赵逸玮/《北京日报》/20100814
提要：业委会要每两年定期改选部分委员，委员可以连选连任；但业委会委员的任期最长不超过六年。占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。
业委会要每两年定期改选部分委员，委员可以连选连任；但业委会委员的任期最长不超过六年。8月13日，市住建委在官网发布《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(征求意见稿)》，希冀广泛征求社会意见和建议。
《指导规则》是《北京市物业管理办法》的重要配套政策，是未来业主大会、业主委员会成立和活动的具体操作规程。其重点围绕以往业主大会活动中的突出问题，对业主自治进行指导和规范，对业主自治中的各个过程都进行详细说明。
《指导规则》对业委会委员更换制度的规定引人关注。本市曾多次发生因业委会换届引起的社区纠纷，为减少换届造成矛盾，《指导规则》规定，业委会取消原有的届别制，业委会委员实行任期制，每两年定期改选部分委员，委员可以连选连任，但任期最多不超过六年。
拒交物业费的业主，今后他们的权利将可能被业主大会限制。《指导规则》中明确，业主有损害业主共同权益行为的，包括不交存专项维修资金、拒付物业服务费用和其他应当分摊的费用等，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其被选举权、表决权的行使予以限制，并向街道办事处、乡镇人民政府予以说明。
《指导规则》明确了业主大会权责一致的物业管理主体地位：业主大会是业主基于建筑物区分所有权，依法行使物业管理区域内共同管理权利的自治组织，既享有决定物业管理方式、物业服务事项和标准，制定修改管理规约、议事规则等物业管理权利，也需要承担物业管理责任，特别是配合相关行政主管部门对房屋建筑安全的检查工作，负责治理房屋建筑安全问题。
《指导规则》还提出试行业主大会登记制度，只要大会已按流程成立并完成了备案手续，经多数业主同意就可在市房屋行政主管部门办理登记。业内人士认为，这可能是为今后业主大会试点社团法人做准备。
《指导规则》要求建立业主决定共同事项公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，业主可以通过公共决策平台进行决策。对很多无暇参加业主大会的业主来说，这无疑是参与社区事务的一种有效手段。
《指导规则》还提倡公益律师进社区，为业主大会成立和活动提供法律服务。提倡街道办事处、乡镇人民政府指定具有专业知识和服务能力的律师担任筹备组组长，指导、协助业主依法、合规、高效地组织筹备组工作；同时规定组长在筹备组中没有表决权。《指导规则》的征求意见时间为8月13日至27日，市民可通过市住房城乡建设委网站(www.bjjs.gov.cn)提出意见和建议。
【指导规则】
■业主表决权按面积和人数计算
业主的面积表决权数按照下列方法认定：
(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
业主的人数表决权数按照下列方法认定：
(一)业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
(二)总人数，按照前项的统计总和计算。
按照规划建设的已经办理了物权登记的车库、车位，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记但是具有合法的销售(预售)许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。
■成立业主大会可按条件由建设单位或业主申请
物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的资料，并同时推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请成立业主大会。
占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请。
■首次业主大会会议结果须3日内公告
筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起3日内，将表决结果在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。
■业主大会定期会议每年至少开一次
业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开，每年至少召开一次。
业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：
(一)上一年度物业管理情况报告；
(二)上一年度业主委员会工作情况报告；
(三)上一年度业主大会收支情况报告；
(四)物业管理的其他有关事项。
业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：
(一)审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工作报告；
(二)选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员；
(三)决议下一年度物业管理有关事项；
(四)决议下一年度业主大会收支预算；
(五)决议物业管理其他的有关事项。
■业主太少可全体决定不成立业主大会
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主行使共同决定权。
■业主委员会不履行职责监事会予以监督
业主委员会不履行职责的，业主大会设立监事会的，应当由监事会根据管理规约、业主大会议事规则予以监督；业主委员会不接受业主大会监事会监督的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府原则上应当于10日内责令其限期履行职责；业主委员会逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主召开业主大会会议决定有关事项。
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2010-8-16 9:00:00