聊城市物业服务收费基准价和浮动幅度

类别

内容

服务要求

综合管理服务

基本

要求

（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；

（2）承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；

（3）服务标准应符合《山东省物业管理服务质量规范》同级规范要求；

（4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；

（5）管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范，服务主动、热情；

（6）按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况；

（7）按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金；

（8）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准；

（9）根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目；

（10）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

客服中心设置

（1）小区内设置客户服务中心；

（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域；

（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

管理人员要求

（1）小区项目经理有物业管理从业人员岗位证书和项目经理注册证，有两年以上小区经理任职经历；

（2）物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗；

（3）人均管理面积2000—2400平方米

日常管理服务

（1）24小时受理业主或使用人的报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外），有完整的报修、维修和回访记录，回访率达100%；

（2）设立24小时客户服务体系，对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理；

（3）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%；

（4）每年至少2次征询业主或使用人对物业服务的意见，满意率98%以上，并对薄弱环节进行改进；

（5）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

类别

项目

内容

服务要求

公共区域卫生清洁服务

楼内

公共

区域

公共楼道门厅

（1）楼道地面每日循环清扫、拖洗保洁；

（2）墙面保持无灰尘、无污迹；

（3）大堂、门厅大理石、花岗岩地面半月保养一次，保持干净、有光泽；

（4）门窗玻璃保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹；

（5）每日擦抹二次楼梯扶手，保持干净，无灰尘；

（6）天台、屋顶保持清洁，无垃圾；

（7）天花板、公共灯具每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹；

（8）楼内公共设施、设备每周清洁不少于两次，保持干净、无灰尘。雨蓬每周清洁一次。

垃圾收集

（1）按楼宇设置垃圾收集点，每日早晚清运二次，垃圾袋装化，垃圾收集点保持清洁；

（2）积极开展垃圾分类收集。

电梯轿厢

（1）每日循环保洁；

（2）每半月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。

楼外

公共

区域

公共场所卫生

（1）每日循环清扫保洁，广场砖地面每周冲洗一次；

（2）目视地面干净，垃圾滞留时间不能超过半小时；

（3）随时清除小区主要道路积水、积雪；

（4）车库场地无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

（5）随时清理房屋外墙及设备设施的乱贴乱画。

水体

保持水体清洁，无漂浮杂物，定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

垃圾收集

（1）根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱；

（2）随时清理擦拭，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

消毒灭害

根据实际需要和季节特点制定灭蚊、蝇、灭鼠具体计划，并组织实施，每年不少于三次。

其他

公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施、景观小品等，每日擦试一次，目视无灰尘、明亮清洁。

类别

内容

服务要求

公共区域秩序维护

人员要求

（1）配备专职秩序维护员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训；

（2）能熟练使用各类消防、技防器械和设备；

（3）佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐；

（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

门岗

（1）封闭小区。各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6：00—20：00立岗服务，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；

（2）外来人员进入小区，应通过对讲系统联系住户，决定是否放行；

（3）对进出小区的装修、家政劳务人员等实行临时出入证管理；

（4）对进出小区的车辆实施证卡管理，引导车辆有序通行、停放，保持道路畅通。

巡逻岗

（1）秩序维护员按指定的时间和路线每半小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下室）应设巡更点，监控中心有巡更记录；

（2）遇到突发事件，应采取必要措施，并及时报告相关部门；

（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，应在三分钟内赶到现场，采取相应措施。

技防监控岗

（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出门、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，24小时开通，并有专人值守；

（2）控制中心接到报警信号后，秩序维护员应在三分钟内赶到现场进行处理，同时中心随时接受用户救助要求；

（3）应建立火警、警情等应急预案，每年应组织不少于二次的应急预案演习；

车辆管理

（1）车行道应设立指示牌或地标，车辆行驶有规定路线，停放有序；

（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜；

（3）收费管理的停车场库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监控，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全。

类别

服务要求

公共区域绿化日常养护

（1）绿地总体布局均衡，运用植物、山石、水体、园林建筑小品（或喷水池）等设置景点，且与环境协调，效果好；

（2）绿化档次高，乔、灌、地被、草配置科学，层次丰富、季相分明；植物品种多样，不少于50种；绿化覆盖率45%以上；

（3）有专业人员实施绿化养护管理，绿地设施及硬质景观保持常年完好；

（4）草坪生长良好，及时修剪和补栽补种；草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过6厘米，无杂草、杂物；

（5）花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；

（6）定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝防冻；

（7）定期喷洒药物，预防病虫害。

类别

项目

服务要求

共用部位共用设施设备日常运行养护

共用部位

（1）对房屋共用部位进行日常管理和养护，巡查和保养记录齐全；

（2）每年三次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时编制维修计划及专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据决定组织维修；

（3）每日一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗开关灵活，无异常声响；门窗玻璃无破碎，五金配件完好。雨季前一个月要对屋顶进行检查，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划，与委托方或业主委员会协商安排专项维修；

（4）墙体表层无剥落，修补墙面的粉刷层应保持与原墙面色差、材质一致；

（5）共用雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月检查一次，视检查情况及时清掏；有化粪池的，每月检查一次，发现异常及时清掏；

（6）配备有休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品的，每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用；

（7）根据装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日一次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会或相关部门；

（8）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻，并报告业主委员会或有关主管部门；

（9）主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。各区、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志；

（10）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。

强电系统

（1）每周二次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、庭院灯90%以上亮灯率；

（2）每月一次对室内、室外的公共电气柜进行巡检、保养，每年一次对电气安全进行检查。

弱电系统

对讲系统

每月定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常。

住户报警

不定期进行调试与保养，保证其２４小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出报警信号。

周接报警

（1）24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角；

（2）保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域。收到警情时，能同时发出声光报警信号。

监视系统

不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，录像功能正常。

电子巡更

（1）根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行；

（2）保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

消防设施设备

（1）消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；

（2）消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好；

（3）每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用；

（4）按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压；

（5）消防通道畅通。

避雷系统

每年二次维护保养避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。

电梯管理

（1）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；

（2）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理；

（3）电梯发生一般故障的，专业维修人员2小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助；

（4）电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。

类别

内容

服务要求

综合管理服务

基本

要求

（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；

（2）承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；

（3）服务规范应符合《山东省物业管理服务质量规范》要求；

（4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；

（5）管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范，服务主动、热情；

（6）按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况；

（7）按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金；

（8）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准；

（9）根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目；

（10）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

客服中心设置

（1）小区内设置客户服务中心；

（2）办公场所整洁有序；

（3）配置办公家具、电话、电脑等办公设施及办公用品。

管理人员要求

（1）小区项目经理有物业管理从业人员岗位证书和项目经理注册证，有一年以上小区经理任职经历；

（2）物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗；

（3）人均管理面积2400—3000平方米

日常管理服务

（1）24小时受理业主或使用人的报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外），有完整的报修、维修和回访记录，回访率达95%以上；

（2）设立24小时客户服务体系，随时接受物业管理服务诉求，及时安排处理；

（3）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的80%；

（4）每年至少1次征询业主或使用人对物业服务的意见，满意率85%以上，并对薄弱环节进行改进；

（5）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

类别

项目

内容

服务要求

公共区域卫生清洁服务

楼内

公共

区域

公共楼道门厅

（1）楼道地面每日循环清扫、拖洗保洁；

（2）墙面保持无灰尘、无污迹；

（3）大堂、门厅大理石、花岗岩地面每二月保养一次，保持干净、无灰尘；

（4）楼道内玻璃每二月擦拭一次，保持洁净、无灰尘、无污迹；

（5）每二日擦抹一次楼梯扶手，保持干净、无灰尘；

（6）天台、屋顶保持清洁、无垃圾；

（7）天花板、公共灯具每月除尘一次，目视无灰尘、无污迹；

（8）楼内公共设施、设备每周清洁一次，保持干净、无灰尘。雨蓬每半月清洁一次。

垃圾收集

（1）按楼宇设置垃圾收集点，每日早晚清运二次，垃圾袋装化，垃圾收集点保持清洁；

（2）积极开展垃圾分类收集。

电梯轿厢

（1）每日擦试，清扫一次；

（2）每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。

楼外

公共

区域

公共场所

卫生

（1）每日清扫二次以上，全天保洁，地面、绿地、车库无垃圾，无卫生死角，目视地面干净；

（2）随时清除小区主要道路积水、积雪；

（3）车库场地无渗漏、无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放；

（4）及时清理房屋外墙及设备设施的乱贴乱画。

水体

保持水体清洁，无漂浮杂物，定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

垃圾收集

（1）根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱；

（2）随时清理擦拭，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

消毒灭害

根据实际需要和季节特点制定灭蚊、蝇、灭鼠具体计划，并组织实施，每年不少于二次。

其他

公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施、景观小品等，每周擦试二次，目视无灰尘、明亮清洁。

类别

内容

服务要求

公共区域秩序维护

人员要求

（1）配备专职秩序维护员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训；

（2）能熟练使用各类消防、技防器械和设备；

（3）佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐；

（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

门岗

（1）封闭小区；出入口24小时值班看守，其中主出入口每天7：00—18：00立岗值勤。并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；

（2）外来人员进入小区进行登记；

（3）对进出小区的装修、家政劳务人员等实行临时出入证管理；

（4）对进出小区的车辆实施证卡管理，引导车辆有序通行、停放，保持道路畅通。

巡逻岗

（1）秩序维护员按指定的时间和路线每小时巡查一次，重点部位（小区道路、单?