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北京:将出台物业管理条例,小区矛盾如何破解


焦敏龙/中国青年报中青在线/20191112


 

    小区物业费怎么定价才合理,公共维修基金怎么用、谁来监督,业委会如何用“合法身份”维护业主正当权益……在近日由北京市物权法学研究会等机构联合召开的《北京市物业管理条例(草案)(征求意见稿)》(以下简称“条例草案”)研讨会上,这些问题是业界人士关注的焦点。

    根据北京市2019年立法工作安排,北京市住建委起草了《北京市物业管理条例(草案)》及说明,已于10月22日起就条例草案公开征求意见,将于11月21日截止。

    条例草案(征求意见稿)共8章100条,包括总则,物业管理区域,前期物业,业主及业主组织和物业管理委员会,物业服务,物业的使用与维护,法律责任和附则。

    关于业主自治,首都经济贸易大学法学院教授翟业虎指出,业主委员会是经房地产行政主管部门指导下、经业主大会选举产生,由业主代表组成的代表业主利益、监督物业管理公司工作和广大业主履行业主公约的民间性组织。由于法律没有赋予业主委员会应有的民事法律地位,发生物业纠纷时,时常出现业主维权难。业主委员会的身份的问题,导致其在行使管理职责上存在障碍。

    “小区议事规则和管理公约系小区自治的基本纲领,属于小区‘根本法’,只要其内容不违反法律和行政法规的效力强制性规定,均应受到保护,应给予业委会法人或非法人组织主体地位,”翟业虎建议,应从法律上赋予业委会更多的权力和义务。他还建议,成立物业仲裁庭,当业主、物业公司和行业协会发生纠纷时,试行实行“一裁终局”制。

    关于物业服务收费,各小区物业服务质量不一时,物业费怎么定价才公平?北京市盛廷律师事务所主任律师毕文强提出,根据2004年实施的《物业服务收费管理办法》关于物业服务收费的规定,之前北京的住宅小区物业费大多实行政府指导价,优点是能确保物业收费价格稳定,但凸显出的问题是,物业收费与市场变化逐步疏离,物业管理成本上涨,但物业费未涨,进而出现了“物业服务质量下降——业主拒缴物业费——居住品质恶化”怪圈。

    毕文强建议,物业费与市场变化动态密切相关,才能确保物业服务质量,继而减少物业管理矛盾,但物业费动态调整不是随意调整,定价协调机制也应秉持“降低业主组织决议成本”的原则。

    关于专项维修资金的管理与监督,北京市部分街道办工作人员提出,业主不积极缴纳公共维修基金(以下简称“公维”),收缴“公维”难度较大并不鲜见,建议细化条例中关于“公维”的“追缴”措施的规定。此外,还有街道办工作人员提到,当小区公共设施损坏需要动用“公维”修缮时,小区业主意见时常出现分歧,有人认为该用这笔钱,而有人认为不该动。业主意见征求难,“公维”迟迟无法启用。他建议引进第三方机构,界定和监督是否确实可动用“公维”。

    据悉,北京市物权法学研究会将对本次研讨会收集的意见和建议进行整理、归纳、研究,并提交北京市住建委和司法局等相关部门。


阅读: 442 次     2019-11-22 9:59:00