满洲里市物业管理暂行办法

（满政发[2009]86号）

关于印发《满洲里市物业管理暂行办法》的通知

各区政府（管委会），市政府各部门，各有关单位：

　　《满洲里市物业管理暂行办法》（市政府法制办备案审查登记号：MGS-2009- 0011）已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

特此通知

满洲里市人民政府
二〇〇九年十一月二十七日

满洲里市物业管理暂行办法

第一章 总则

　　第一条 为加强物业管理工作，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人居生活环境，提升城市管理水平，依据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 在满洲里市行政区域内从事物业管理及其相关活动适用本办法。
　　第三条 满洲里市建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
　　各区政府（管委会）是本行政区域内物业管理主体，负责物业管理活动的推行、实施和管理工作。
其他有关行政管理部门和单位按照各自职责，依法做好物业管理有关工作。
　　第四条 街道办事处、社区负责组织召开辖区内物业区业主大会、组建业主委员会，并对其物业管理活动进行培训、指导和监督；负责监督、检查辖区内物业服务企业的服务行为，督促其履行物业服务合同；负责调解物业管理活动矛盾纠纷，协调解决物业管理相关事宜。
　　第五条 物业管理要遵循“以人为本，管建并重”的思想，注重行业形象、人员素质和服务水平的综合提升，按照政府主导，市场化运作的方向，通过政策扶持，规范行为，严格管理，引导建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业管理行业健康发展。

第二章 完善管理制度

　　第六条 建立履约保证金制度，规范退管项目行为。
　　自2010年1月1日起，在我市从事物业管理的物业服务企业应当交纳履约保证金，标准原则为物业管理项目月服务费总额，按接管物业项目总建筑面积分段累积计算，但不低于下列标准：
　　20万平方米以下的不低于6万元。
　　20～50万平方米的不低于10万元。
　　50万平方米以上的不低于15万元。
　　履约保证金不足最低标准时，物业服务企业应及时补足。
　　物业服务企业正常退出物业管理项目的，履约保证金予以返还；非正常退出物业管理项目，履约保证金不予返还，由辖区政府（管委会）支付此后过渡管理期间的物业服务费。
　　第七条 新建住宅项目交付使用实行社会评审制度。
　　新建住宅是否达到交付使用条件，由市建设行政主管部门组织，辖区政府（管委会）及街道和社区代表、前期物业服务企业、随机抽取3～5名物业买受人代表共9～11人组成“新建住宅交付使用评审委员会”，按照《满洲里市新建住宅小区住宅与综合设施同步交付使用管理暂行办法》进行综合评审确定。市建设行政主管部门依据评审结果做出是否同意竣工验收备案的决定。
　　第八条 住宅物业项目实行物业管理匹配制度。
　　按照“以新带旧、以大带小、以优带劣、平衡资源”的原则，各区政府（管委会）对尚未推行物业管理的住宅区进行改造并具备基础条件的，将其交与临近物业管理项目的物业服务企业实施物业管理。
　　第九条 建立物业管理市场清出机制。
　　对未按规定履行合同及资质年检不合格的物业服务企业，依据有关规定注销其资质，清出物业管理市场。

第三章 优惠政策扶持

　　第十条 对在我市从事物业管理的物业服务企业予以资金扶持，资金额度为本年度物业服务企业所缴纳的营业税、城市建设维护税及教育费附加三项税额。
　　第十一条 对经民政部门确定的社会救济对象及生活确有困难的优抚对象（业主），其应交纳的物业服务费由辖区财政承担，物业服务企业凭区政府（管委会）、市建设行政主管部门和民政部门确认金额向区政府（管委会）申请拨款。
　　第十二条 各区政府（管委会）对住宅物业区业主委员会主任、副主任工资和办公经费给予补贴，具体标准按照业主委员会所属物业区总建筑面积确定：
　　5万平方米以内的，工资200元/人•月，办公经费50元/月；
　　5～10万平方米的，工资300元/人•月，办公经费70元/月；
　　10万平方米以上的，工资400元/人•月，办公经费100元/月。
　　业主委员会主任、副主任由社区人员兼任的，不论管辖物业区建筑面积大小，人员工资一律在社区工资基础上每月补贴150元，办公经费按前款标准发放。
　　第十三条 各区政府（管委会）应将第十条、第十一条、第十二条所列专项业务经费列入年度财政预算编制。
　　第十四条 鼓励社会力量参与城市生活垃圾运输工作。对成立生活垃圾运输队伍并符合一定条件的单位或个人可提供小额贴息或无息贷款，引导生活垃圾运输逐步向社会化、专业化、市场化方向发展。
　　第十五条 市劳动和社会保障部门、民政部门要对雇用社会救济及优抚人员、退役军人（士兵、士官）、大中专毕业生的物业服务企业和从业人员制定相应优惠政策，保护双方合法权益。
　　第十六条 鼓励物业服务企业利用主业开展公益类、服务类延伸产业，通过开源节流、技术创新发展品牌化经营。市发改委、民政、工商、税务等相关部门要积极争取国家、自治区有关优惠政策。
　　第十七条 对创优达标活动中获得物业服务先进企业及优秀、示范项目的，应按不同获奖等级给予企业相应奖励。

第四章 规范服务行为

　　第十八条 新建物业交付使用前，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位应对相关共用管线和设施设备进行验收，经验收合格后，开发建设单位应当与专业经营服务单位就相关共用管线和设施设备办理移交手续，并签订协议。
　　第十九条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位，应当直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并依法承担接管后的物业管理区域内相关共用管线和设施、设备维修、养护责任。委托物业服务企业代为维修、养护的，应当与之签订委托合同，并支付相应费用。
　　供水、供电单位负责业主入户表以外部分（包括表）的管线和设施、设备维修、养护；供热单位负责业主户外部分（实行计量表则为表外部分，包括表）的管线和设施、设备维修、养护；供气单位负责物业区域内所有燃气管线及附属设施（包括用户计量器具）的维修、养护；通讯、有线电视单位负责物业区域内及至业主户内终端部分所有管线和设施、设备维修、养护。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。业主委员会、物业服务企业或其他管理人应予以配合。
　　第二十条 物业服务企业要将物业服务合同约定的服务标准、服务内容、物业服务费构成向业主明示，每年至少一次公示物业服务费收支情况，便于业主监督。

第五章 加强综合管理

　　第二十一条 市价格主管部门会同市建设行政主管部门按照合理、公开、质价相符原则，根据不同物业类型、不同物业服务等级重新测算制定物业服务费政府指导价。
　　第二十二条 市价格主管部门要会同市建设行政主管部门、各区政府（管委会）加强对物业服务收费的监督管理，确保其收支规范、公开、透明。
　　第二十三条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅（车库或库房）改变为经营性用房。业主将住宅（车库或库房）改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，否则工商部门不得为其办理登记注册；已经登记注册的，应随着营业期限截止、执照年审或注销逐步予以取缔。
　　第二十四条 业主应当履行缴纳物业服务费义务，物业服务企业依法追缴物业服务费的，相关执法等部门应积极给予法律支持。
　　第二十五条 新建住宅项目综合验收环节中各相关部门要严格执行《满洲里市新建住宅小区住宅与综合设施同步交付使用管理暂行办法》，对达不到验收条件的，不得交付使用。
　　第二十六条 各区政府（管委会）应当及时处理业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业等当事人在物业管理活动中的投诉，市建设行政主管部门应当予以监督、指导。
各区政府（管委会）受理投诉后，应当进行调查处理，并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。
投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的，受理部门应当自受理之日起五日内移送有关行政管理部门，并书面告知投诉人。
　　第二十七条 在物业管理活动中违反本办法规定的，按照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》等法律、法规追究法律责任。

第六章 附则

　　第二十八条 本办法下列用语的含义是：
　　（一）物业服务企业履约保证金是指：由物业服务企业向辖区政府（管委会）支付的，用以保证物业服务企业信守合同，诚实经营，以及非正常退出项目后过渡管理所发生的费用。
　　（二）相关共用管线和设施、设备是指：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视所需的线路、管道，以及与之相连接的为供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务所需的机电、电子等设备，也包括与之相关的建筑物、构筑物。
　　（三）有利害关系的业主是指：业主将住宅（车库或库房）改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应当认定为有利害关系的业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
　　第二十九条 此办法由市建设行政主管部门负责解释。
　　第三十条 此办法自发布之日起施行。