赵晶 李柯夫/《潇湘晨报》/20090112
“最近我觉得月光特别美。”家住长沙井湾子融城苑小区的唐先生苦笑着说。
因为物业管理提前离开小区，现在融城苑每到晚上就一片漆黑，夜班归来的唐先生只能借月光行走。
不过，由于清洁和保安处于管理真空状态，小区里每天都是垃圾遍地，大门洞开，小区居民们叫苦连天。
小区业主与物业服务企业之间的矛盾与纠纷，相信很多人都曾遭遇过。省政协委员李德文认为，地方性法规滞后，与社会现实要求不适应，是矛盾产生的主要原因之一。为此，他提交了一份题为《修改<湖南省城市住宅区物业管理条例>的建议》的提案，建议将修改提上议事日程。
与上位法内容存在冲突
“《湖南省城市住宅区物业管理条例》与新近颁布的《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的内容存在冲突。”李德文说。早在2002年，《湖南省城市住宅区物业管理条例》就开始施行，随着上位法的修改，地方性法规的滞后性开始显现。
“城市住宅需要物业管理，商业楼盘也需要物业管理，且与城市住宅不存在本质不同，不应人为地将商务楼盘的物业管理排除在外。《湖南省城市住宅区物业管理条例》的实施范围应该扩大，标题应予修正。”李德文建议，应遵循上位法修改的最新规定，结合我省经济发展的实际，对条例进行修改。
解除“包办婚姻”障碍重重
“目前，很多开发商在业主进入小区前，就已替业主建立物业管理公司。其实质是房地产开发商出于自身利益为已入户的业主及未入户的业主搞的‘包办婚姻’。”李德文说，业主要与第一次入主的物业公司解除“婚姻关系”，存在众多的操作障碍。
提案分析，按《物业管理条例》规定，要通过业主大会，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。那么，商业小区的入住率达到多少比例后，业主要求才可以成立业主大会？是15%、还是20%亦或30%？实质上，比例的规定，直接影响业主大会能否成立。比例过高，入住过低，只要楼盘够大，业主大会、业主委员会就难以成立，更不用说解聘物业服务企业。“对此，新条例必须予以明确规定。”
物业借共有部分双重收益
小区共有部分的管理，也是李德文认为应当修改的部分。他在提案中提出，《物权法》规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
“专用车位之外，随着私车增多，以公用道路及场地停车现象渐多。这些车位需要管理，收费权如何确定？占用小区公共道路形成的停车区域，可以收费，那么物业公司可以将这部分停车位卖给或租给业主之外的人吗？或者物业公司租给业主使用，是否可以冲减小区物业服务收费？否则，物业公司岂不双重受益？”他认为，这本质上不符合法律关于公用部分权属及收益的规定。目前，有相当部分小区物业公司将公共部分租给业主收费，正常的物管费又没减少，发生冲突后，因无规定，长期对峙，影响小区的治安环境和居住环境。
物业转让拖欠费用需明定
此外，提案还认为，物业转让中拖欠的前期物业管理费用，将影响物业管理机构的正常运作和业主的正常生活秩序。但就相关问题，目前还有争论，现行的相关法律也没有作出明确规定。
拖欠的管理费到底属于“债务”，随特定的债务“人”；还是“物”上的负担，随物而转移？李德文分析，如果物业管理权是及物的，是对“物”管理产生的费用，那么，拖欠的管理费可以追至“物”之所在，具有担保物权的性质；如果物业管理权是债权，是及“人”的，那么，拖欠的管理费只能追及“人”。
“对此，国外及我国香港地区的作法是，物业发生买卖等产权转移行为，受让人应当承担原业主拖欠物业管理费的连带责任。我也认为，从社会安定和利益平衡角度出发，比较一般债权的得失，物业管理权应具有追及性，更应得到保障。”李德文说。
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新条例草案起草工作基本完成
《湖南省城市住宅区物业管理条例》的修改，一直是公众关注的问题。
去年10月9日，省政府法制办首次召开立法计划编制听证会，征求2009年立法计划建议。听证会上就有多位公众代表提出，优先选择其作为2009年立法项目。
“应将物业管理条例改为物业服务条例。”在听证会上，有公众代表建议，应将《物业服务条例》列为2009年出台项目。在会上发放并回收的68份《湖南省人民政府2009年立法计划建议项目推荐表》中，有34份表格建议出台该项目。
此外，早在省十届人大三次会议上，李伟生等11名代表就提出了《关于修订＜湖南省城市住宅区物业管理条例＞的议案》。
“这两年我们一直在对条例进行不断地修订。”省建设厅房产处处长彭先成说。2002年5月1日，《湖南省城市住宅区物业管理条例》开始施行。“在这几年的施行中，积累了很多经验。”
彭先成说，目前草案的起草工作已基本完成，“条例的修改一方面是依据上位法修改的最新规定，一方面是根据我省的实际情况”。对于省政协委员李德文在提案中提出的意见，彭先成表示修订中都有涉及，“我们争取能够在今年出台”。
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2009/1/12 8:32:00