南昌：老城居民区物管艰难“破冰” 尝试多层面探索逐步推进

郑荣林 李佳/《江西日报》/20090313

　　为完善老城居民区的管理，南昌市在2007年启动了老城居民区物业管理试点工作，经过一年多的试点，效果并不明显。今年，南昌市将继续试点老城居民区物业管理，逐步推进老城敞开式社区的物业管理工作。

　　老城区迫切需要物管

　　据了解，南昌市老城居民区根据成因可以分为三类：第一类是早期开发的“商品房”，因开发时间早，建立时就没有物业管理；第二类是一些企事业单位的职工宿舍；第三类是有些村早期将土地转让给个人，或者城市中由于历史原因形成的“私人房”。南昌市物业管理协会副秘书长晁振宇说，老城居民区的覆盖面非常广，管理方式也多样化，有的是住户自己集资聘请保洁人员维持卫生，有的实行条块管理，如治安工作由派出所负责，小区绿化由园林绿化部门负责，违章搭建由城管部门负责。

　　根据南昌市有关部门的调研分析，在是否需要引进物管这个问题上，45%的受调查居民认为需要引进物管。“如果每天出门路上能干干净净，小区的绿化有人管，每月适当交点费用也是可以接受的。”家住上海路某居民区的吴女士说，居民们对小区最不满意的是安全保卫与公共设施维修两个方面。由于多数小区没有封闭措施，安全隐患较多，偷盗事件时有发生。而在公共设施维护上，由于房屋产权不同，带来维修、养护的主体真空，无人进行房屋日常管理及修缮。因为没有物管，小区内乱搭乱建，公用设施没有得到必要的维护，居住环境较差。

　　收费难成推广瓶颈

　　南昌市物业管理协会副秘书长晁振宇坦言，南昌市从2007年起在青云谱区、东湖区等地多个老居民区引入了物管企业，但目前相对成功的仅有青云谱区江东小区，其他居民区的物管大都撤离，原因在于收费率无法提升，物管企业无以为继。

　　记者3月11日在井冈山大道的江东住宅区看到，大门口有门卫，几十名老人在活动室内打牌、下棋，操场上的健身设施齐全。一居民说，这里的治安好，卫生好，环境好，得益于在2007年8月引入物业公司进行管理。

　　但像这样成功运作的小区并不多。“主要是物管费太低，物管企业无法维持正常的运转。”据了解，试点小区的收费标准最高在每平方米0.25元，仅为市场价格的三分之一到五分之一。江东住宅区物业管理的负责人告诉记者，在政府部门的资金、政策支持下，他们经过一年多的运转，“目前可以保本”，物业费收取率也由最初的20%提高到80%。

　　老城居民区物业管理最大的问题在于居民需要转变观念，“良好的小区服务是需要购买的”。南昌市有关部门曾专门就在老城区推行住宅物业管理做过一次调研，发现在老城区全面开展物业管理的难点，首先是居民对物管服务认知度不足，其次是老城区物业管理收费难。

　　“先易后难”逐步推广

　　“老城居民区的物业管理，其实应该纳入城市管理体系。”晁振宇认为，老城居民区管理涉及10多个政府职能部门，仅靠房管部门难以推动，所以，应该坚持“先易后难”的模式逐步推广。目前南昌市有关部门已经向市政府提交文件，计划逐步推进老城敞开式社区的物业管理。要摸索建立以社区居委会、业主委员会和物业企业“三位一体”的运作模式。采取先易后难、逐步推进的方式。对达到一定规模、条件相对成熟的住宅小区，选择专业的物管公司，实行专业化的物业管理；对有条件采取封闭措施的小区，进行封闭管理，先对住户密切关注的保安、保洁两项服务，实行基本的物业管理；对条件不成熟的小区，由政府和社区业主委员会共同努力，逐步改善社区状况，待时机成熟再引入物管。