高园/《齐鲁晚报》/20081031
10月30日，山东省人大常委会就《山东省物业管理条例(草案)》(以下简称“条例”)举行立法听证会。经过前期报名选定的14名陈述人和30名旁听人出席听证会，14名陈述人就此次物业管理立法中的五大焦点问题，陈述了各自的意见和建议。
听证陈述人来自立法涉及的相关各方，具有充分的代表性。其中业主代表4名：分别是济南亚圣园小区业委会主任张志斌，东营胜安小区业委会主任赵志升，齐鲁晚报主任编辑管新华，山东荣军总医院心理医师邹春玲。物业服务企业代表两名：青岛新天物业发展公司总经理谢协忠，泰安市乐园物业公司经理王利明。建设单位代表两名：济南市房屋建设综合开发集团总经理助理孟强，山东中齐房地产开发公司张延东。专业经营单位代表两名：济南市港华燃气有限公司李东娥，东营市供电公司董衍军。街道办事处、居委会代表两名：济南天桥区堤口路街道办书记刘文明，潍坊市奎文区行政街社区主任赵维芳。专家、律师代表两名：山大法学院副教授秦伟，山东齐鲁律师事务所律师顾建章。
虽然听证会规定每人发言不超过8分钟，但不少陈述人为了充分论证自己的观点，发言超过了规定时间。围绕着五大问题，不同利益方代表的观点激烈碰撞，针锋相对。听证会持续了整整3个小时。
省人大常委会副主任崔曰臣认为发言者的很多建议可行，有参考价值，陈述人的意见将写在听证报告中，提交给常委会下次审议时参考。
五大焦点引发激烈交锋
在山东省人大常委会30日举行的《山东省物业管理条例(草案)》立法听证会上，14名陈述人就此次物业管理立法中的五大焦点问题，陈述了各自的意见和建议。
水电暖专营设备谁来负责
《条例（草案）》第20条 物业管理区域内业主专有部分以外的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输、邮政等专业经营设施设备，属于相关专业经营单位所有。
专业经营设施设备的投资，除按规定由城市基础设施配套补助费(含综合开发费)给予适当补助的外，由专业经营单位负责。
■观点交锋：
李东娥(济南港华燃气公司)：供电、供水、供热等设施属于物权法中规定的“公用设施”，属于全体业主共有，应由业主共同投资建设。“条例”规定燃气等专业经营设施设备的投资由专业经营单位负责，产权属于专业经营单位所有，与物权法的规定不符。小区内庭院管线等的维修，可以委托燃气公司有偿维修保养，费用由业主共同负担。
孟强(济南市房建开发集团)：按以往的做法，专营设备由开发商代建，但开发商很少自己建设，基本是委托专业经营单位建设。由谁建设就由谁来投资，能更好界定责任。由专营单位投资建设，开发商可降低投资，减轻业主负担。
张志斌(济南亚圣园小区业委会主任)：新建小区内的专营设备属于“三不管”。水电等专营设备的产权，应由开发商移交给专营单位，由专营单位维修管理到最终用户。用户计量表以外由专营单位维护管理，表以内归最终用户。
怎样有效规范业委会行为
《条例（草案）》第46条 业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。任期届满未进行换届选举的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令其限期进行换届选举；逾期未进行换届选举的，由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开业主大会会议进行换届选举。
■观点交锋：
谢协忠(青岛新天物业发展公司)：物业企业违约要承担法律责任和经济责任，而业委会违约，其经济责任难以落实。业委会说干就存在，说不干一夜之间没人了。业委会也应由物业主管部门直接管，也应建立问责制。
赵志升(东营市胜安小区业委会主任)：业委会的活动经费和执行委员的报酬，由全体业主承担或从公共收益中提取，业委会的活动经费也可由街道办事处、乡(镇)人民政府给予补贴。建议"条例"增加委员如不执行规约和三次以上无故不参加会议，由业主大会或业委会终止其委员资格。
车位车库到底如何收费
《条例（草案）》第62条 车库应当优先满足业主停车需要，在国家和省规定的期限内不得向物业管理区域外的单位和个人销售，业主、物业使用人需要承租车库的，建设单位应当出租，租赁费的标准参照有关部门发布的指导价格确定；国家和省规定的期限届满后，车库的销售、租赁价格等事项，由当事人协商约定。
第63条 规划占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地设置车位的，其车位管理、收费等事项由业主大会决定。
■观点交锋：
管新华(齐鲁晚报主任编辑)：业主意见最大的是车位"只卖不租"。有的开发商任何手续不办就卖车位，有的将已卖出的车位私自抵押，引发业主不满。建议"条例"取消利用地下空间建设车库应该在容积率中予以优惠的条款，两者之间应无必然关系。
秦伟(山东大学法学院副教授)：占用业主共有的道路以及其他场地上用于停放汽车的车位，就是属于业主共有。但属于业主共有的仅限于车位，并不包括地下车库。因为地上建筑物和土地所有权之间是不可分割的，但是地下停车场、地以分割的。地下停车场将来是可以单独颁发产权的。
张延东(山东中齐房地产开发公司)：地下车位的价格很多业主承担不起。解决停车难的方向只能在地下，而地下停车位建造成本高。我们可以借鉴杭州的做法，对地下停车位减收配套费。
“瑕疵”能否成拒交费理由
《条例（草案）》第81条 物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝。
业主不得以物业服务有瑕疵、建设单位违约或者放弃共有权利为由拒绝交纳物业服务费。业主欠交物业服务费的，应当补交所欠费用并依照物业服务合同约定承担违约责任。
■观点交锋：
顾建章(齐鲁律师事务所律师)：物业乱收费，业主当然可以拒绝，如果物业服务存在缺陷，业主也可拒绝交费，这是合同法规定的抗辩权。 "条例"规定不符合上位法合同法的规定。还应禁止物业企业采取停水、停电以及在小区内进行公示等损害业主其他权利的方式行使追索权。
王利明(泰安市乐园物业公司)：瑕疵只是微小的缺点，是普遍存在的，瑕疵不是不达标准。而且，同样的事，有人认为是瑕疵，有人认为不是，很主观，业主不能以此为由拒交物业费
谁来具体指导管理物业
《条例（草案）》第98条 街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构，具体指导、协调物业管理的有关工作。
第99条：实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集，由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。
■观点交锋：
刘文明(济南市天桥区堤口路街道办书记)：街道办事处可以成立物业科，或者以现有的科室为载体，组建专门的物业管理部门来加强对物业管理区域的管理。但物业管理区域内的主管部门应该是建设部门。因为建设主管部门拥有较大的权限，物业管理联席会议由建设行政主管部门召集比较合适。
赵维芳(潍坊市奎文区行政街社区主任)：把对业委会的管理纳入街道办事处社区工作站的范围内。街道办应在人力、物力、财力方面倾向社区，实现对业主委员会成立、业主大会召开的指导。
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2008/10/31 16:57:00