为加强物业管理区域业主大会建设，规范业主委员会的行为，根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《业主大会规程》，结合台州实际，制定本实施办法。
一、首次业主大会筹备
物业管理区域符合业主大会成立条件的，各县（市、区）房地产主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当及时督促建设单位依法组织开展业主大会筹建工作。
业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）由业主推荐的代表、建设单位和居民委员会代表组成，一般为5—15人。业主推荐的代表应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。筹备组产生后，各县（市、区）房地产主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）应当将筹备组成员名单在物业管理区域内公告。
筹备组应当在各县（市、区）房地产主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，做好下列各项筹备工作：
1、确定召开业主大会会议的形式。由业主代表参加业主大会会议的，应确定业主代表产生的方式、人数，并组织业主推荐产生业主代表；
2、确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数；
3、确定召开业主大会会议的时间、地点和内容；
4、确定业主委员会委员候选人人数和产生办法及名单；
5、参照市建设规划局制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
上述事项的内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公告（相关的公告示范文本详见附件）。
6、做好召开业主大会会议的其他各项工作。
二、分期开发项目业主大会和业主委员会的成立
划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，先行开发区域内出售并交付使用的物业符合业主大会成立条件的，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会组成人数应当按照分期开发建设的物业建筑面积比例，在《业主大会议事规则》中予以约定。业主大会成立后接受交付使用物业的业主，即成为该业主大会的成员。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》的约定，增补业主委员会委员。
三、业主身份的认定
业主身份的认定以房地产权证记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。房地产权证记载的权利人或房屋销（预）售合同中的购房人超过一人的，应当推选一人参加业主大会会议。
四、业主投票权确定
业主投票权的计算单位应符合《浙江省物业管理条例》的规定，如要另行约定，须在《业主大会议事规程》中予以明确，并征得业主大会的同意。
五、业主代表的产生和职责
业主大会以集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。
业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的3日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对或弃权的表决票经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
六、业主委员会候选人的产生办法
筹备组应当在街道办事处（乡镇人民政府）和房地产主管部门的指导下，根据物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和物权的比例，确定委员候选人的分布和人数（一般由5—15名成员组成），并实行差额或等额选举。业主委员会委员候选人可以采用下列办法之一产生：
1、筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单；
2、筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人；
3、筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人。
业主委员会委员候选人名单产生后，筹备组应当在物业管理区域内予以书面公告。
七、业主委员会选举
筹备组在业主委员会选举前应当做好下列选举准备工作：
1、公布选举（投票）的时间、地点。采用书面征求意见形式的，在投票截止日期7日前，采取直接送达或者邮寄送达的方式将选票送达业主，并保存送达凭证；
2、确定监票、计票、唱票及其他选举工作人员（监票、计票、唱票人员应当由非业主委员会委员候选人的其他人员担任）；
3、准备票箱和选票。
业主委员会的选举应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加；业主委员会委员的当选应经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主委员会选举时，应按《业主大会议事规程》要求，以超过1/2投票权数的得票多者当选；若票数相等，不能确定当选人时，应当对得票数相等的被选举人再次投票，以得票多的当选。
投票结束后，采取公开验票方式，由唱票、计票人员在监票人员的监督下，认真核对，计算票数，当场公布投票结果，并由唱票、计票和监票人做出记录。
业主委员会依法选举产生后，应按规定向当地房地产主管部门办理备案手续。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当重新备案。
八、业主委员会委员的变更
经业主委员会或者20％以上业主提议变更业主委员会委员的，业主委员会应当召开业主大会会议做出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会不依法履行召开业主大会会议的职责，经房地产主管部门责令其限期改正后仍未履行的，房地产主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）可以组织业主推荐产生召开业主大会会议的筹备组成员。该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。
业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
1、因物业转让、灭失，已不再是本区域业主的；
2、连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；
3、因疾病、经常外出等原因难以履行职责的；
4、被司法部门认定有犯罪行为的；
5、以书面形式向业主委员会提出辞呈的；
6、兼任所辖区域物业管理企业工作的；
7、严重违反物业管理法规或者拒不履行业主义务的；
8、其他原因不适宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当在终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
九、业主委员会会议
业主委员会应当按照业主大会议事规则的约定召开业主委员会会议。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，做出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。业主委员会会议应邀请社区居委会代表参加或是将业主委员会的决定及时向社区居委会抄告。
物业管理区域内，凡采用书面形式征求业主意见决定有关事项的，应当征得业主委员会同意或由业主委员会按照规定组织业主表决，其他单位和人员不得另行组织表决。
十、业主委员会换届、改选、补选
业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举，逾期未换届的，房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接的手续。
业主委员会任期届满不组织换届选举的，应按照《浙江省物业管理管理条例》执行。
十一、召开业主大会会议的程序
业主大会会议按下列程序召开：
1、会议筹备工作。业主委员会（筹备组、换届改选小组）做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。
2、发布公告。业主大会召开会议前15日，由业主委员会（筹备组、换届改选小组）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。
3、征询意见或投票表决。采用书面征求意见形式的，业主委员会（筹备组、换届改选小组）应发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或由业主投票表决。
4、回收统计意见。业主委员会（筹备组、换届改选小组）根据《业主大会议事规则》的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
5、通报大会议事决定。业主委员会（筹备组、换届改选小组）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。
业主委员会（筹备组、换届改选小组）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会（筹备组、换届改选小组）应当做好业主大会会议书面记录并存档。
十二、业主委员会的自身建设
业主委员会应当自觉接受房地产主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会的指导和监督，加强对物业管理政策法规的学习和宣传，不断提高业主自主管理的意识和能力。要切实履行业主委员会的职责，建立业主委员会接待制度，接受业主的咨询、投诉和监督，协调业主之间及业主与物业管理企业之间的关系，共同搞好物业管理工作。
业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业管理企业中任职。
新当选的业主委员会成员应当参加各县（市、区）物业管理行政主管部门组织的培训，各县（市、区）物业主管部门应做好业主委员会委员的培训记录。
十三、档案管理
业主委员会应当建立档案管理制度，下列档案资料应当编号造册，并指定专人管理，物业管理企业应当为其提供档案资料柜。
1、各类会议记录、纪要；
2、业主委员会、业主大会做出的决议、决定等书面材料；
3、各届业主委员会产生、备案的材料；
4、业主清册及联系方式；
5、物业管理服务合同；
6、有关法律、法规和业务往来文件；
7、业主和使用人的书面意见、建议书；
8、公告、公示及其证明材料；
9、物业维修资金收支情况清册；
10、其他有关材料。
十四、印章使用管理
业主委员会应当建立健全印章管理制度，业主委员会印章应由业主委员会确定的专人保管，并按印章管理制度使用。
业主大会对外行使权利使用业主委员会印章的，应当由业主大会作出决定；处理业主大会内部公共事务需使用业主委员会印章的，由业主委员会决定。
违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
十五、未尽事宜请参照《浙江省物业管理条例》和建设部《业主大会规程》。
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2010-6-30 10:38:00