宜兴市物业管理实施细则

　　第一章 总则

 

　　第一条 为规范物业管理行为，维护物业当事人的合法权益，提高城市物业管理水平，根据《江苏省物业管理条例》及有关法律法规，结合本市实际，制定本实施细则。

 

　　第二条 本实施细则适用于本市行政区域内各类居住小区、住宅组团、别墅区、大厦等（以下统称住宅区）相关物业的管理活动。

 

　　第三条 新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区应当实行物业管理。

 

　　配套设施不全的住宅区，由所在地镇人民政府、居民委员会和市物业管理行政主管部门通过合并、围护和整治等措施，扩大小区规模，逐步创造条件，实行物业管理。

 

　　第三条 市建设行政主管部门是本市物业管理行政主管部门，其主要职责是：

 

　　（一）贯彻执行国家、省、无锡市有关物业管理的法律、法规和规章，制定物业管理的相关配套措施；

　　（二）负责本市物业管理企业的资质初审；

　　（三）对房屋共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）的集中管理和使用监督；

　　（四）对物业管理工作进行业务指导，并组织监督、检查和评比；

　　（五）培训和考核物业管理专业人员；

　　（六）依法查处违反物业管理法律、法规和规章的行为；

　　（七）有关物业管理的其他管理职责。

 

　　市房产管理处负责本市物业管理的日常管理工作。

 

　　第四条 各镇人民政府领导组织本镇范围内住宅区的物业管理，应当积极做好住宅物业管理的组织落实工作，指导居民委员会开展住宅区物业管理具体工作。居民委员会根据本社区的实际情况，负责或组织物业管理企业、业主委员会做好本社区物业管理日常工作。

 

　　第五条 市公安、交通、环保、供电、邮政、电信等部门，应当按照各自的职责分工，共同做好物业管理工作。

 

　　第二章 业主自治管理

 

　　第六条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理组织形式可由业主自行决定。配套设施不全的住宅区可暂不成立业主委员会。

 

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成，业主人数较多的，可以推选业主代表，组成业主代表大会（以下统称业主大会）。

 

　　第七条 业主享有下列权利：

 

　　（一）参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；

　　（二）业主委员会的选举和被选举权；

　　（三）监督业主委员会的工作；

　　（四）与物业管理费用相符的服务；

　　（五）监督物业管理企业的服务活动；

　　（六）法律、法规规定的其他权利。

 

　　业主承担下列义务：

 

　　（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；

　　（二）遵守业主公约；

　　（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；

　　（四）按照合同约定缴纳物业管理服务费；

　　（五）按照有关规定缴纳维修基金；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

 

　　第八条 物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当按照有关规定，在当地镇人民政府和市物业管理行政主管部门指导下，由住宅区所在地居民委员会组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

 

　　第九条 业主大会行使下列职权：

 

　　（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；

　　（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；

　　（三）审议业主委员会的工作报告；

　　（四）监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；

　　（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；

　　（六）决定有关业主共同利益的重大事项。

 

　　第十条 业主委员会在物业管理活动中代表和维护全体业主的合法利益，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：

 

　　（一）召集和主持业主大会；

　　（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；

　　（三）经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

　　（四）监管维修基金使用情况，当维修基金不足时，进行续筹；

　　（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大举措；

　　（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

　　（七）执行业主大会的有关规定；

　　（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；

　　（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；

　　（十）业主大会赋予的其他职责。

 

　　第十一条 业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。

 

　　业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

 

　　第三章 物业管理企业

 

　　第十二条 物业管理企业可由镇人民政府、居民委员会或其他企事业单位或个人等设立。通过市场竞争实行自主经营、自负盈亏、自我发展，并按照国家、省和市有关规定享受第三产业的优惠政策。

　　第十三条 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内到市物业管理行政主管部门申请办理《物业管理企业资质证书》。未领取《物业管理企业资质证书》的，不得从事物业管理服务活动。

 

　　第十四条 物业管理企业享有下列权利：

 

　　（一）依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；

　　（二）根据物业管理合同和有关规定收取物业管理服务费用；

　　（三）选聘专业单位或队伍承担专项经营业务；

　　（四）制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向有关行政主管部门举报或者向人民法院提起民事诉讼；

　　（五）拒绝任何形式的摊派；

　　（六）依法从事与物业管理相关的赢利性经营活动和有偿服务；

　　（七）其他依法享有的权利。

 

　　第十五 物业管理企业承担下列义务：

 

　　（一）执行物业管理行为为规范，服务标准；

　　（二）履行物业管理合同，提供物业管理服务业主利益；

　　（三）接受业主、业主委员会、物业所在地居民委员会的监督；

　　（四）定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金铁收支帐目，接受质询和审计；

　　（五）接受政府有关行政主管部门的监督管理；

　　（六）法律、法规规定的其他依法应尽的义务。

 

　　第四章 物业管理服务与收费

 

　　第十六条 新建物业出售前，开发建设单位应当选聘或委托物业管理企业提前介入，承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。

 

　　新建物业出售时，开发建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。

 

　　物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。

 

　　第十七条 前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括：

 

　　（一）当事人和物业的基本情况；

　　（二）双方的权利和义务；

　　（三）物业管理服务事项和服务质量标准；

　　（四）物业管理服务费的标准和收取办法；

　　（五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；

　　（六）维修基金的管理和使用；

　　（七）合同听有效期限、合同终止和解除的约定；

　　（八）违约责任及解决纠纷的途径；

　　（九）双方当事人约定的其他事项。

 

　　第十八条 物业管理服务的主要内容：

 

　　（一）物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；

　　（二）物业管理区域内日常环境卫生保洁、绿化管理；

　　（三）聘请专业保安协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

　　（四）物业装饰修的安全性能、垃圾清运等管理服务；

　　（五）应业主要求进行的室内特约维修等服务；

　　（六）物业档案资料的管理。

 

　　配套设施不健全的住宅区，在合并、围护和整治等措施到位前，暂由所在地居民委员会实行管理，其管理服务项目可以根据住宅区实际情况确定。

 

　　第十九条 一个物业管理区域内，只能先聘一家物业管理企业提供物业管理服务，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业单位（队伍）实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。

 

　　第二十条 住宅区物业管理实行有偿服务。物业管理服务费用包括提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。确定物业管理服务收费标准，应当遵循合理、公开以及与服务内容、服务质量相适应的原则。

 

　　第二十一条 配套设施不健全的住宅区和管通住宅区和普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。公共服务费以住宅区的类别、档次、规模、服务项目、服务等级标准为基础，并考虑业主的承受能力，按照物业管理企业自负盈亏、略有盈余的原则分别测算，具体收费标准由市物业管理行政主管理部门和物价部门经价格听证后确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。

 

　　第二十二条 物业管理服务费用由物业管理企业直接收取或者有偿委托居民委员会收取。

 

　　配套设施不健全的住宅区的物业管理服务费用由居民委员会收取。

 

　　第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、电信、有线电视等单位向业主或使用人收取的服务费可委托给物业管理企业或者居民委员会收取，双方应当签订有偿服务合同。

 

　　任何单位和个人不得不同一服务内容，向业主、使用人或者物业管理企业重复收费。

 

　　第二十四条 新建物业中未售出且未使用的部分，其物业管理服务费由建设单位与物业管理企业纺定，没有约定或约定不明确的，按物业管理服务费标准的百分之五十承担。

 

　　物业出租或者以其他方式交他人使用的，物业管理服务费由业主或者使用人交纳，但业主负最终交纳责任。

 

　　第二十五条 物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同约定和有关规定，定期向业主公布，并接受业主委员会和物业管理行政主管部门的监督和质询。

 

　　第五章 物业的移交、使用和保修维护

 

　　第二十六条 新建物业竣工后，未经综合验收或综合验收不合格的不得办理移交手续。物业管理企业接管物业时，应当与委托方、所在地居民委员会按照本细则规定进行接管验收。

 

　　第二十七条 物业移交应当具备下列条件；

 

　　（一）物业管理服务用房、市政配套设施设备、房屋共用设施设备等建设符合规划设计及建设工程质量要求；

　　（二）物业共用部位、共用设施设备的维修基金按标准足额交清；

　　（三）与开发建设单位明确保修责任，并按国家质量管理规定签订保修合同。

 

　　第二十八条 物业管理委托方应当向物业管理企业移交下列档案资料：

 

　　（一）住宅区规划图、竣工平面图；

　　（二）设备、设施安装图；

　　（三）地下管网图；

　　（四）其他技术资料；

 

　　物业管理合同或者前期物业管理协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料产给物业管理委托方或后续物业管理企业。

 

　　第二十九条 新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施、服务用房（含物业管理办公用房、经营用房）。物业管理办公用房按总建筑面积的０.３％配套（住宅区各通道口保安值班用房除外）；物业管理经营用房：一类地段按建筑面积０.５％配套；二类地段按建筑面积０.８％配套；三类地段按建筑面积１％配套。

 

　　物业管理办公用房计入开发成本，产权归业主所有；物业管理经营用房由市政府以成本价购买，产权属市政府所有。

 

　　配套使用的附属设施、设备、共用部位属全体业主所有。

 

　　第三十条 物业管理配套服务用房和附属设施、设备，由所有人无偿提供给物业管理企业使用和经营，其收益用于补充住宅区物业管理服务费用。

 

　　第三十一条 物业管理区域内禁止下列行为：

 

　　（一）损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；

　　（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

　　（三）私搭乱建；

　　（四）侵占绿地、毁坏绿化；

　　（五）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

　　（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；

　　（七）未经批准摆摊设点；

　　（八）无序停放车辆；

　　（九）在建筑物、构筑物外乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

　　（十）利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

　　（十一）在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

　　（十二）损毁、涂划园林艺术雕塑；

　　（十三）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

 

　　第三十二条 物业所有人、使用人装饰装修房屋，必须遵守《宜兴市建筑和家庭居室装饰装修管理规定》。物业管理企业、居民委员会应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业、居民委员会发现业主或者使用人有损坏承重结构等行为时，应当及时劝阻，并向市装饰装修管理办公室报告。

 

　　第三十三条 物业应当按照设计用途使用。因特殊情况确需改变使用性质，应当符合城市规划和物业安全的要求，报市规划行政主管部门批准。

 

　　第三十四条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用或者挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业、居民委员会，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。

 

　　第三十五条 新建物业在交付使用，开发建设单位应按照国家规定的保修内容和期限，在市物业管理行政主管部门鉴证下与物业管理企业和业主委员会签订保修合同。保修期内的物业维修责任由开发建设单位负责。

 

　　第三十六条 房屋在国家规定的保修期满后的维修责任，按照下列规定承担：

 

　　（一）房屋的自用部位和设施由业主自行维修；

　　（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护，维修养护计划由物业管理企业制订，报市物业管理行政主管部门批准后实施。

 

　　配套设施不健全的住宅区的维修养护由市物业管理行政主管部门根据该住宅区维修基金的收缴情况实施。

 

　　第三十七条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。

 

　　第三十八条 一个物业管理区域内有二个以上物业产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金。

 

　　维修基金的来源和提取方法：

 

　　（一）新建（包括未经综合验收）的商品房，以房屋销售价款的１.５％提取；

　　（二）公有住房出售时，按建筑面积每平方米３５元在售房款中提取；

　　（三）经济适用房出售时，由购房者按建筑面积每平方米２０元交纳；

　　（四）１９９７年以来到本细则实施前开发建设的商品房，由原开发经营单位按房屋销售价款的０.５％补交。　

　　第三十九条 维修基金由市物业管理行政主管部门和市财政部门统一管理，实行专户储存、分幢建帐、按户核算，其利息用于房屋共用部位、共用设施设备的维修养护。维修基金利息不足当年维修费用的，可以按一定比例动用本金或者向业主（使用人）分摊。

 

　　业主转让物业时，其维修基金帐户中的剩余部分不予退还，随房屋所有权同时结算过户。

 

　　第四十条 维修基金属全体业主所有，专项用于物业共用部位、共同设施设备的维修维护以及保修期满后的大中修、更新改造，任何单位和个人不得擅自挪用。

 

　　第四十一条 宜城范围内配套设施不全的住宅区的合并、围护和整治费用及部分房屋维修费用，每年可从城市建设维护费中按计划列支。

 

　　第六章 法律责任

 

　　第四十二条 业主、使用人未按照物业管理合同约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业、居民委员会可以催交，逾期仍不交纳的，可以按每日万分之五加收滞纳金，并可申请人民法院追缴。

 

　　第四十三条 建设单位未按照规定提供物业管理配套用房以及物业管理设施设备的，由市物业管理行政主管部门责令限期补建，逾期仍不补建的，应当交纳补建价款，可处以二万元以上四万元以下罚款。

 

　　建设单位未按照规定落实前期物业管理企业的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，可处以二万元以上四万元以下的罚款。

 

　　第四十四条 物业管理企业违反本细则，按照下列规定处罚：

 

　　（一）未取得资质证书而从事物业管理活动的，由市物业管理行政主管部门责令其停止活动，没收非法所得，可处以一万元以上三万元以下罚款；

　　（二）违反合同约定的服务质量标准的，由市物业管理行政主管部门责令其限期改正，逾期未改正，可处以一万元以上三万元以下罚款；

　　（三）对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由市物业管理行政主管部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并可处以一万元以上三万元以下罚款。

 

　　第四十五条 未按照规定交纳维修期金的单位和个人，由市物业管理行政主管部门责令限期补交，逾期仍不补交和未足额交清的，可按每日万分之五加收滞纳金。

 

　　第四十六条 业主（使用人）违反本细则规定，有下列行为之一的，物业管理企业或所在地居民委员会有权制止，造成损失的，并可要求给予赔偿。

 

　　（一）擅自改变住宅区内土地用途的；

　　（二）擅自改变房屋、配套设施设备的用途、结构、外观，造成毁损和危及安全的；

　　（三）私搭乱建、乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境，影响住宅区景观，噪声扰民的；

　　（四）其他违反规定和制度的行为。

 

　　上述行为应当给予行政处罚的，物业管理企业或居民委员会应当及时报告有关行政机关，有关行政机关应当依法查处。

 

　　第四十七条 物业管理行政主管部门和其他有关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，造成物业管理困难或影响物业管理正常开展的，由其所在单位和上级机关给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

 

　　第四十八条 当事人对行政主管部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

 

　　第七章 附则

 

　　第四十九条 本细则中有关用语的含义：

 

　　（一）业主，是指物业的所有权人；

　　（二）使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

　　（三）物业，是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地；

　　（四）物业管理区域，是指相应独立的、统一实施物业管理的区域；

　　（五）物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

　　（六）共用设施设备，是指物业管理区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、信报箱、非经营性停车场、公益性文体设施和物业管理配套用房等。

 

　　第五十条 市物业管理行政主管部门应当会同有关部门，根据上级有关规定及本实施细则，制定物业管理相关配套措施。

 

　　第五十一条 本实施细则自发布之日起施行，《宜兴市住宅区物业管理暂行办法》（宜政发［１９９７］１６９号）同时废止。