崔建栋 吴飞 葛恩泽/《新闻晨报》/20100602
近日，经过数年酝酿、几经易稿的“新版”《北京市物业管理办法》正式出台，并定于今年10月1日施行。其中明确，物业擅停服务将遭巨额罚款、小区车位租金提高需经业主协商、物业不得以欠费为由停水断电等。业内专家表示，这份新《办法》中许多大胆创新的做法，或将化解现在许多小区物业和业主之间的纠纷。记者昨天从上海市人大常委会了解到，《上海市住宅物业管理规定》（修改）已被列入本市2010年立法计划的正式项目。目前具体修改内容还在酝酿当中，预计下半年将提交市人大常委会进行审议。
北京新规·亮点
开发商承担前期物业费
新《北京市物业管理办法》最引人瞩目的是新增“前期物业管理”部分，其中规定，“建设单位承担前期物业服务责任”，这也意味着，在业主大会成立之前，或者在业主大会筹备组成立3个月之内，业主不用承担物业费，开发商不仅要支付期间的所有物业费，同时也要把设施设备管理、物业资质审核、物业人员管理等都具体承担起来，而且所有的服务承诺事项都要落实在前期物业服务合同之中。购房人在同开发商签订购房合同时，前期物业服务合同也应当作为购房合同附件出现。
●本市现状
对此，上海市物业管理行业协会副秘书长许玉彪认为，上海目前区分所有权的意识较强，产权明确，所以既然房屋的产权到了业主手里，那么物业管理费从本行业角度而言自然是由业主支付的。许玉彪强调，北京的措施是为了鼓励小区积极成立业主大会，而上海则比较成熟。据不完全统计，在本市1万余个小区中，成立业主大会的至少有8000多个。“如果上海也出台相应措施，激励作用可能不大。”许玉彪说。
车位租金提高须与业主先协商
在北京的新《办法》中，首次制定专门条款，规定车库使用要优先满足业主需求：小区车位不得出售给非业主；开发商如果要出租这些车位，也得先满足业主再考虑“外人”，而且租期不得超过6个月；如果开发商中途想要调高车位租金，也得先与全体业主协商。
●本市现状
目前，本市小区车位租金价格主要由开发商决定，但必须通过物价部门的审核通过，并不需要与业主协商。大邦律师事务所律师张黔林认为，北京新规中“调高车位租金先与全体业主协商”的意愿很好，但是实际操作时的效果恐怕令人担忧。“如果不出台细则，协商过程可能将流于形式。”
物业擅停服务最高罚10万
业主与物业的关系如同主人与管家，但近年来，不少管家却屡屡“耍性子”为难主人，如不少入不敷出的物业公司会耍出“抛盘”本领，撤离小区，使得原先的保洁、保安、维修服务陷入僵局，严重影响居民的日常生活。也有一些物业因业主拖欠物业费而利用工作便利断水断电，在小区中产生极不好的影响。根据北京的新《办法》，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。而物业更不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制供水、供电、供气、通信等专业服务。
●本市现状
许玉彪表示，上海目前还没有明确规定物业擅自停止服务的处罚方法。发生这种情况，一般是由房管部门的办事处进行管理，主要还是协调。也出现过罚款的情况，不过不像北京这样会罚到10万元那么高。如果物业停止服务，那么业主维护权益要向法院提起诉讼。
新老物业“强走强留”将遭罚款
2008年，上海徐汇区一小区业委会改聘了物业公司，结果老物业“严防死守”不让新物业进入，新物业则态度强硬。双方僵持数日，甚至演变成了拳打脚踢。不过今年10月1日后，北京市小区的新老物业矛盾将有法可解，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，逾期可处10万元罚款；新物业服务企业强行接管的，可处1万元以上10万元以下罚款。
●本市现状
许玉彪表示，上海也发生过老物业与新物业强行交接的情况。不过这种事并没有明确规定说明如何处理，一般是由房管部门在行政上进行协调，严重的情况下会罚款，但应该没出现过最高10万的。他认为，本市要解决这样的矛盾，还是要到法院以合同纠纷的案件提出诉讼。
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2010/6/2 10:42:00