吉府字〔2010〕145号
井冈山管理局，各县（市、区）人民政府，市直有关单位：
《吉安市物业服务企业资质管理办法(试行)》已经市政府第45次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○一○年八月三日
吉安市物业服务企业资质管理办法(试行)
第一条为了加强物业服务市场监管，完善物业服务市场准入和退出机制，推进全市物业服务行业诚信体系建设，根据国务院《物业管理条例》和建设部《物业服务企业资质管理办法》等有关规定，结合本市实际，对全市物业服务企业的资质实行记分、评分监督管理。
第二条本办法适用于本市行政区域内三级(含暂定三级)以上物业企业资质的监督管理。
第三条吉安市房地产管理局(以下简称市房管局)建立全市统一的物业企业资质监管平台，依据法律、法规、规章和规范性文件的相关规定，在资质、行为监督管理方面制定《吉安市物业服务企业违法违规行为记分标准》(以下简称《记分标准》，见附件)，市房管局和县(市)房管部门采取定期以及日常巡查、集中检查和抽查的方式，对物业服务企业的资质和服务行为进行检查、处理、记分，并按照积分对物业企业做出相应处理。《记分标准》将根据法律法规和政策变化适时进行完善调整。
第四条市房管局和物业项目所在地县（市）房管部门应依据《记分标准》对物业企业违法违规行为进行行政处罚、处理并记分，同时在做出行政处罚、处理之日起5日内将行政处罚、处理和记分情况上传至物业企业资质监管平台。
街道办事处(乡、镇政府)、社区居委会在日常管理工作中，对于发现的违法违规行为应当及时报告物业项目所在地县（市）房管部门进行调查处理，由物业项目所在地县（市）房管部门进行核查并做出相应处理和记分。
市房管局通过物业企业资质监管平台进行记分累积。
第五条每年12月下旬至次年1月底，物业企业根据《评分标准》在资质和行为方面进行自评；小区业主对服务的物业企业的服务行为进行参评；市房管局根据企业的记分累积分、企业自评分和业主参评分对企业得分情况进行复评，并按不同的积分进行排名。
第六条物业企业记分周期为每年1月1日至12月31日，记分周期届满，重新记分。原年度积分记入物业企业信用档案。
第七条根据物业企业的积分和排名情况，分别进行以下处理：
(一)企业累计扣分不超过10%（即10分），且积分排名前1至3名的企业给予全市通报表彰，记入该企业的信用档案。
(二)企业累计扣分超过10%不足20%的企业，由市房管局对其提出书面警示，责令限期整改，整改期间取消该企业参评市级、省级及全国优秀（示范）项目的资格；一年内该企业资质不得升级；不得承接新的物业服务项目，记入该企业的信用档案。
(三)企业累计扣分超过20%的企业，由市房管局对该企业予以全行业书面通报批评，同时核查企业的资质条件，不符合资质条件的，责令限期整改;整改期间取消该企业任何参评资格,不得承接新的物业服务项目，依法降低资质等级，记入该企业的信用档案。
（四）无正当理由逾期或不参加、不接受年度参评，或在参评过程中弄虚作假的一律视为不合格，其积分为零。
（五）排名倒数1至3名的企业，由市房管局核查该企业的资质条件，该企业不得参加任何评选,不得承接新的物业服务项目；不符合资质条件的，依法降低资质等级，记入该企业的信用档案或吊销资质。连续两年排名后3名的企业吊销企业资质。
上述处理措施中，依法应由省住房和城乡建设厅、住房和城乡建设部核查资质条件、降低资质或吊销资质证书的一、二级资质企业，由市房管局将违法违规行为和处理建议上报省住房和城乡建设厅、住房和城乡建设部。在做出处理决定之前，限制该物业企业在本市承接新的物业服务项目，该企业一年内不得参加市级、省级及全国物业管理优秀（示范）项目考评。
每年度依照有关规定将企业积分和排名情况，通过媒体向社会予以公示。
第八条对物业项目获得国家物业管理示范项目的每个加3分，获得省级物业管理示范项目的每个加2分，获得市级物业管理优秀项目的每个加1分；复验通过的，按复检通过次数依上述标准累计加分。
第九条各物业企业的加分不冲抵物业企业违法违规行为的积分，但可与积分相加，相加后总分值排前三名的，可以作为
物业企业优秀管理业绩记入该企业的信用档案。
第十条市、县（市）房管部门发现物业服务企业存在违法违规行为的，应当及时处理并记分；有关单位及其执法人员有下列行为之一的，市房管局将予以通报批评，并责令限期改正；情节严重的，提请县（市）人民政府予以行政处分。
(一)收到公民、法人或者其他组织的投诉、举报后，不按规定履行调查、处理职责的；
(二)应当处理而未进行处理的；
(三)对处理情况故意隐匿不报的；
(四)做出的处理决定违法或明显不当的；
(五)未按照《记分标准》记分或未按照本办法的相关程序报送记分的。
第十一条在本市承接物业项目的外埠(本市以外)物业企业的监督管理，参照本办法执行。
第十二条本办法自二0一0年十一月一日起施行。
附:《吉安市物业服务企业违法违规行为记分标准》
吉安市物业服务企业违法违规行为记分标准
|
序号
|
行为类别
|
违法违规行为
|
认定依据
|
处理处罚依据
|
处理处罚
|
分值
|
|
1
|
资
质
管
理
︵
40
分
︶
|
超越资质等级承接物业管理业务
|
《物业服务企业资质管理办法》第四条
|
《物业服务企业资质管理办法》第十九条
|
警告，责令限期改正，并处1 万元以上3 万元以下的罚款
|
-3
|
|
2
|
出租、出借、转让资质证书
|
《物业服务企业资质管理办法》第十三条第一款
|
《物业服务企业资质管理办法》第二十条
|
-6
|
|
3
|
降低企业的资质条件
|
《物业服务企业资质管理办法》第十七条
|
《物业服务企业资质管理办法》第十七条
|
重新认定资质、限期改正、或降级或吊销资质证书
|
-6
|
|
4
|
不按规定及时办理资质变更手续
|
《物业服务企业资质管理办法》第十五条
|
《物业服务企业资质管理办法》第二十一条
|
责令限期改正，可处2 万元以下的罚款
|
-6
|
|
5
|
以欺骗手段取得物业管理资质证书
|
《物业管理条例》第三十二条
|
《物业管理条例》第六十条第二款
|
没收违法所得，处5 万元以上20 万元以下的罚款，并吊销资质证书
|
|
|
6
|
聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动
|
《物业管理条例》第三十三条
|
《物业管理条例》第六十一条
|
责令停止违法行为，处5 万元以上20 万元以下的罚款
|
-6
|
|
7
|
前期物业管理招投标中，物业服务企业未依法通过招投标方式接管住宅物业项目或者未经批准擅自采用协议方式接管住宅物业项目
|
《物业管理条例》第二十四条
|
《物业管理条例》第五十七条
|
责令限期改正，给予警告，可以并处10 万元以下的罚款
|
-1
|
|
8
|
物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人
|
《物业管理条例》第四十条
|
《物业管理条例》第六十二条
|
责令限期改正，处委托合同价款30% 以上50% 以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书
|
-6
|
|
9
|
前期物业管理招投标中，向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标
|
《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二十五条第四款
|
《前期物业招投标管理暂行办法》第二十五条第四款
|
该项目不记入企业在管项目总面积，不得承接新项目
|
-1
|
|
序号
|
行为类别
|
违法违规行为
|
认定依据
|
处理处罚依据
|
处理处罚
|
分值
|
|
10
|
资
质
管
理
|
挪用住宅专项维修资金
|
《物业管理条例》第五十四条第二款
|
《物业管理条例》第六十三条
|
追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2 倍以下的罚款
|
-1
|
|
11
|
不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的
|
《物业服务企业资质管理办法》第四条
|
《物业服务企业资质管理办法》第十一条
|
一年内不予核定资质等级
|
-3
|
|
12
|
前期物业管理招投标中，以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标
|
《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二十五条第二款
|
《前期物业管理招投标管理暂行办法》第二十五条第二款
|
该项目不记入企业在管项目总面积，不得承接新项目
|
-1
|
|
13
|
行
为
管
理
︵
60
分
︶
|
擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途
|
《物业管理条例》第五十条
|
《物业管理条例》第六十六条第（一）项
|
责令限期改正，给予警告，并处5 万元以上20 万元以下的罚款。
|
-2
|
|
14
|
未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房的用途
|
《物业管理条例》第三十八条
|
《物业管理条例》第六十五条
|
责令限期改正，给予警告，并处1 万元以上10 万元以下的罚款
|
-2
|
|
15
|
物业服务合同终止时，物业服务企业不移交物业管理用房和有关材料
|
《物业管理条例》第三十九条第一款
|
《物业管理条例》第五十九条
|
不移交有关材料的，责令限期改正
|
-1
|
|
逾期仍不移交的，予以通报，并处1 万元以上10 万元以下的罚款
|
-2
|
|
16
|
擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益
|
《物业管理条例》第五十一条
|
《物业管理条例》第六十六条第（二）项
|
责令限期改正，给予警告，并处5 万元以上20 万元以下的罚款。
|
-1
|
|
17
|
擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营
|
《物业管理条例》第五十五条
|
《物业管理条例》第六十六条第（三）项
|
-2
|
|
18
|
擅自停水、停电
|
《物业服务企业资质管理办法》第四条
|
|
一年内不予核定资质等级
|
-2
|
|
序号
|
行为类别
|
违法违规行为
|
认定依据
|
处理处罚依据
|
处理处罚
|
分值
|
|
19
|
行
为
管
理
|
|
物业服务过程中，发生重大责任事故的
|
《物业服务企业资质管理办法》第四条
|
《物业服务企业资质管理办法》第十一条
|
一年内不予核定资质等级
|
-2
|
|
20
|
发现装修人或者装修企业违反有关装饰装修规定的行为不及时向有关部门报告
|
《住宅室内装饰装修管理办法》第十七条
|
《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条
|
给予警告，并可予以行业通报批评
|
-1
|
|
21
|
基本要求
|
未制定日常管理制度
|
《江西省多层住宅物业管理公共报务等级指导标准》
|
《江西省多层住宅物业管理公共报务等级指导标准》
|
未达标责令限期改正或降低收费等级
|
-1
|
|
秩序维护员无统一着装
|
-1
|
|
物业服务人员上岗持证率低于标准
|
-1
|
|
实施服务接待无记录
|
-1
|
|
投诉处理情况无记录
|
-2
|
|
无档案管理制度和无实行档案管理
|
-1
|
|
未按规定公示物业收支情况
|
-1
|
|
22
|
房屋管理
|
无设施设备的管理、检查、维护方案和记录
|
《江西省多层住宅物业管理公共报务等级指导标准》
|
《江西省多层住宅物业管理公共报务等级指导标准》
|
未达标责令限期改正或降低收费等级
|
-1
|
|
无制止对私搭乱建、擅自改变房屋用途行为的管理。
|
-3
|
|
无规范、无序安装空调
|
-1
|
|
无规范安装封闭阳台
|
-2
|
|
无装修管理制度和记录
|
-2
|
|
23
|
绿化养护管理
|
无整理、修剪
|
《江西省多层住宅物业管理公共报务等级指导标准》
|
《江西省多层住宅物业管理公共报务等级指导标准》
|
限期改正
|
-4
|
|
树木养护不到位、枯死树木未及时补种
|
-2
|
|
序号
|
行为类别
|
违法违规行为
|
认定依据
|
处理处罚依据
|
处理处罚
|
分值
|
|
24
|
行
为
管
理
|
设施设备维修养护
|
设备无运行、检查、保养制度和记录
|
《江西省多层住宅物业管理公共报务等级指导标准》
|
《江西省多层住宅物业管理公共报务等级指导标准》
|
责令限期完善
|
-1
|
|
未建立回访制度
|
责令限期改正
|
-1
|
|
特种岗位持证上岗情况未达标
|
提出警告
|
-1
|
|
无制订消防应急方案
|
提出警告，限期完善
|
-1
|
|
无设施设备故障应急方案或无现场处理措施和记录
|
提出警告，每出一次事故
|
-1
|
|
无安全隐患的防范措施
|
提出警告，限期完善
|
-1
|
|
25
|
公共秩序维护
|
无保安值班制度。
|
《江西省多层住宅物业管理公共报务等级指导标准》
|
《江西省多层住宅物业管理公共报务等级指导标准》
|
未达标责令限期改正或降低收费等级
|
-1
|
|
无保安巡逻制度。
|
-1
|
|
无车辆、人员进出登记制度
|
-1
|
|
在职人员的岗位培训未达标
|
-2
|
|
26
|
保洁服务
|
保洁情况差
|
《江西省多层住宅物业管理公共报务等级指导标准》
|
《江西省多层住宅物业管理公共报务等级指导标准》
|
未达标责令限期改正或降低收费等级
|
-3
|
|
垃圾处理情况差
|
-1
|
|
排水、排污不畅通
|
-2
|
|
二次供水情况不达标
|
-1
|
|
饲养宠物情况无序
|
-3
|
|
小区消毒情况没有
|
-1
|
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2010-9-28 9:03:00