经营、集团化发展、区域化管理、高科技引领。
一、实行法制化管理
我国的物业管理只有实现有法可依，依法办事，违法必究的法制化运作，才能保证行业健康持续、稳定的发展。近年来，物业管理产法虽有了可喜的进展，出台了多部法规、规章，全国物业管理条例即将出台，但从整体形势来看，物业管理发展前景仍存在很多隐患，制约因素较多，其中重要的方面就是法制环境较差；全国缺乏系统完善的法律体系；半数以上的省、直辖市及较大城市没有地方法规，有的甚至连规范性文件都很少；即使在法制建设较早的地方，法规政策仍然存在结构、体系、覆盖面、执法等许多的缺陷甚至混乱现象。法规政策成为物业管理市场的紧缺物资，并严重制约着行业的发展与进步，亟需建立健全物业管理的法律体系。
从目前我国的物业管理法律、法规而言，主要有以下三个层次：第一层是宪法的有关条款。《中华人民共和国宪法》是我国的根本大法，是制定物业管理法律、法规的根本依据，；第二层是全国人大常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》等，及其相配套的法规、规章，如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅区物业管理服务等暂行办法》等；第三层是各省、自治区、直辖市人大及人大常委会颁面的物业管理方面的地方法规，同级地方人民政府颁发的物业管理行业规章。如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《北京市居住小区物业管理办法》等。
依据我国物业管理立法的现状，按照法律、法规的调整对象，结合我国物业管理行业的特点及面向新世纪的发展，物业管理的法律体系应包括以下几个方面：
一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；二是建立设备设施管理法律、法规及规章；三是建立环境卫生管理的法律法规及规章；四是建立保安保卫、消防管理的法律法规及规章；六是建立行业管理办法；七是建立业主有业主委员会的管理办法；八是建立覆盖各类物业的管理法规及规章。
通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。
二、培育成熟的市场化运作
实行物业管理的市场化经营，有其必要性和紧迫性：
1、适应市场经济发展的客观要求。我国的物业管理是伴随着市场经济应运而生的，竞争是市场经济活力所在，市场经济的运行和发展时刻离不开竞争。适时地把竞争机制引进物业管理行业，将物业管理企业推向市场，是市场经济发展的客观要求。物业管理行业也只有适时引进竞争机制通过市场上激烈的较量和角逐，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，才能推动物业管理企业提高管理服务的水平和自身的素质，并在竞争的风风雨雨中经受考验。
2、有利于提高物业管理企业整体水平。在市场经济条件下，企业作为市场经济的主体，不仅要追求社会效益、环境效益，而且要实现最大的经济效益。在激烈的市场竞争中，企业面临着优胜劣汰的抉择，若不成功，就被淘汰。企业管理人员的素质决定着企业的命运和前途。优胜劣汰的竞争驱使着每一个管理人员永不停息的奋进，谁敢不愿意被淘汰掉。内部和外部的压力，集体和个人的压力，形成了强大的动力，促进了企业的整体发展。
3、有利于加速物业管理行业发展。物业管理作为新兴行业，要想得到健康快速的发展，必须把物业管理企业推向市场，充分引进竞争机制将管理的委任制、终身制变为由产权人、使用人对物业管理企业的聘任制，使产权人、使用人有权通过招投标选聘物业管理企业。只有通过物业管理企业在市场上的公开、公平的竞争，才能促进物业管理行业整体水平的发展；也只有物业管理行业整体水平提高了，物业管理行业才能得到健康快速的发展。
4、有利于维护产权人、使用人合法权益。建立物业管理市场机制，产权人、使用人可以不受任何行政委托指派物业管理企业的约束，直接从众多的投标单位中筛选自已认为最为合适的物业管理企业。这样不仅摆正主人与“管家”的关系，而且有利于鞭策物业管理企业以良好的管理、优质的服务、合理的收费赢得产权人、使用人的信任，并能促进物业管理企业从根本上改变服务态度，改善服务质量和提高管理水平，从而何证物业何值增值，使产权人、使用人的利益得到保障。
5、有利于同国际物业管理市场接轨。参与国际物业管理市场竞争是物业管理发展的客观要求，也是现代物业管理发展的必然趋势。市场经济的本质是竞争，对内竞争与对外竞争相结合，国内市场与国际市场相对接。随着物业管理的发展和香港的回归，同国际物业管理市场的接角一定会越来越密切。因此，把物业管理企业打进国际市场，通过竞争管理国外的的物业已是为期不远的事情。要使我国物业管理企业尽快冲出国门，参与国际市场竞争，必须建立和形成国内物业管理竞争市场。国内竞争机制的形成，一方面可以促使物业管理企业提高管理水平，增强企业开拓能力和应变能力，从而增强其市场竞争力；另一方面可以使企业经受锻炼，积累竞争经验，为在国际市场竞争中战胜对手积蓄力量，创造条件。
市场化经营就是随着物业管理市场的形成，企业要通过招投标取得物业管理的经营权。成熟的物业管理市场，就是为物业管理公开、公平、公正的竞争创造条件。这是因为物业管理作为市场经济的产物，市场经济的本质是竞争，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是把物业管理推向一个更新境地的重要途径。只有竞争才能不断提高物业管理服务的质量和水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。加快竞争机制的形成，要做好三个方面的工作：
一是要学习先行城市物业管理行业竞争机制的成功经验和做法，结合本地的经验，积极探索，大胆实践。
二是要破除行业保护主义，本位主义，为建立物业管理竞争机制创造条件，勇于把符合招标条件的物业项目拿出来，推向市场实行公开、公平的竞争，加快物业管理市场的培育和发展。
三是要建立规则，实现物业管理竞争有序化、规范化。有关部门应加快制定这物业管理竞争规则，使我国物业管理的竞争尽快走向规范化的轨道。
三、实行品牌经营战略
当物业管理在健全法制和成熟的市场化运作之后，物业管理的品牌尤为重要，从品牌的内涵来看，它是一种商标。这是对其法律意义上来说，强调的是品牌的法律内涵。从其经济或市场的意义上说，人们所注意的这个品牌所代表的商品，这个商品的质量性能、满足效用的程度，以及品牌本身的代表的商品的市场定位、文化内涵、消费者对品牌的认知程度等等，这时的品牌所象征的是商品的市场含义。
品牌是一种无形资产，优秀品牌是市场竞争的利器。知名品牌的物业管理企业，就会占有较大的市场份额。物业管理企业在市场经济条件下，创造优秀的物业管理品牌，不仅有利于企业进行市场拓展，有利于企业树立良好的企业形象，有利于吸引更多的开发商和业主更有利于企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。房地产开发商选聘名牌物业管理公司作为自已楼盘的市场销售的买点，原因就在此。
从物业管理行业来看，深圳市物业管理的名牌公司，在近两年全国的物业管理公司招投标中，都是独占鳌头。深圳市的甲级物业管理公司走南闯北，分布在全国30多个城市的物管市场，足以证明深圳的物管经验和模式，已成为全国同行和开发商最佳的热点，因此，品牌是唯一使任何一家物业管理企业的服务内涵有利于竞争对手的标志，是开辟市场有效的武器。好的品牌管理，可以在相同的条件下让企业和其提供的服务水准脱颖而出。
四、走集团化发展之路
目前，大多数物业管理企业不仅规模小，专业人少且分散，难以发挥群体功能和综合实力，发展后劲不足。怎样才能改变物业管理这种小兵团分散作战的局面，使物业管理行业得到持续、健康、快速之发展呢？我认为应当走集团化发展之路，组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强，一业为主，多种经营，具有市场竞争力的物业企业集团。组建物业企业集团应本着以下几方面的原则：
1、强强结合，优势互补
强强结合就是以若干个具有经济实力，社会信誉好，有一定物业管理规模和管理经验，经济效益较好的物业管理企业为核心组成物业企业集团，形成最佳伙伴之间的理想结合。（不是以强带弱）。优势互补是指组建的物业企业集团的各企业都具有各自的优势，这些企业组成集团后可能取长补短，相互补充，相互支持，增加实力的竞争力，发挥各自优势和集团的整体优势。
2、平等、互利、自愿
平等就是参加物业企业集团的各企业在社会、政治、经济和法律等方面的利益是相等的。包括企业集团中各种所有制成份的平等，参加企业集团的各企业在法律地位上的平等，也包括企业集团中的职工政治地位、工作安排使用方面的平等。互利是指参加物业企业集团的各方企业，与企业集团都是为了互相有利而结合的，企业集团经营的好与差，直接涉及到集团成员企业的经济利益，企业集团不景气，集团成员企业利益自然受损。自愿就是参加物业企业集团的企业必须是完全出于自愿参加，而不是由于政府或行政主管部门硬性搞拉郎配因此，在组建物业企业集团过程中，必须保证集团各成员企业在平等、互利、自愿基础上的结合。同时，在组建物业企业集团时，还应当通过集团章程等加以明确以保证各方的利益。
3、规模适度、有利发展
组建物业集团的目的，不是要简单地把企业做大，关键是要把企业作强，通过统筹规划，在优化结构的基础上，增强在国内外物业市场的竞争力。因为，规模经济是存在于一定的规模界限之内的，超越了合理的规模界限，组建的物业企业集团，不但不会产生较大的经济效益，反而会使经济效益下降。因此，组建物业企业集团时，必须要做到规模适度。
4、打破地区间、行业间界线
打破地区间的界线，就是组建的物业企业集团，其成员企业不要受地区的限制，只要有利于企业集团发展，自已自愿参加的企业都可以成为企业集团的成员。打破行业间的界线是指组建的物业企业集团，除了本行业以外，其他行业中与物业管理直接或密切联系的企业，也可以成为物业企业集团的成员。如绿化公司、保安公司、保洁公司、防治白蚁公司等等。只有这样，组建起来的物业企业集团，在市场竞争中才具有整体优势。
5、长远性与现实性相结合
长远性是指在组建物业企业集团时，要充分考虑到企业集团的长远发展，其眼光要看的远一些，碾对集团发展目标、发展规模、经营战略、效益指标等都要具有一定的超前性。现实性就是在组建物业企业集团时，要从我国物业管理的实际出发，充分认识我国物业管理的现状，物别是在确定企业集团的个体模式、发展规模、联合方式、经营项目、效益指标时，要符合物业企业集团的实际，切不可超过企业集团的实际能力。只有把长远性和现实性结合起来，才能具有一定的超前性，同时又能防止不切实际、急于求成。也只有这样，组建起来的物业企业集团，才能按照既定的目标得到较快的发展。
6、先行试点，总结完善，逐步扩大
组建物业管理企业集团，对物业管理行业来说，既是一项新事物，又是一项十分复杂的工作。它不仅工作量大，而且政策性强，要达到预期的效果，必须坚持先进试点的原则。眼下组建物业管理企业集团暂不宜普遍展开，可先选择部分开展物业管理好的省市进行试点，在试点的基础上，完善提高，逐步扩大。
因此，企业集团是适应社会主义市场经济发展客观需要的一种新的经济组织。对于推动物业管理行业的发展十分必要。一是有利于集中企业的优势，提高物业管理服务的整体水平；二是有利于实现规模效益，改变物业管理企业经营规模小，经济效益差的局面；三是有利于发挥人才优势，改变人才、技术分散的格局；四是有利于拓展经营领域，实现企业发展的良性循环；五是有利于参与市场的竞争，在竞争中求生存、求发展；六是有利于走出国门，进入国际市场。
五、新技术革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展
1、新技术革命和物业智能化步伐加快
物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业。过去开发建设的物业，配套设施、设备的技术含量都不高，其管理维护的技术要求也不高。但是，随着高新科技的迅速发展，现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备，使物业建设智能化已经是大势所趋。管理好这些复杂的设备，靠过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。当前，高新科技发展日新月异，各类物业建设中的科技含量都在迅速上升，引入了大量高新科技的智能化物业已经出现。
近年来，国家建设部推出了住宅产业化的一系列政策，促进我国住宅产业从粗放型、数量型向集约型、质量型转变。今后，住宅开发建设要走技术创新和集约化生产之路，提高住宅小区的科技含量，从根本上提高住宅质量。
2、物业管理企业面临转型
面对挑战，物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学习新的管理服务技术，适应现代物业管理的技术要求，加强管理技术的学习，努力提高管理技术水平，这样才能保证自已的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。
特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。
面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。
3、关注科技过步，提高管理服务水平
当代科技的发展速度很快，日新月异的技术进步，会越来越多的应用到物业建设和物业管理中来。面对新技术的挑战，我们物业管理行为必须关注笠技进步，及时提高专业管理持术，只有这样，才能增强企业的市场竞争力、促进我们整个行业的进步。当前，物业管理行业相当一部分企业还只是低级的一般化劳力型管理，这很难适应知识经济时代新技术革命的挑战。
我们有理由相信：新世纪的中国物业管理行业将超越现有的管理模式，把物业管理水平提升到新的高度，为我国工业化、城市化、国际化进程增添新的光彩。
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2005-9-19 13:42:00