泰州市区业主大会和业主委员会工作指导意见

《泰州市区业主大会和业主委员会工作指导意见》公开征求意见公告

　　为进一步健全完善业主大会和业主委员会的工作制度，指导业主有序开展自治活动，促进物业管理行业健康发展。根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、江苏省《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等政策法规的有关规定，市房产管理局起草了《泰州市区业主大会和业主委员会工作指导意见(征求意见稿)》。现予公布，向社会征求意见。欢迎各界人士提出意见和建议，以便进一步完善。

附件:《泰州市区业主大会和业主委员会工作指导意见(征求意见稿)》

公开征求意见时间为5月6日至6月6日，各界人士可用信函、传真或网络邮件方式返回意见。

　　信函请寄至：泰州市房产管理局物业管理科

　　传真请发至：86882700

电子邮件：120741864@qq.com

泰州市房产管理局

二〇〇九年五月六日

泰州市区业主大会和业主委员会工作指导意见

（征求意见稿）

根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、江苏省《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等政策法规规定，并结合市区实际，现对市区业主大会及业主委员会工作提出如下指导意见。

一、关于对业主大会、业主委员会的直接指导和备案监管

市区各街道办事处（乡镇人民政府）为业主大会的直接指导部门，各街道办事处（乡镇人民政府）应明确分管负责人具体负责业主大会的指导工作；各区物业管理主管部门应对本区各街道办（乡镇人民政府）的工作给予协助和支持。

业主委员会选举产生后，应同时向街道办事处（乡镇人民政府）和区物业管理主管部门备案。业主委员会作出的决定应直接或通过居委会向街道办事处（乡镇人民政府）报备，涉及重大事项的决定还应当向区物业管理主管部门报备。

二、关于业主委员会的备案内容和信息公布

业主委员会的备案内容主要包括业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料。业主委员会委员名单应包含委员姓名、性别、出生年月、主要的学习和工作经历、联系电话、照片、住址等内容。各区物业管理主管部门应及时将经备案的业主委员会委员的相关信息（不包括住址）以及各业主委员会作出的重大决定及时上报市物业管理主管部门，并在指定网站公布。

市房地产信息网、市物业管理网为市区统一的业主委员会有关信息的指定公布媒体。

三、关于业主大会的筹建和业主委员会换届工作

首届业主大会原则上应当由建设单位负责筹建；业主自行筹建业主大会的，则应有本物业区域20%以上的业主提议。筹备小组应当由街道办、区物管办、业主代表、建设单位组成，街道办代表任筹备小组组长。筹备小组成员应不低于5人，其中区物管办和街道办各1人，业主代表不低于2人。首届业主大会的筹建费用由建设单位承担，建设单位缺席的，由各区物管办负责筹集资金解决。

业主委员会委员每届任期三年，可连选连任。业主委员会的换届工作应在街道办的指导和监督下进行，街道办代表任换届工作组组长。业主委员会任期届满前2个月，应当启动换届工作；未及时启动换届的，街道办应会同区物管办指派工作人员指导其换届工作；逾期6个月仍未完成换届的，原业主委员会视作自行解散，委员资格终止。业委会解散期间，印章由街道办保管，有关工作由街道办代管，直至下一届业委会选举产生。

四、关于业主委员会委员和主任候选人的条件

除建设部《业主大会规程》规定的必要条件外，市区业委会委员候选人还应当具备以下条件：一、未发生侵害本物业区域其他业主权益和公共利益的行为；二、本人、配偶及其直系亲属在本物业区域的物业服务企业中没有任职；三、不存在欠交物业服务费及其它相关费用的行为。

倡议业委会主任候选人另具备以下条件：一、具有较丰富的社会工作经验和良好的群众基础；二、有机关企事业单位领导工作经验的优先考虑；三、具备一定的房地产、物业管理、法律、财经等基础知识；四、大专以上学历；五、年龄原则上不满65周岁。但连选连任、工作规范、成效突出的的可适当放宽。

五、关于业主委员会的工作经费保障和工作激励

业主委员会工作经费主要包括：召开业主大会和业主委员会的会议费用，业主委员会委员必要的工作报酬和交通、通讯补贴，业主委员会的日常办公费用等。业主委员会的工作经费由全体业主承担，也可以从小区公共设施经营收入中列支，但应有台帐记录并定期公布，以备业主查询。

市物业管理主管部门将会同各区、各街道对市区业主委员会的工作开展情况进行督导，对工作开展规范、多数业主认同、小区管理良好的业委会将给予必要的精神和物质奖励。

六、关于业主委员会的工作规范

业主委员会应当挂牌，有固定的办公场所，每年最少一次向业主提交本区域的物业管理工作报告，在醒目位置设置主任信箱、公布联系电话向业主征求意见和建议，对不遵守本区域业主公约的业主通过发函、约谈等形式做说服工作，协助物业企业对未缴费的业主进行催缴。业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主委员会应定期召开委员会会议（原则上每季度不低于一次），对有关物业管理事项进行研究，业主委员会作出的决定应形成会议纪要。

相关法律法规依据：

《国务院物业管理条例》第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会。

《条例》第十六条规定：业主委员会应当自选举之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

《条例》第十九条规定：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

建设部《业主大会规程》第二十一条规定：业主委员会委员应当符合下列条件：（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定组织能力；（六）具备必要的工作时间。

建设部《业主大会规程》第五条规定：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。

建设部《业主大会规程》第三十五条规定：业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

建设部《业主大会规程》第二十二条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料进行备案。

建设部《业主大会规程》第二十三条：业主委员会履行以下职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。