丹阳市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法

文　　号：丹政发[2005]4号

发布日期：2005-1-12

执行日期：2005-1-12

各镇人民政府，练湖农场，开发区管委会，市政府各部门，市直属单位：

　　《丹阳市住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》已经市政府第二十三次常务会议通过，现予印发，希遵照执行。

丹阳市人民政府
二00五年一月十二日

　　第一条　为了培育和规范物业市场，保障住房售后的维修管理，保证住房共用部位、共用设施设备的正常、合理使用，维护住房产权人和使用人的共同权益，根据国务院《物业管理条例》等法规和上级文件规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　凡本市行政区域内，商品住房（含经济适用房）、非单一产权的公有住房、已售公房、合作建房的共用部位、共用设施设备维修资金的收取、使用和管理，均适用本办法。

　　本办法所称公有住房包括房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门、单位的自管公有住房。

　　本办法所称已售公房，是指按照国家房改政策出售的原公有住房。

　　本办法所称合作建房，是指有条件的机关、企事业单位，利用自用土地，组织本单位职工通过集资方式合作建造的住房。

　　本办法所称共用部位是指住宅主体的承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备是指住宅小区内或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、共用天线、供电线路、共用照明、共用烟道、垃圾道、消防设施、池井、沟渠、绿地、非经营性车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第三条　凡商品住房和非单一产权的公有住房、已售公房、合作建房的业主及相关单位，都应当缴交住宅公用部位、共用设施设备维修资金（以下简称维修资金）。

　　第四条　丹阳市建设局是本行政区域内房产行政主管部门，丹阳市房管处受其委托具体负责维修资金的组织实施工作。 市财政、物价、审计等部门按照各自职责，做好维修资金的监督工作。

　　第五条　维修资金归物业区域内全体业主共同所有，按照“业主所有、民主决策、专户储存、监督使用”的原则进行管理。业主委员会成立前，维修资金由市房管处代管；业主委员会成立后，经业主委员会同意，可将维修资金委托具备条件的物业管理企业代管或仍由市房管处继续代管。

　　第六条　维修资金的使用应当专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造。

　　住宅质量保修范围和年限按国家有关规定执行。

　　第七条　产权属供电、供水、供气、邮电、有线电视等部门或单位所有的共用部位、共用设施设备、由产权部门或单位自行维修。道路、路灯、环卫、绿化等共用设施设备的维修养护，仍按职责分工，由上述各部门相应负责，原有资金渠道不变。

　　第八条　维修资金的来源：

　　（一）商品住房维修资金由购房人负责缴交，标准为高层（八层以上，含八层，下同）每平方米建筑面积45元（含车库）；多层（七层以下，含七层，下同）每平方米建筑面积30元（含车库）。

　　（二）未出售的、开发建设单位自用或出租的商品住房，按上述标准缴交。

　　（三）已售公有住房维修资金由下列两方面构成：

　　1、售房单位按照一定的比例从售房款中提取，提取标准为多层不低于20％，高层不低于30％。

　　2、购房者按政府确定的房改成本价2％的比例缴交。

　　（四）出租的公有住房（指非单一产权整幢建筑中未出售的公有住房），出租人按年收取租金的15％缴交维修资金。

　　（五）合作建房维修资金由购房者按购房款的1％、单位按售房款的2.5%缴交。

　　第九条　在实施物业管理区域内未出售的空置商品房住房，根据维修时实际发生费用，按建筑面积比例向开发建设单位分摊。

　　第十条　维修资金的筹集办法：

　　（一）新建商品房，由售房单位负责筹集（具体办法另行规定）。

　　（二）开发建设单位自用、出租的商品房，在办理房屋权属证书前，将维修资金缴入市维修资金专户。

　　（三）已售公房原有的维修资金自本办法实施后全部缴存专户，由售房单位负责筹集、解交。售房单位在购买商品房时已按规定缴交维修资金的，在向职工售房时可抵冲单位应缴资金部分，但仍需按本办法第八条第三目规定向购房人代收取维修资金并缴入专户。维修资金缴交有困难的，可按《住房公积金管理条例》的有关规定，由业主或者其配偶申请将自己名下存储的住房公积金缴交。

　　第十一条　本办法实施前已售商品房且实行物业管理的，其维修资金，由该物业区域内的业主委员会负责筹集，并委托物业管理企业负责代收；物业管理企业或者开发建设单位已代收的维修资金，应在本办法实施后一个月内缴入专户，其不足部分有业主委员会委托物业管理企业向产权人补收。未实施物业管理的住宅，业主个人可到市房管部门缴存，并暂时由市房管部门指定的物业管理企业为其进行共用部位、共用设施设备维修工作。

　　第十二条　本办法实施前已售公房维修资金按下列方式缴交：

　　（一）原物业管理委托合同履行期满后，购房人（产权人）以政府当时确定的房改房成本价2％的比例；原产权单位以当时售房款为基数，按高层30％、多层20%的比例重新缴交资金。

　　（二）原已售公房物业委托合同履行期未满的，将原售房单位已缴纳的10%维修费用自缴纳之日起按五年分摊，剩余年限的维修费全部转作维修资金后，再按本条第一项规定标准的差额补充资金。

　　未重建缴交维修资金的，应采用核算分摊的方式，即由物业管理企业根据住宅共用部位、共用设施设备维修时实际发生的工程费用，按每户实有建筑面积分摊费用。

　　第十三条　维修资金的收取统一使用财政监制的专用票据。

　　第十四条　维修资金自存人专户之日起，按银行活期利率计息，维修资金利息净收益转作维修资金滚存使用和管理。

　　第十五条　维修资金按幢建帐、按幢使用、按户核算，严禁挪作他用。

　　第十六条　维修资金的使用：

　　（一）业主委员会成立前，维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的物业管理企业提出使用计划，经市房管部门审核后划拨。

　　（二）主委员会成立后，维修资金的使用，由受托的物业管理企业提出年度使用计划及分项维修费预算报告书，经业主委员会审定后报市房管部门审核。

　　（三）项目实施后，有关单位应按规定编制决算报告书，经业主委员会审核同意后结算。

　　第十七条　维修资金应先使用其增值部分，增值部分不足，可动用维修资金本金；维修资金不敷使用时，经业主大会通过，按业主占有住宅建筑面积比例向业主续筹，续筹标准由业主大会确定。

　　第十八条　市财政部门应会同房管部门制定维修资金使用计划报批管理制度、财务预决算制度、审计监督制度以及业主的查帐对帐制度。

　　第十九条　维修资金代管机构的代管费用，由财政部门按有关规定核批。

　　第二十条　物业管理企业应建立健全维修资金收支台帐，并定期向业主公布，接受质询和审计。

　　第二十一条　物业管理企业发生变换时，维修资金的帐目经业主委员会审核并报房管部门审查无误后，办理移交和帐户转移手续。

　　第二十二条　业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

　　第二十三条　因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修资金代管单位应当将维修资金个人帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

　　第二十四条　未按本办法规定、缴交维修资金的单位和个人，由房产行政主管部门责令其限期补交；逾期仍不足额缴交的，应当处以自应提取之日起未提取的每日万分之三的罚款。

　　未按照本办法规定，擅自挪用维修资金的，由市房产行政主管部门追回挪用的专用维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额2倍以下的罚款；管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　未按本办法规定缴交维修资金的，市房管部门不得办理房屋所有权登记手续。

　　第二十五条　业主或业主委员会、物业管理企业、开发建设单位或售房单位之间就维修资金发生纠纷的，当事人可以通过协商、协调解决；协商、协调不成的，可以依照法律向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。

　　第二十六条　住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业维修资金的管理可以参照本办法执行。

　　第二十七条　本办法由市房管部门、财政部门按照各自职能负责解释，并制定实施细则报市政府备案。

　　第二十八条　本办法自发布之日起施行。市政府过去的有关规定与本办法不一致的以本办法为准。