公 告
为了规范物业服务收费行为，更好地维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务事业健康发展，近期，市物价局、市房管局起草了《江都市物业服务收费管理实施细则》。为集思广益、汇聚民智，广泛了解群众对物业服务收费管理工作的意见和建议，进一步充实和完善《江都市物业服务收费管理实施细则》的内容，合理制定江都市物业服务等级收费指导价标准，现将《江都市物业服务收费管理实施细则》（征求意见稿）上网公示，欢迎广大市民、各界人士、各位网友回帖,提出合理的意见和建议。
市物价局、市房管局将在广泛听取社会各方面意见和建议的基础上，对《江都市物业服务收费管理实施细则》作进一步的修改、完善，以提高政府价格决策的科学性和合理性，努力让人民群众更满意。
江都市物价局
江都市房管局
二〇〇九年九月
江都市物业服务收费管理实施细则
（征求意见稿）
第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务事业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》、国家财政部《物业管理企业财务管理规定》等有关法律法规，修订本细则.
第二条 本细则适用于本市行政区域内具有国家物业服务资质的物业服务企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的物业服务收费管理。
第三条 市价格主管部门是物业服务收费的主管机关，市价格主管部门会同物业行政主管部门对物业服务收费进行指导和监督。
第四条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业接受委托，按照物业服务合同，对建筑物及相配套的共用部位共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目进行管理、维护、维修以及为业主或使用人提供代办、特约等服务所收取的费用。
第五条 物业服务收费根据物业的性质和提供服务的内容不同，分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅物业服务收费（包括住宅区内的停车服务收费），实行政府指导价。
非住宅物业服务收费和为满足部分业主或使用人的需要接受委托开展的代办和特约服务收费，实行市场调节价。
第六条 实行政府指导价的住宅物业服务收费由价格主管部门会同物业行政主管部门按照物业的硬件设施和物业收费内容、服务标准等要求，根据国家规定的成本构成，制定住宅物业服务等级收费标准。
实行市场调节价的非住宅物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会或业主、使用人在物业服务协议中约定。
第七条 住宅前期物业服务费，实行审核制。物业服务企业应在房屋交付给业主前报价格主管部门审核。业主大会成立后，住宅物业服务费由业主委员会与物业服务企业在规定的政府指导价物业服务费标准和相对应的物业服务等级标准范围内在服务协议中约定，并报价格主管部门备案。没有成立业主委员会的仍继续执行前期物业服务费标准，确因成本上升等因素需要调整物业服务收费标准的应报价格主管部门重新审核。
非住宅前期物业服务收费实行备案制。物业服务企业应在房屋交付给业主前，将与业主约定的物业服务协议（包括服务范围、服务内容、服务要求、收费标准等）报价格主管部门备案。后期物业服务费由业主委员会或业主、使用人与物业服务企业在物业服务协议中约定。
第八条 物业服务企业向价格主管部门申报前期物业服务收费标准时需提交以下材料：
1、物业服务企业的营业执照；
2、物业服务企业的资质证书；
3、前期物业服务委托合同；
4、前期物业服务协议（协议中不得标明物业服务费和共用能耗费标准）；
5、业主临时公约；
6、前期物业服务费成本认证报告；
7、其他相关材料。
第九条 物业服务企业在申报物业服务收费标准前应委托有资质的机构进行物业服务费的成本认证工作，价格主管部门将《成本认证报告》作为核定物业服务收费标准的必备材料。物业服务企业在房屋交付给业主前半个月应携带相关材料到价格主管部门办理审批手续，价格主管部门依据《成本认证报告》，通过现场查勘、集体审议等程序核定物业服务等级收费标准。
第十条 江都市住宅物业服务等级收费指导价标准为：
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物业收费等级
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物业收费标准
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七级
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1.2元/月.平方米
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六级
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一等 1.00元/月.平方米
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二等 0.90元/月.平方米
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五级
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一等 0.80元/月.平方米
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二等 0.70元/月.平方米
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四级
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一等 0.60元/月.平方米
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二等 0.50元/月.平方米
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三级
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0.40元/月.平方米
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二级
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0.30元/月.平方米
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一级
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0.20元/月.平方米
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第十一条 江都市住宅物业服务等级收费标准为最高标准。物业服务等级收费标准与物业服务等级标准相对应，物业服务企业应按照价格主管部门批准的物业服务等级收费标准和相对应的服务等级标准为业主提供服务，严格执行《江都市住宅物业服务等级标准》（另文下达）不得减少物业服务项目，降低服务质量。
第十二条 本细则物业服务费实行的是包干制。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。如果采取其他收费形式将另行规定。
第十三条 物业服务企业在从事物业服务活动中，为业主或使用人提供维护、管理和服务的过程中所发生的各项支出，按照国家规定计入成本费用。物业服务费的构成包括以下部分：
1、物业服务人员的工资、奖金、社会保险和职工福利费用；
2、物业共用部位、共用设施设备的正常维护、保养、维修和检验检测等费用；
3、物业服务区域清洁卫生费用（包括：公共道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道、电梯间等共用部位的清扫保洁、垃圾的归集、垃圾箱清洗和消杀、化粪池清理等）；
4、物业服务区域绿化养护费用（包括：绿化的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种等）；
5、物业服务企业在物业服务活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、构配件、零件、低值易耗品等费用；
6、物业服务区域内的物业责任保险费用；
7、物业服务企业办公费用；
8、物业服务企业固定资产折旧费用；
9、经业主大会同意的其它费用；
10、合理利润（利率不超过8%）；
11、法定税费。
物业服务企业应加强财务管理和经济核算，严格按照《物业管理企业财务管理规定》执行，对住宅共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新、改造费用，应在住宅专项维修资金中列支。不得计入物业服务费支出或物业服务费成本。
第十四条 住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造得资金。
住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢和住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊过道等。
住宅共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
住宅小区内产权属于行业部门所有的或委托单位直管的共用设施设备，由产权部门或直管单位负责维护、维修，其维护、维修费用不在维修基金中列支。
对共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新、改造，维修基金不敷使用时，经业主委员会或业主大会同意后，可向产权人按房屋建筑面积续筹或按户均摊。
第十五条 物业服务费收取的方法以法定产权建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费。但对改变房屋使用性质的附属房屋，如车库改为住宅或门市，阁楼对外出租等形式的附属房屋，应纳入物业服务费收取范围。
物业服务费可按月、季、或年度计收，但不得一次性预收超过一年的费用。
房屋交付使用后，业主未入住或未使用连续空置6个月以上的房屋，业主应事前向物业服务企业书面申请，经确认后可按规定标准70%缴纳物业服务费。
对住宅区内最低生活保障对象、特困家庭等社会弱势群众的住户，凭相关证明或经业主委员会认定后可以减缴或免缴物业服务费。
第十六条 业主应从房屋交付使用之日起缴纳物业服务费，业主出租房屋或交他人使用的，物业服务费由业主或使用人缴纳，但业主负最终缴纳责任。
业主或使用人应按物业服务协议的约定按时足额缴纳物业服务费，业主逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会或物业服务企业应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。
纳入物业服务范围的，已竣工但尚未售出或因开发企业原因未按照房屋买卖合同约定的交付期按时交付给业主的房屋，其前期物业服务费由开发企业全额缴纳。
因开发企业实施分期开发，分批交付使用的物业，而造成小区配套设施和绿化环境尚未完善的，业主可按规定标准的80%缴纳前期物业服务费，其差额部分由开发企业补偿给物业服务企业。
第十七条 物业服务企业利用公建配套物业用房或共用部位、共用设施设备进行经营的，属业主所得收益，其所得收益在扣除物业服务企业相关费用后，将收益的30%用于补贴物业服务费的不足，另70%转入专项维修资金，也可按照业主大会决定使用。
住宅共用设施设备报废后回收的残值收入应纳入专项维修资金。
第十八条 住宅小区内的共用照明、共用水、水泵、电梯、中央空调等共用设施设备运行能耗费（水泵和电梯运行电费，要单独装表，分开核算），应纳入代收代交费用，物业服务企业要严格按照谁受益谁负担的原则单独建账，公开合理地按建筑面积或按户按实均摊。物业服务企业也可以在前期物业服务协议中约定预收不超过一年的共用能耗费，其预收标准报价格主管部门备案。
连续空置6个月以上的房屋，其电梯、水泵等运行能耗费按正常分摊费用的70%分摊。
物业服务企业办公场所的用电、用水、用气等费用不得向业主分摊，应在物业服务费中列支。
小高层、高层住宅电梯可到达地下车库的一楼住宅，其电梯运行电费在分摊时优惠60%，电梯不能到达地下车库的一楼住户免收电梯运行电费。
物业服务企业在分摊电梯运行电费时也可实行“高层多负担、低层少负担”的原则，按楼层的层次段合理分摊电费，但物业服务企业必须制定一个相对合理的楼层系数。分摊电费后的总额应与实际耗用电量相符。
第十九条 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用不得在住宅专项维修资金中列支。
小高层、高层实施二次供水的住宅，对二次供水的共用设施设备的维护、维修、保养和运行管理费用已纳入商品房建设成本的，并已委托自来水公司管理的，其费用由自来水公司承担（水泵运行电费除外），物业服务企业不得再向业主分摊、不得在维修资金或物业服务费中列支，对市政管网直供的用户免收水泵运行电费。
二次供水共用设施设备委托管理协议期满后，其维修、更新和维护运行费用应在维修基金中列支，不够部分由受益用户均摊。
第二十条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。物业企业接受委托代收取上述费用的双方应签订有偿服务合同，物业服务企业可向委托单位收取手续费，具体手续费标准由双方约定，但不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业向业主或使用人提供的其它特约服务，其服务费由双方约定，但不得强行服务和收费。
代办服务和特约服务所收取的手续费，应纳入物业服务费收入，用于补贴物业服务费得不足。
第二十一条 物业服务费中不含生活垃圾和装修垃圾清运处理费，这两项费用应由环境卫生管理部门直接收取，也可委托物业服务企业代收，但业主在办理房屋交付手续时物业服务企业不得向业主预收生活垃圾处理服务，对虽交付使用，但业主未入住或未使用的房屋免收生活垃圾处理服务费。
第二十二条 业主或使用人需要对房屋进行装修时，业主或使用人应主动在装修前与物业服务企业签订装修协议，物业服务企业可向业主或使用人收取装修保证金和装修垃圾清运处理费。装修保证金收费标准为每户2000元。业主或使用人装修完毕后无违反装修协议的，物业服务企业应如数退还装修保证金。装修垃圾清运处理费按建筑面积计收，住宅收费标准为：150平方米以下（含150平方米）每户200元；150平方米以上（含楼中楼、阁楼面积）每户250元；200平方米以上每户300元。非住宅收费标准为：每平方米2元。
业主在办理房屋交付手续时，物业服务企业向业主代收的装修垃圾清运处理费，业主或使用人如在一年内不装修的，应如数退还。物业服务企业不得长期占用一年以上向业主或使用人收取的保证金等费用。物业服务企业不得以任何形式向装修单位或装修人收取押金、管理费等费用。
第二十三条 物业服务企业应维护住宅小区内的车辆停放秩序并实施统一管理，对车辆停放要设置明显标志，明确专人负责。对住宅小区内规划用于车辆停放的地下共用停车位和露天停车位，物业服务企业对车主提供停车服务的实行有偿服务。物业服务企业应与车主签订停车服务协议，并报价格主管部门审核后方可收取停车服务费。车辆停放服务费按照《江都市车辆停放服务收费管理办法》（另文下达）执行。
产权属于开发企业所有并委托物业服务企业管理的共用车位，车主已向开发企业交纳了相关费用，物业服务企业不得再向车主收取管理费、共用能耗等费用。物业服务企业在车辆停放服务过程中所发生的一切费用应在委托服务协议中约定，其费用由开发企业支付给物业服务企业。
产权属于业主的共有车位，物业服务企业所收取的车辆停放服务费，属业主共有收益，应单独建账、独立核算，其收入主要用于涉及车辆停放服务中所发生的费用，结余部分可用于弥补物业服务费的不足。
产权属于业主的独立车库，物业服务企业不得向业主或使用人收取车辆停放服务费。
物业服务企业不得向执行公务的党、政、军、警、救护车等特种车辆及业主搬家车、送货车、接送业主的出租车收费、不得在机动车辆进入住宅小区大门时收取临时停车费。
第二十四条 开发企业和业主委员会对聘请的物业服务企业依法进行解聘时，新聘请的物业服务企业应按规定到价格主管部门和物业行政主管部门重新办理备案手续。原物业服务企业的物业服务合同的权利义务终止后应将已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业服务费等相关费用移交给新接管的物业服务企业，并将移交的费用向业主公布，暂无物业服务企业接管的应将其费用退还给业主。
房屋产权发生转移时，业主或使用人应当及时结清物业服务费等相关费用。
物业服务企业已接受委托对物业服务区域范围内实施物业服务并收取了物业服务费的，其他部门或单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十五条 物业服务企业与业主或使用人发生收费争议时，业主委员会应予调解，调解不成的可向价格主管部门申请调处，也可依法向人民法院提起民事诉讼。
第二十六条 物业服务企业应建立健全财务管理制度和收费管理制度，建立费用分摊明细台帐，物业服务企业应每半年或一年以书面和公示的形式向业主公布物业服务费收支、物业用房出租收益、经营性设施收益、共用水电能耗费分摊、维修基金使用等情况，价格主管部门要加强对物业服务企业的物业服务收费的监管力度，对物业服务企业的财务收支情况实行年度检查制度，也可委托专业机构进行财务审计。
第二十七条 物业服务费应实行明码标价制度。物业服务企业应在物业服务区域内的醒目位置公布收费项目、收费标准、服务内容等项目，严格履行物业服务合同，为业主或使用人提供质价相符的服务，接受业主或使用人和价格主管部门的监督。
第二十八条 物业服务企业违反价格法律、法规和规定，有下列行为之一的、责令改正、对情节严重的则依据有关法律、法规给予处罚。
一、不按规定程序履行物业服务收费审核或备案手续的；
二、不按规定的收费标准收费或巧立名目乱收费的；
三、不按规定的服务等级标准向业主提供服务的；
四、不按规定定期向业主公布财务收支情况的；
五、不建立共用费用分摊台帐，乱摊乱支的；
六、不按规定实行明码标价和收费公示的；
七、违反法律、法规和规定的其他收费行为的。
第二十九条 本细则由江都市物价局、江都市房产局按各自职责负责解释。
第三十条 本细则自2010年元月1日起执行。
二〇〇九年九月一日
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2010-4-19 16:38:00