6月19日，记者从济南市住房和城乡建设局了解到，为进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，促进经济社会健康稳定发展，结合《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》（济发改物价〔2017〕377号）有效期至2019年7月31日的情况，济南市发展和改革委员会会同市住房和城乡建设局，起草了《关于进一步贯彻实施<山东省物业服务收费管理办法>的通知（征求意见稿）》。
意见中指出，普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，确定物业服务等级，并于合同签订之日起10日内报送所在区县发展改革部门和住房城乡建设部门备案。物业服务企业因政府指导价变动或者因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，应当严格按照《山东省物业服务收费管理办法》第十二条相关规定执行，并在调整物业公共服务费标准之日起10日内向所在区县发展改革部门备案。
因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，属于普通住宅前期物业的，其物业公共服务费减免比例在约定收费标准的30%以内，由建设单位与物业服务企业协商确定；差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。
普通住宅交付后空置6个月以上的，由业主或物业使用人向物业服务企业提前提出，经物业服务企业确认（原则上以水、电、气使用情况为衡量标准）后，其前期物业公共服务费自空置之日起按照不超过前期物业服务合同约定物业服务收费标准的60%交纳。普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位超过1个月未停放机动车的，应由车位使用人向物业服务企业提前提出，经物业服务企业确认后，自车位未停放机动车之日起免收停车服务费。
物业服务企业按照《山东省物业服务收费管理办法》第三十条第二款相关规定扣除相应的管理费的，按照收益资金的20%扣除。
普通住宅前期物业公共服务费和机动车停放费等相关基准价格及浮动幅度，按照《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》（济价费字[2012]76号）、《关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》（济价费字[2012]77号）的相关规定执行。与《山东省物业服务收费管理办法》及本通知规定不一致的，以《山东省物业服务收费管理办法》及本通知规定为准。实行政府指导价的物业服务收费标准，可根据经济社会发展水平、物业服务标准的调整以及物业服务成本变动等情况适时调整。
此外，通知规定的政府指导价基准价格及浮动幅度和前期物业公共服务费减免相关规定、公益资金扣除比例，适用范围为历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区，其他各区县可参照执行。此次通知由市发展改革委、市住房城乡建设局按照职责分别负责解释，自2019年8月1日起执行。
为更广泛听取社会意见，使政策制定的更加科学合理，现全文公布，公开征求意见。市民提出的意见和建议，请于6月25日前通过电子邮件或信函方式反馈。
电子邮箱：jnfgw_jggl@jn.shandong.cn
邮寄地址：济南市历下区龙鼎大道1号龙奥大厦C1318房间
邮编：250099
《关于进一步贯彻实施<山东省物业服务收费管理办法>的通知（征求意见稿）》起草说明
一、出台背景
（一）进一步贯彻实施《山东省物业服务收费管理办法》的需要。《山东省物业服务收费管理办法》（山东省政府2018年第317号令，以下简称省《办法》）自2018年7月1日施行以来，我市发展改革部门会同物业主管部门按照上级部署和 要求，多形式、多渠道宣传普及省《办法》，督促各物业服务企业严格执行省《办法》，较好地保障了省《办法》在我市的贯彻实施。但从贯彻实施省《办法》的情况看，遇到一些矛盾和问题，需要出台政策文件予以明确。
（二）保持我市物业服务收费管理政策衔接的需要。按照济南市发展和改革委员会、原济南市住房保障和房产管理局《关于继续执行<济南市住宅物业服务收费管理实施办法>的通知》（济发改物价〔2017〕377号）规定，《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》有效期至2019年7月31日。为保持政策衔接，维护物业服务管理行业的稳定，也有必要尽快明确该办法及其配套政策规定的相关事项。
二、主要内容
（一）关于备案管理。按照省《办法》第十条、第十二条规定，物业服务企业应当将普通住宅前期物业服务合同和普通住宅前期物业公共服务费标准调整事项备案。征求意见稿按照属地管理的原则明确为各区县，有利于物业服务企业就近备案，减轻企业负担，优化经营环境。
（二）关于减免政策。主要包括三方面的减免政策：
1、按照省《办法》第十六条规定，因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。该条还规定，属于普通住宅前期物业的，其物业公共服务费减免比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门确定。鉴于未能达到房屋买卖合同约定标准的情形比较复杂，程度也有差异，统一界定既有困难也不合理，收费的减免比例不宜统一。为此，征求意见稿沿用现行规定精神，将减免比例确定为“在约定收费标准的30%以内”，具体由建设单位与物业服务企业协商确定。
2、按照省《办法》第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。在办理的程序方面，征求意见稿沿用现行规定精神，规定业主或物业使用人应当向物业服务企业提前提出，经物业服务企业确认；在与办理程序紧密关联的空置认定标准方面，借鉴外地经验和目前物业企业的普遍做法，规定原则上以水、电、气使用情况为衡量标准；在具体减收比例方面，规定按照不超过约定收费标准的60%交纳。为明确减收起止时间，规定自空置之日起予以减收。
3、省《办法》第二十三条第三款规定，车位未停放机动车的，免收停车服务费。鉴于停车服务费按月计收，免收停车服务费的政策也应当按月执行，为此，征求意见稿明确规定：“普通住宅物业管理区域前期物业服务过程中，车位超过1个月未停放机动车的，应由车位使用人向物业服务企业提前提出，经物业服务企业确认后，自车位未停放机动车之日起免收停车服务费。”
上述第2项、第3项涉及的房屋、车位空置的情况，其作为收费减免依据的空置时长是指连续时长，而不是在一个较长时间段内分段加总的时长。否则，既不利于政策执行，也不会造成因空置而物业企业服务总成本减少、进而可减免部分费用的情形。如果物业企业服务总成本不因个别业主或车位使用人的空置出现降低或者有可能降低的空间，所减免部分的费用必然由其他业主或车位使用人分摊，这对全额交费的其他业主或者车位使用人也是不公平的。
（三）关于收益资金管理费的扣除比例。征求意见稿沿用现行规定 “物业服务企业可按不超过20%的比例提取停车服务费”的精神，借鉴外地经验，明确规定：“物业服务企业按照《山东省物业服务收费管理办法》第三十条第二款相关规定扣除相应的管理费的，按照收益资金的20%扣除。”
（四）关于普通住宅前期物业公共服务费和机动车停放费等相关基准价格及浮动幅度。鉴于现行政策文件有效期届满，政策衔接任务十分紧迫，征求意见稿规定相关基准价格及其浮动幅度按照济价费字[2012]76号、济价费字[2012]77号文件的相关规定执行，与省《办法》及新的政策文件规定不一致的以省《办法》及新的政策文件规定为准。
本条规定核心在于延续上述两个文件规定的相关基准价格及浮动幅度，省《办法》对前期物业公共服务费及其他种类物业服务费和机动车停放费的含义、各类收费管理形式、不同情形下的管理方式和制定程序等问题均作了明确规定，应当以省《办法》规定为准。此外，省《办法》废止了原使用的 “外来车辆”概念，使用了“临时停放机动车的”这一表述，用语上更加严谨。本着收费标准延续和更好保障业主权益的考虑，济价费字[2012]77号文件中规定的相关收费标准应当自动调整为适用“临时停放机动车的”情形，不超过2小时应当免费，超过2小时的部分按每小时2元收费，“每天”按照连续停放24小时把握。
三、其他事项
（一）关于未沿用“价格主管部门”的问题。鉴于省《办法》中 “价格主管部门”承担的职责比较广泛，目前由多个部门分担，为避免争议，征求意见稿未沿用“价格主管部门”的提法，而改用了“发展改革部门”。
（二）关于其他服务收费。按照省《办法》第四章规定，其他服务收费实行市场调节价，征求意见稿未再作规定。根据济价费字[2012]76号文件附件1相关规定，消防设施设备、电梯检测、垃圾清运、公共水电等项目均已列入服务内容，相应费用理应包括在物业公共服务费用中。此外，按照《济南市物价局济南市环卫局关于物业管理小区垃圾中转代运服务收费标准的通知》（济价房字[2000]67号）相关规定，实行物业管理的居民小区，办事处、居委会、环卫所等单位不得向居民收取其他相关费用。
（三）关于适用范围。按照《山东省物价局关于明确<山东省定价目录>有关问题的通知》（鲁价综发[2018]90号）规定，“市辖区人民政府的定价权限，参照《山东省定价目录》对县人民政府的有关规定执行；但适合在设区市规划区范围内统一执行的政府指导价、政府定价，由设区市人民政府统一制定。”鉴于历下、市中、槐荫、天桥、历城及高新区等与其他区县的情况差别较大，征求意见稿明确，所规定的政府指导价及前期物业公共服务费减免规定、公益资金扣除比例，适用于上述六区，其他各区县可参照执行。
（四）关于文件解释。为避免政策文件执行中发生推诿现象，征求意见稿规定，由市发展改革委、市住房城乡建设局按照职责分别负责解释。其中，涉及相关收费标准制定方面的事项由市发展改革委解释，涉及服务项目和内容方面的事项由市住房城乡建设局负责解释。
（五）关于文件有效期。鉴于《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》有效期至2019年7月31日，规定本通知自2019年8月1日起执行。
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2019-6-19 15:58:00