韶关市关于印发《物业小区（大厦）业主大会、业主委员会成立指导规程》、《物业管理区域划分指导意见》、《物业服务企业退出项目服务指导规程》的通知

韶市建字〔2009〕70号

各县（市、区）建设局、市区街道办事处、物业服务企业、物业小区（大厦）业主委员会：

　　为进一步规范我市物业管理工作，促进物业管理行业健康发展，依照国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等相关法规规定，根据我市实际，我局制订了《物业小区（大厦）业主大会、业主委员会成立指导规程》、《物业管理区域划分指导意见》、《物业服务企业退出项目服务指导规程》，现印发给你们，请依照执行。

韶关市建设局

二○○九年六月十五日

附件：

韶关市物业小区（大厦）业主大会、业主委员成立指导规程

第一条 根据《广东省物业管理条例》、建设部《业主大会规程》（建住房[2003]131号），为进一步规范我市物业小区（大厦）业主大会、业主委员会成立工作，制订本指导意见。
第二条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业区域内全体业主组成。
第三条 成立业主大会、业主委员会的条件
物业小区（大厦）符合下列条件之一的，可成立业主大会、业主委员会：
1、百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
2、已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。
3、一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第四条 业主大会会议可采用集体讨论的形式，也可采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示30日以上。
第五条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元或者楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应在参加业主大会3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第六条 首次业主大会筹备组
符合第三条第一、二款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。
1、成立首次业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。
2、联名发起建议。由5～15名业主联名发起组建首次业主大会筹备组的建议，同时向业主公示有关筹备组的文件，筹备文件包括书面建议与《筹备组成员自荐表》，公示期为10日。
3、业主推荐（自荐）。业主在有效的公示期内，可通过推荐和自荐相结合的形式向业主联名发起人提名首次业主大会筹备组人员名单，被提名人应当具有热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主。
4、建设单位应参加筹备组。如在公示期内建设单位未委托代表参加筹备组的，由发起人书面致函建设单位，要求建设单位限期委派筹备代表，逾期不报视为弃权。
第七条 首次业主大会筹备工作
1、收集全体业主资料。建设单位和物业管理企业应当在筹备组成立之日起15日内向业主大会筹备组提供业主清册、联系地址及其联系电话，物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的专项维修基金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。
2、草拟并公示文件。筹备组应当自成立之日起30日内草拟《业主公约》（征求意见稿）、《业主委员会议事规则》（征求意见稿）及《业主委员会选举办法》，并在小区（大厦）内以公示的形式向全体业主征求意见，公示期限为5个工作日。
经修改后的文件应当再次向全体业主公示。
3、确认业主投票权。筹备组确认业主身份，确定业主在首次业主大会上的投票权数。
4、确定候选人名单及公示。由业主推荐、业主自荐等方式产生候选人名单。符合业主委员会委员候选人资格条件的业主填写《业主委员会委员候选人简历表》，并向筹备组提供《推荐支持的业主签名表》，筹备组将候选人的基本情况在小区（大厦）范围内向全体业主公示，公示期为5个工作日。在公示期内业主无疑异的，确定为正式候选人。
5、确定业主大会的时间。筹备组应当提前15日向全体业主发出《关于召开首次业主大会的通知》，并将有关首次业主大会拟表决的事项向全体业主公示。
6、会务准备工作。业主大会筹备组应当自成立之日起6个月内，组织召开首次业主大会会议。筹备组应当落实好场地、印制选票、设置投票箱，同时向街道办事处、派出所、建设单位、物业服务企业发出邀请函，邀请相关单位参加业主大会。
第八条 召开首次业主大会。
1、组织业主签到。筹备组负责做好参加首次业主大会的签到及会务工作。
2、审议并表决通过《业主委员会议事规则》、《业主公约》。
3、投票产生业主委员会委员。业主委员会根据小区（大厦）的规模可由5-15名委员单数组成。
4、投票选举产生业主委员会主任一名、副主任二名。
5、筹备组收集、登记选票，并公开唱票、点票，当众宣读选举结果。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第九条 业主委员会备案
1、业主委员会成立之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
(1)业主委员会备案登记表；
(2) 首次业主大会签到表；
(3) 业主大会、业主委员会议事规则；
(4) 业主公约；
(5) 业主委员会名单及基本情况；
(6) 业主大会会议纪要
(7) 备案部门需要提供的其他相关资料。
2、物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门应当在收到上述材料5日内发出备案回执。业主委员会凭备案回执，将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。
3、备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
4、业主委员会凭物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。
第十条 业主委员会的职责
（一）业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
1、召开业主大会，执行业主大会的决定；
2、经业主大会决议后，代表业主与业主大会选聘、续聘物业服务企业，签订物业服务服务合同；
3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业及业主履行物业服务服务合同；
4、组织业主大会通过并监督业主公约的实施；
5、监督共用设施、设备、场地的使用和维护；
6、配合街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会做好物业管理区域的社区建设。
7、业主委员会不得从事投资、经营活动以及委员不得在物业管理公司领取报酬。
8、督促业主、物业使用人遵守管理规约，协调处理物业管理活动中的相关问题；
（二） 业主委员会委员不得有下列行为：
　　1、挪用、侵占业主共有财产；
　　2、索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；
　　3、利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；
　　4、违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；
　 5、泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；
　　6、其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
　　业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。
（三）业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
　　1、因物业转让等原因不再是业主的；
　　2、因疾病等原因丧失履行职责能力的；
　　3、任职期间被依法追究刑事责任的；
　　4、本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；　
5、业主大会议事规则约定的其他情形。
业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。
职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起3日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。
第十一条 业主委员会任期与成员变更
1、业主委员会委员由5至15人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会在任期届满3个月前，应当按照本物业小区（大厦）《业主大会议事规则》，组织召开业主大会进行下一届业主委员会的换届选举工作。
2、业主委员会委员因特殊原因，不能履行职责的，经业主大会决议通过后可免去业主委员会委员资格，并同时进行补选。
第十二条 本指导意见发布之日起，韶关市建设局《物业小区（大厦）首次业主大会、业主委员会成立须知》（韶市建字[2007]131号）终止执行。

韶关市物业服务企业退出项目服务指导规程

第一条 为规范物业服务企业退出项目服务活动，维护当事人合法权益，做好项目物业服务的衔接工作，保持业主正常的生活秩序，根据国务院《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》的有关规定，制定本指导规程。
第二条 本行政区域内，因物业合同期满双方当事人不续约，或者双方当事人提前解除合同，物业服务企业退出项目服务活动，适用本意见。
第三条 退出项目服务应当本着维护社会稳定、保证居民基本生活秩序，依法有序、平稳过渡的原则进行。
第四条 区、县人民政府应当组织街道办事处、居民委员会及相关职能部门对本辖区内物业服务企业退出项目服务的工作实施监督。
第五条 市房地产行政主管部门负责物业服务企业退出项目服务的监督和指导。
县、区房地产行政主管部门负责本辖区内物业服务企业退出项目服务的指导和监督。
第六条 物价、园林、公安等部门要按照各自工作职能，加强协调配合，协助做好物业服务企业退出项目服务的衔接工作。
第七条 供水、供电、供气、电梯运行等专业部门应当严格履行职责，向最终用户收取有关费用，并协助县、区人民政府和有关部门做好物业服务企业退出项目服务阶段的工作。
第八条 物业服务企业应当遵循诚信守法的原则，严格履行退出程序和相应职责，协助解决项目遗留问题，做好新老物业服务的衔接工作，保证项目服务的连续性。
第九条 业主大会和业主委员会应当从保持项目服务的连续性和长远利益出发，慎用辞退权，保障自身的正常生活秩序。
第十条 房地产开发企业应当维护购房人的合法权益，兑现售房承诺，解决项目遗留问题，为物业服务顺利开展提供保障。
第十一条 物业服务合同期满，物业服务企业不再续约或者提前解除合同，业主大会重新选聘新物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：
（一）在合同解除3个月前，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，同时以书面形式在物业服务区域内公告15天。
（二）物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式报送项目所在地县、区房地产行政主管部门备案，填写《物业服务企业退出项目服务情况登记表》，并书面告知街道办事处和居民委员会。
（三）物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助业主大会选聘新的物业服务企业。业主应当继续按时缴纳物业服务费至合同终止之日。
（四）在解除合同1个月前，物业服务企业(服务费实行包干制的除外)应当公布物业服务费的收入、支出状况，并将预收的费用退还给业主。
（五）物业服务企业应当在合同终止之日起15日内退出物业服务区域，同时向业主委员会办理下列移交事宜：
1、物业档案资料。包括：
（1）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；
（5）物业及配套设施的产权清单；
（6）物业服务用房的清单;
（7）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。
2、物业服务用房；
3、物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；
4、物业服务期间配置的固定设施设备；
5、其他应当移交的财物、资料。
未成立业主委员会的，在县、区房地产主管部门和街道办事处的监督指导下，可暂时向居民委员会办理移交事宜。
（六）新物业服务企业接管后，业主委员会或者居民委员会应当将前款所列事项移交新物业服务企业。
（七）物业服务企业未如期办结移交的，经业主委员会同意，可先退场；未经业主委员会同意，擅自退场，造成经济损失的，依法赔偿。
（八）因合同期满物业服务企业不再续约或者提前解约的，业主欠缴的物业服务费由物业服务企业自行追收。
第十二条 物业服务合同期满，业主大会不再续约或者合同期内业主大会决定提前解除合同，业主大会重新选聘新的物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：
（一）解除合同3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会或业主代表大会。在会议召开15日前，将会议通知及确定物业服务企业事宜以书面材料送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。
（二）参加业主代表大会的业主代表在参加业主委员会会议3日前，就续约或解约等事宜征求其所代表的业主意见。业主赞同、反对、弃权的具体票数和书面意见应当由本人签字。业主代表在业主委员会投票时应将业主本人签字后的投票意见如实反映。
（三）经专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主同意，方可做出解除物业服务合同、解聘物业管理企业的决定。通过不再续约或者提前解约的，业主委员会应当在业主大会作出决议后3日内，将解约原因和时间书面告知物业服务企业，并在物业管理区域内公告。业主应当按时缴纳物业服务费至合同终止之日。
（四）业主委员会应将解聘原因、解约时间和表决结果、解约后项目物业管理的解决方案等以书面形式报送项目所在地县、区房地产主管部门备案，填写《物业服务企业退出项目服务情况登记表》，并告知街道办事处和居民委员会。
（五）业主委员会组织全体业主对选聘新物业服务企业等事宜进行表决，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主通过选聘新物业服务企业的，业主委员会与新物业服务企业签订《物业管理服务合同》。
（六）业主委员会按照本办法第十一条第（四）项规定与原物业服务企业办理交接事宜。属提前解聘的，同时应向被解聘的物业服务企业结清欠缴的物业服务费。新物业服务企业接管后，业主委员会应当将相关资料、帐册、财务等移交给新物业服务企业。
（七）业主委员会不组织召开业主大会或业主代表大会的，十分之一以上业主或三分之一以上业主委员会委员可联名向物业所在地街道办事处或乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处或乡镇人民政府应当协助组织召开业主大会或业主代表大会。
第十三条 因物业管理服务合同期满双方当事人不再续约或者提前除合同，无新物业服务企业接管的，应当按照下列程序做好衔接工作：
（一）在解除合同2个月前，业主或业主大会仍未选聘到新物业服务企业，原物业服务企业应当到项目所在地县、区房地产主管部门备案，并告知街道办事处和居民委员会。
（二）县、区房地产行政主管部门接到物业服务企业备案后5个工作日内，应当会同街道办事处到项目小区听取业主委员会和物业管理企业的意见，并就继续管理服务做好协调沟通工作。经协调双方当事人达不成一致的，县、区房地产主管部门应当将有关情况书面报送县、区人民政府和市房地产主管部门备案。
（三）县、区人民政府组织街道办事处和县、区房地产主管部门应指导居民委员会、物业服务企业和业主委员会就管理方式、服务标准和收费标准等内容对业主进行问卷调查，并在调查结果的基础上制定管理预案。
（四）未成立业主委员会的，应当在街道办事处和县、区房地产主管部门的监督指导下，由居民委员会组织业主成立业主大会和业主委员会。
（五）县、区房地产行政主管部门应当积极协助业主委员会选聘新物业服务企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘企业工作，指导业主委员会与新接管的物业服务企业签订《物业管理服务合同》。
暂时未选聘到新物业服务企业的，县、区房地产行政主管部门应当将有关情况书面报送县、区人民政府。县、区人民政府应当及时按照制订的管理预案组织街道办事处（镇）、县、区市容环境、园林、环卫等部门做好清扫保洁、垃圾清运和绿化维护等工作，所发生的费用由业主缴纳，由居民委员会收取。
（六）原物业服务企业应当在退出之日起15日内，按照本办法第十一条第四项有关规定向业主委员会办理移交事宜。
新物业服务企业接管后，业主委员会应当将相关资料、帐册、财物等移交给新物业服务企业。
第十四条 物业服务企业不履行合同约定未按规定办理项目退出备案及未按规定程序退出的，市、县、区房地产行政主管部门可记入企业诚信档案，作为不良记录向社会公布。

韶关市物业管理区域划分指导意见

一、根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等相关法律法规，为规范我市物业管理区域的划分工作，制订本指导意见。
二、一个物业管理区域由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。
三、划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。具体划分方法如下：
（一）物业管理区域以物业建设用地规划许可证确定的红线图范围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分。
（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区、其设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。
（三）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
（四）旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。
对划分物业管理区域有争议的，由物业所在地的区、县政府房地产主管部门征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会意见后确定。
四、 物业管理区域的备案
物业管理区域实行备案制度：
（一）新建物业在出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
（二）已实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门备案。
（三）街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的区、县房地产行政主管部门备案。