辽宁：《辽宁省物业管理条例》2月1日起实施

谢文君/《辽宁日报》/20090104

    经过三次审议、向社会公开征求意见以及经过数次修改之后，备受关注的《辽宁省物业管理条例》正式由省十一届人大常委会第五次会议审议通过，并将于2009年2月1日起施行。业主大会如何成立？业主委员会的工作经费由谁承担？房屋质量出了问题找谁维修……这些曾经困扰物业管理实践的难题都可能随着《辽宁省物业管理条例》的施行得到不同程度地解决。

    业主可以启动成立或者召开业主大会的程序

    对于希望通过成立业主大会和选举业主委员会的方式维护业主权益的小区，《条例》赋予业主开启这一程序的权利———业主可以自行提出成立业主大会的申请，不论身份，不限人数，只要是小区业主，均可提出。但是具体筹备工作应当在有关部门的指导下进行。《条例》还规定，业主大会成立以后，如果小区内有20%以上的业主提议，业主委员会就应当组织召开业主大会会议，对小区内的物业管理事项进行研究。

    业主承担业主大会和业主委员会工作经费

    业主大会和业主委员会没有经费来源，难以更好地开展工作，这是一个现实问题。《条例》对此作出规定：业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担，具体办法由业主大会决定，但不得要求物业服务企业提供。

    房屋质量出现问题由开发商承担责任

    在《条例》制定过程中一直备受关注的房屋质量和维修问题最终有了明确规定，今后，因建设单位遗留下来的房屋质量问题而推诿扯皮的现象肯定会大大减少。按照《条例》规定，在国家规定的保修范围和保修期限内，房屋出现质量问题的，由建设单位承担保修责任，应当立即通知施工单位到现场核查情况，进行保修；建设单位无法通知施工单位或者施工单位不予保修的，建设单位亦不能免责，应当另行委托其他单位保修。而对于保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养，则由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担责任。

    物业费的交纳义务和方式更为明确合理

    按照《条例》规定，除了已竣工但尚未出售或者尚未交给业主的物业，物业服务费由建设单位交纳以外，业主都应当按照合同约定按时交纳物业服务费。同时，《条例》还特别规定了几种特殊情况：业主将物业出租或者通过其他方式交由他人使用的，可以约定由物业使用人交纳物业服务费，但业主要负连带交纳责任；业主将物业产权转让的，应当结清物业服务费用，但也可以由买卖双方对物业费用的结算交纳作出明确约定，即可以约定由买方结清欠缴的物业费。