《公元物业管理文摘》（第192期）

    物管费涨价,业主说“不”。近日,在号称“中国第一村”的番禺祈福新邨,物管公司欲再度上涨物管费,从而引发业主反弹。上周五,祈福新邨物管处发布了一份《关于管理费调整的相关说明》(以下简称《说明》),就调价原因作出解释,称不上调物管费仅今年就将超支1800多万元,届时只有靠削减员工数及服务项目来实现收支平衡。而有业主在小区论坛发布了一份《致番禺祈福新邨业主的一封倡议书》(以下简称《倡议书》),对物管方的涨价要求提出了针锋相对的意见。

    焦点1 不收停车费就加管理费?

    ●物管方: 业主每月省150元停车费

    在《说明》中,物管公司方面指出:“祈福新邨业主除了可获得免费内线邨巴服务外,每户还可节省:停车费150元/月、公共水电分摊费用以及因花园面积大小而数额不等的私家花园管理费。如果按照以上所列项目与其他小区相比,相当于每平方米节省1.6元以上。按照新方案,祈福新邨的管理费标准相当于1.8元/平方米(多层)、1.9元/平方米(高层)、1.8元-1.9元/平方米(别墅),仍然比周边类似楼盘实惠,而且本次方案也考虑了填补之前的费用缺口以及未来两年费用开支的不断增加。

    ●业主方:不是人人有车

    有业主在《倡议书》中表示:停车占用的是业主共有的公共空间,物业的损失从何而来?有业主对于“省停车费”的说法表示质疑,业主谢小姐就告诉记者,自己并没有私家车,也享受不了所谓150元/月的停车费优惠,将这部分计算成每个业主都享受的利益,这明显对没车的业主不公平。另外,私家花园也不是户户都有,物管对其不收取管理费,也不能算到每户业主的头上。

    焦点2 物管加工资就靠涨管理费?

    ●物管方: 人工成本上升使整体支出增长超30%

    在《说明》中,祈福新邨物管公司提到:“近年来人工成本及物价的大幅上涨是管理费调价的主要原因……祈福新邨管理费三年未作调整,但三年以来,单是人工成本的增加已使管理费的整体支出增长超过30%。”

    该物管公司表示,物业管理行业属于主要靠人力来提供服务的劳动密集型行业,人力成本占总开支的70%,且有70%的员工工资处于政府最低工资线水平,故政府每年都调高最低工资标准这一政策,对整体费用影响很大:2011年最低工资标准为1100元(按五天工作制),2013年调至1550元,2014年预计将调到1750元,上涨幅度达59%。物管方还列举了其他导致成本上升的原因,包括工作人员的社保、住房公积金连续几年有较大幅度的上涨,并且今年增加了工会费。

    ●业主方:物管方应有人工开支明细供查询

    “最近几年人工成本上升这是事实,但物管只列了总的支出,并没有详细的人工开支给我们查询,我们都不知道小区到底有多少物管人员,这样笼统的数字难以服众。”祈福新邨业主范小姐表示,其实许多业主并不认为不能涨价,关键是涨价首先要公开、合理,涨多少,为什么涨这么多,需要明确告知业主每一笔钱都花在了哪里。

    焦点3 不涨价只有削减物管员工及服务?

    ●物管方: 去年已超支700多万

    物管方强调,祈福新邨管理费的计费方式属于酬金制,物业公司只从管理费总额中提取8%(市场一般为10%至15%)作为酬金,其余的都只能用于小区的管理、服务、公共维护,结余或不足都属业主享有或承担。“我们与业主们一样都不希望涨价,但无奈各方面支出的大幅上升确实是我们无法回避的。”物管方表示,经审计2013年小区管理费超支已达700多万,2014年如仍按现标准收取管理费并维持现有各项服务,预算将会令超支额扩大至1800多万。故如果管理费未能按计划调整,只能本着保持收支平衡的原则,相应减少员工数目以及服务项目(预算需减少员工数目以及相关服务项目30%)。

    ●业主方:物管应检讨自己的经营水平

    “同样是大型小区,同样有内线巴士,华南碧桂园多层洋房物管费一直都是2元/平方米,为什么我们距离上一次涨价才三年又要涨?而且涨30%?”祈福新邨业主杨小姐认为,物管方单纯地将收支问题归结于成本上涨,不如好好检讨一下自己的管理水平。

    另外,还有业主称“物业公司用小区管理费收入支付祈福集团属下其他机构(例如医院、酒店、商场)的费用”。物管方则表示绝不会用于支付上述其他机构的费用。而针对物管方提出每年有警犬巡逻,并且产生了每年49万的警犬费,业主在《倡议书》中反驳称,经查询祈福物管公司登记的均为宠物牌照,根本没有合法的警犬巡逻手续。

    焦点4 是否就涨价充分征询业主意见

    ●物管方: 不投票者视为赞成涨价

    据祈福新邨物管公司表示,该物业公司于2014年4月3日发出通告,提出了拟于2014年4月30日起对祈福新邨物业管理费进行适当调价的方案。业主委员会也已经于4月6日通过信函的方式向每位业主发出意见征询函征求业主的意见,意见征询期将于2014年4月29日结束。而根据祈福新邨物管公司发给业主的意见征询函注明:逾期未寄达或送达的视为同意本次管理费的调整方案。

    ●业主方:部分业主未收到征询意见函

    记者了解到,对于物业方“逾期未寄达或送达(投票)的视为同意”的做法,不少业主表示反对。有业主认为,这种做法根本就是掩耳盗铃。一些业主甚至表示,自己至今没有收到过所谓的“意见征询函”,连投票的机会都没有。另外一些业主则在网上反映,有保安送达意见征询函上门让他填写,但他想填反对,保安就将意见征询函收了回去。更有业主表示,小区的学校让学生带意见征询函回家填写,这本身就是通过孩子使业主就范。

    ■专家说法

    未投票就默认同意涨价不合理

    中国物业管理协会副会长、广东省注册物业管理师协会会长许建华向记者表示,近年来,随着物价上涨以及物管标准的上升,广州已有多个楼盘上调了管理费。总体而言,大多数小区因物管费上涨幅度温和,得到了业主的理解和支持,过渡比较平稳。

    “从祈福新邨的情况来看,并不是所有的业主都反对涨价,毕竟好的物管能让业主的生活更舒适安心,物业也能得到增值和保值。”许建华表示,大部分持反对意见的业主关注的焦点在于要求物管方对物管费的使用更透明,以及涨价是否有充分征求全体业主的意见,如果涨价是合理的、涨幅是合适的,相信业主不会一味盲目反对。

    许建华认为,目前祈福新邨的物管采取酬金制,物业公司从管理费总额中提取8%作为酬金,这一比例基本上是10年前的水平,按照现在的市场来看确实有点低,物业方在经营上存在困难一定程度上可以理解。

    许建华同时强调,采取酬金制有一个很重要的前提,那就是物管方必须公布小区物管的收支明细,只公布一个大概的数目肯定是不够的。像一些业主认为保安或清洁人员不够,那么物管方如果能公布具体的保安或清洁人员人数,他们的工资情况,再对比物管费的收入,那就比较有说服力。

    许建华还表示,物管方如果要上调管理费,需要征得大部分业主的同意,而在征求过程中,必须要保障业主的知情权,物管方要通过上门发放、挂号信送达或是其他方式将投票书送到每一位业主的手上,如果不能满足这一条件,投票的过程就存在瑕疵。另外,业主不投票或没有能够参加投票,就认为是默认同意,明显不合理。

    祈福新邨物管费三年涨一次

    2008年

    涨价方案:从2008年1月1日起,别墅管理费调整为1.9元/平方米、多层洋房2.1元/平方米、高层洋房2.2元/平方米。活力花园和倚湖居两个分区维持不变,为2.2元/平方米和2.4元/平方米。

    理由:楼巴运营成本增加,柴油费用涨了271%,从1.9元/升涨至5.15元/升。另外,用工资源成本也成倍增长,其中员工的社保支出就升了近4倍。按照方案,物管公司2008年的财政预算亏损将会接近1140万元。

    结果:业委会公告称,此次调价涉及总户数共31313户,仅收到80户业主来信反对管理费上调方案,未寄达或送达意见/建议的,视为赞成本次管理费的调升方案,对此次管理费上调方案持反对意见的业主仅占全体业主的0.26%。

    2011年

    涨价方案:从2011年5月1日起,别墅由1.9元/平方米调整至2.5元/平方米(康怡雅园、绿怡花园、豪庭调整为2.6元/平方米);多层洋房由2.1元/平方米调整至2.7元/平方米;高层洋房由2.2元/平方米调整至2.8元/平方米(倚湖湾1～3座即湖岸经典调整为3.30元/平方米)。

    理由:柴油涨价,员工社保和工资涨价,还有随着物价的不断上升,小区公共维护费用及办公费用也逐年上升。物业管理公司2010年管理费超支超过210万元,如果不调整,将超支1300多万元。

    结果:业委会公告称共收到业主反馈意见函1248份(其中:反对1005份,赞成140份,不符合要求或其他意见103份),未有反馈意见(即视为同意)的共33907户。对本次管理费调整方案持反对意见的业主仅仅占全体业主(35155户)的2.86%。

    2014年

    涨价方案:拟4月30日起,别墅和多层洋房物管费调至3.4元/平方米,康怡雅园、绿怡花园、豪庭、高层洋房调至3.5元/平方米。部分物业提升至4.1元/平方米。

    理由:由于各种成本持续大幅上升,祈福新邨管理费已经出现严重收支不平衡情况。经第三方机构审计,2013年管理费整体超支720多万元。而按照目前收费标准,2014年的超支数额将达1864万元。

    小区物业管理关系千家万户。4月24日下午4点，南京人大网站举行第五期“金陵民声—热点网谈”活动，8名全国、省、市、区人大代表与网友围绕“小区物业管理”进行在线交流。活动期间，有近9000人次发表意见建议，24万多名粉丝通过南京人大官方微博关注了直播过程。据悉，今年8月，市人大常委会将听取和审议市政府关于居民小区物业管理情况的报告，网友们发表的意见建议，市人大常委会相关工作机构在汇总梳理后，将作为常委会会议审议专项工作报告时的参考，同时也将反馈给相关部门和单位研究采纳。

    焦点一

    对于小区内群租等行为，物业未制止怎么办？

    “我楼上邻居把房子出租给开饭店的，每晚一帮厨师和服务员回来都很迟，严重影响我休息。”网友“哪咤三太子”说，对于小区内群租、办公、拆改结构等行为，物业公司如果未制止或制止不力是否属于不作为或不履约？

    南京财经大学法学院教授夏清瑕代表说，对于小区内群租、办公、拆改结构等行为，小区物业应该及时劝阻、制止，并且向相关行政部门报告。“现在因为没有行政执法权，小区物管往往睁一只眼闭一只眼，不去管或者已经劝阻了对方还继续这样做，物管也可能跟相关职能部门报告了，但由于各种原因，力度不够，一直都解决不了。我想能不能建立一种解决机制，即相关职能部门对于物业公司的考核，把是否及时劝阻、制止小区内的违规违法行为作为一个考核条件，这样可加强物管公司的管理责任心。”

    焦点二

    小区停车位只售不租怎么解决？

    “小区停车位难找，开发商的车位只售不租，这个问题怎么解决？”网友“彭伟萍”问道。

    马群街道百水芊城社区书记冷培春代表说，据他了解，《江苏省物业管理条例》明确规定，建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。条例还规定，建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由区县级物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处10万元以上50万元以下罚款。“如果您所在小区存在上述问题，可以向所在区的住建局投诉，由他们约谈开发建设单位，要求限期整改并实施行政处罚。”

    焦点三

    小区公共设施的出租收益如何处置？

    网友“南京人”认为，小区公共设施的出租收益要与所有业主共享，并对收益情况进行公示。

    “根据我的调研，在现实中，不少物业公司利用小区公共场所开展经营性行为，比如中心广场出租给第三方举办活动、电梯间的电视广告、公共区域设置停车场等，这些公共区域、公共设施取得的收益还是比较可观的。”浦口区霞光幼儿园园长蒋宇霞代表说，对于这部分收益的处置，《江苏省物业管理条例》作了明确规定：在业主大会成立前，物业服务企业应将这部分收益专门保管，单独立账，并按照70%进入小区专项维修资金，30%补贴物业服务费用的比例进行分配。在业主大会成立后，这部分收益的分配和处置由业主大会决定。也就是说，小区公共设施的出租收益理应归全体业主所有，应当依法对收益使用情况进行公示。

    焦点四

    老旧小区脏乱差，如何才能做好物业管理？

    “老旧小区脏、乱、差！机动车和非机动车乱停乱放，麻将档多，狗多。小区门岗管理形同虚设。”网友“ZZ6639”说，政府职能部门对于做好老旧小区物业管理工作有什么打算？

    “前段时间，我与政府相关部门就建议办理情况进行沟通时了解到，老旧小区管理是城市管理、社区管理中的重点难点问题。”雄州街道天一社区主任林爱霞代表说，2009年我市出台了《关于加强住宅区物业管理工作的实施意见》，通过市、区、街三级城市住宅区管理网络，构建我市住宅区物业管理新体制。这项工作的重点任务之一，就是落实老旧小区管理。5年来，通过各街道办事处下设的“物业服务中心”的运作，全市落实老旧小区管理460个、2300万平方米。她希望政府有关部门能够真正建立起“两级政府、三级管理”的物业监管新体制；通过指导小区成立业主大会或管委会，逐步引导小区业主自我管理、自我服务，形成良性循环；为老旧小区完善公建配套，改善小区的自我造血机制。

    焦点五

    维修资金如何方便业主提取使用？

    网友“我有话说”认为，对业主因住房维修等原因使用维修资金的，应加快审批流程，方便业主提取使用。

    “按照《物权法》规定，使用小区专项维修资金，需要经过相关业主‘三分之二’以上书面同意。”冷培春代表说，由于目前小区业主自治活动普遍效率较低，所以在全国范围内维修资金动用较少是普遍现象。据调查，全国维修资金平均使用率为1.6%，南京是2.4%。

    在维修资金使用便民、有效方面，他提出了几点建议：一是政府有关部门要加强对小区业主大会的指导，可以制定“应急使用方案”和“年度使用计划”。这样当应急事项和使用需求发生后，主管部门可按照小区的相关文件约定拨付维修资金，大大提高资金使用效率。二是探索建立业主小组制度，以楼幢、单元等可以划分的最小单位为基础，建立小区内的业主小组。业主小组可以决定本小组范围内所涉及事项的维修及资金使用，从而缩小征求业主意见的范围。三是可以尝试建立业主代表大会制度，降低业主大会决定“门槛”。通过将原先的“一户一票”制改变为业主代表“代议制”提高业主大会议事效率，降低决议“门槛”。

    焦点六

    物业企业服务期不满就撤出，业主利益如何保证？

    网友“壮壮”说，物业服务属于预收费事项，如果物业企业服务期不满就撤出，或者企业倒闭，业主的利益如何保证？

    “我市建立了物业企业信用档案库，这样可以及时发现问题，避免业主担心的问题发生。”秦淮区夫子庙派出所所长万红兵代表说，据他了解，自2011年以来，市住建部门陆续完成了全市800余家物业企业的信用数据登记，同时通过信访投诉、媒体曝光、专项检查等渠道全面实施不良信息征集。今年，南京富汇等7家物业企业被征集不良信息，其中包括3家一级资质物业服务企业。这些信息“南京物业网”都能查到，有兴趣的网友可以去看一看。

    焦点七

    业主拒交物业费怎么办？

    网友“好公民”说，小区里居民欠费情况还挺严重的，交费和欠费的享受同样的服务，太不公平了。

    仙林街道南大和园社区党委书记、主任郝智慧代表认为，物业服务内容包括秩序维护、绿化保洁、设备设施管养等，仅对其中一项或几项服务不满意，就拒交全部费用是不符合情理的。对于正常交物业费的业主来说，这是一种侵权。而且，收费率低的小区伴随而来的就是服务差，形成恶性循环。“对物管不满意，业主可以通过协商的方式来解决，比如，可以到物业公司或社区街道反映。我建议，政府相关职能部门加强宣传和引导，提升居民的法治观念和物业消费观念，引导业主主动缴纳物业费。同时，物业服务企业更应该履行好合同约定，主动与小区业主做好日常服务中的沟通，对能解决的问题要及时解决，对不能解决的问题，要通过解释取得支持和理解。”

    延伸阅读

    南京市物业管理条例列入立法计划

    记者在采访中了解到，市人大常委会在2015—2017年共安排了15件立法项目，而南京市物业管理条例位列其中。

    据悉，自1994年底我市第一家物业服务企业成立以来，截至目前，全市共有物业服务企业925家，物业管理行业从业人员近8万人。全市实施物业管理项目4000余个，管理面积2.27亿平方米（其中住宅项目3000余个，管理面积1.68亿平方米），物业管理覆盖率达80%。江宁区住建局党工委副书记徐静代表一直比较关注小区物管问题。她向记者介绍，在江宁区住建部门办理的12345工单中，有关物管的投诉占到三分之一。这些问题主要集中在停车难、群租扰民、物业费缴纳比例低、维修基金提取难等。“南京启动立法正当其时。”她说，新版《江苏省物业管理条例》于去年5月1日起施行，南京此时启动也应该，南京要在充分调研的基础上尽快出台物业管理条例，给实际管理工作以规范和指导，使部门管理职责更加明确，措施更具可操作性。

　　【案情回顾】

　　2013年5月22日，珠海市气象局分别于当日0时40分、1时17分和2时45分发布暴雨黄色、暴雨橙色和暴雨红色预警信号，记录珠海当天降雨量为325毫米、有暴雨。同日凌晨2时至4、5时期间，原告所有的别克小汽车在小区内划线指定的地面停车场停放时被暴雨浸泡受损。同时，该小区内的地下车库被淹，当时被告物业公司电话通知了小区部分业主，但并未通知到原告。原告维修小汽车花费12373元。

　　原告主张，涉案车辆没有购买车损险，其在事发当天通知保险公司后被告知不属于保险理赔范围。原告另外主张，被告物业公司没有定期维护排水设施导致排水设备损坏、排水口堵塞，且应对灾情措施不力、没有尽到通知预警义务才使原告等人的车辆浸泡受损，因双方存在物业管理合同和车辆保管合同关系，故被告物业公司应当予以赔偿损失。

　　被告物业公司主张，其已将小区的清通业务外包给专业团队，定期对小区的所有污水、雨水管网进行检查、清理、疏通，确保畅通；保安按时巡查小区及车库情况；当天发生暴雨时，其已经致电小区的大部分车主，要求车主将车辆开出车库，但由于情况紧急不可能通知到所有车主，才没有通知到原告。被告物业公司以“5·22特大暴雨十年一遇，园林花园地势低洼、遇暴雨容易积水，事发当天与园林花园一墙之隔的小区的围墙突然倒塌，导致额外进水，排水通道根本无法在短时间内排清积水，从而内涝，最终导致小区地面及车库遭受水浸，这是不可抗力事件”为抗辩理由。

　　【法院判决】

　　法院审理认为，尽管原告向被告物业公司交纳了停车服务费，这属于物业管理的部分内容，并不能就此证明双方存在车辆保管合同关系。事发当天，珠海市出现了特大暴雨，与小区一墙之隔的广场的围墙被积水冲垮，积水瞬间涌入地势低洼的小区，这超出一般人的预见能力。这是被告物业公司不能避免和不能克服的。

　　原告主张“被告物业公司没有定期维护排水设施导致排水设备损坏、排水口堵塞”，但并未举证证明，故法院对该主张不予采信。被告物业公司作为小区物业管理公司，在事发当天下特大暴雨及小区旁边围墙倒塌导致小区地下车库被淹的紧急情况下，其已经电话通知了小区部分业主，但因事发突然和情况紧急，其没有通知到车辆停在地面的原告，这并不能证明被告物业公司应对灾情不力。且在气象部门已经接连发布暴雨预警信号的情况下，原告丁女士作为车辆所有权人却未尽自己应尽的注意义务，其本身存在过错。由此可见，原告的车辆被淹受损主要是由于不可抗力事件所导致，故原告诉请被告物业公司赔偿车辆损失12373元，证据不足，法院不予支持。