关于印发《惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法》的通知

关于印发《惠州市房产管理局关于

前期物业管理招标投标管理实施办法》的通知

 （惠市房〔2015〕2号）

 

各县（区）房产管理局，市局属各单位、机关各科室，各房地产开发企业、物业服务企业：

《惠州市房产管理局关于前期物业管理招标投标管理实施办法》业经十一届86次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 

                                 惠州市房产管理局

                                       2015年1月5日

 

 

惠州市房产管理局关于前期物业管理

招标投标管理实施办法

第一章  总  则

第一条 为规范本市前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《中华人民共和国招标投标法实施条例》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《广东省物业管理条例》等有关法律、法规和政策，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的前期物业管理招标投标活动，适用本办法。

第三条 前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位通过招标投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，约定物业管理区域内房屋、共用设备设施、相关场地维修养护管理、公共秩序维护、绿化养护及环境保洁等物业管理权的活动。

第四条 本市行政区域内的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

在投标截止时间前提交投标文件的投标人少于3个的，或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅及同一物业管理区域内非住宅物业，经项目所在地房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

一个物业管理区域内，只能选聘一家物业服务企业。

第五条 新建物业管理区域的划分，根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

对物业管理区域划定有争议的，项目所在地房产行政主管部门应当征求所在地规划部门、街道办事处、乡镇人民政府、相关业主和居民委员会的意见后确定。

第六条 前期物业管理招标投标应当遵循依法、公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第七条 市、县（区）房产行政主管部门负责本市行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督、管理。

第二章  招  标

第八条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

前期物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标项目实际要求不符的过高的资格等要求。

第九条 一个物业管理区域分期建设或多公司建设的项目，应当统一招标人。

招标人在招标文件中确定的前期物业管理区域，应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。

第十条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招标人应按照下列时限完成物业管理招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

第十一条 招标人可以依法委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并应遵守有关法律法规和本办法对招标人的有关规定。

招标人委托的招标代理机构，必须是依法设立并且具有相应资质，可以从项目所在地房产行政主管部门建立的物业管理招标代理机构名录库中随机抽选。

第十二条 招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。

第十三条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

规划总建筑面积5万（含5万）平方米以上的住宅及同一物业管理区域内非住宅建设项目的前期物业服务项目，应当公开招标。

分期开发的住宅建设项目，应当以该项目的房屋建筑总面积计算。任何单位和个人不得将建设项目以化整为零或其他方式规避公开招标。

法律、法规规定不宜公开招标或者经过2次依法公正公开招标而废标的,经项目所在地房产行政主管部门备案后，可以邀请招标。

第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，提交以下材料到项目所在地房产行政主管部门备案：

（一）招标人的企业法人营业执照等资格证明文件；

（二）招标项目的建设工程规划许可证及其总平面图、建设用地许可等政府批准文件；

（三）招标公告或者投标邀请书；

（四）招标文件；

（五）招标代理委托合同（委托招标代理机构招标的）或招标小组人员资料（自行组织招标的）；

（六）当地价格主管部门出具的物业服务收费标准招标上限的函复文件（物业服务收费需超过政府指导价水平的招标项目提交）；

（七）法律、法规、规章规定的其他资料。

房产行政主管部门收齐备案相关材料后应向招标人发出《惠州市前期物业管理招标备案回执》。

第十五条 招标人采取公开招标方式的，应当按有关规定在相关公共媒介发布招标公告，招标公告时间不得少于10日。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。

招标公告及投标邀请书，应当载明招标人的基本情况和联系方式、招标项目的基本情况、资格预审的条件以及获取招标文件和资格预审文件的办法等事项。

第十六条 前期物业管理招标文件应包括以下内容：

（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况等；

（二）物业管理内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

（四）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点、评标标准和评标方法等；

（五）招标人、中标人违约责任；

（六）前期物业服务合同的签订说明；

（七）其他事项的说明及法律、法规、规章规定的其他内容。

第十七条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。

实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的物业服务企业营业执照、资质证书、税务登记证、组织机构代码证及房产行政主管部门出具的资质、信用档案信息等证明材料。

第十八条 招标人可以对有下列情形的投标人，依法取消投标申请人的投标资格或依法限制其投标：

（一）在资格预审申请文件中提供虚假资料的；

（二）在3年内有2次以上串通投标、陪标或弄虚作假骗取中标行为的；

（三）物业服务企业或拟委派的项目负责人，服务信用严重缺失，依法受到限制的；

（四）近2年内受到行政主管部门重大行政处罚的。

第十九条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果并说明理由。

第二十条 资格预审文件或招标文件的发售期不得少于5日。

招标人应当合理确定投标人编制提交资格预审申请文件和投标文件所需要的时间。提交资格预审文件的时间，自资格预审文件停止发售之日起不得少于5日；提交投标文件的时间，自招标文件停止发售之日起不得少于20日。

第二十一条 招标人对已发出的资格预审文件或者招标文件进行必要的澄清或者修改的，招标人应当在提交资格预审申请文件截止时间至少3日前或者投标截止时间至少15日前，将澄清或修改的文件内容报项目所在地房产行政主管部门备案，并以书面形式通知所有招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第二十二条 招标人应按照相关法律法规的规定，在招标文件中明确投标保证金不予退还的约束事项。投标人在领取招标文件时，应按招标文件规定的金额，交纳投标保证金。

第二十三条 招标人根据招标项目的具体情况，可以组织所有潜在投标人一起踏勘招标项目现场。

第二十四条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判。

招标人设有标底的，标底必须保密。

第三章  投  标

第二十五条 本办法所称投标人是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业服务企业。

第二十六条 投标人应当具有相应的物业服务企业资质和招标文件要求的其他条件。

本市行政区域外注册的物业服务企业到本市开展物业服务业务的，应到项目所在地房产行政主管部门备案，并接受监督。

同一法定代表人的物业服务企业，不得同时参加同一物业管理服务项目的招标投标活动。

投标人以子公司名义参加投标的，其总公司的资质等级不适用于子公司。以总公司名义投标的，其物业服务行为可以由其分公司承担，但不得发包给其子公司实施。

第二十七条 投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当在投标截止时间10日前以书面形式向招标人提出，招标人应当在3日内以书面形式回复投标人。

第二十八条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函；

（二）投标报价，包括物业管理服务费用标准以及收支预算方案；

（三）物业管理服务方案，包括物业管理服务理念与目标、运作方法、制度目录、人员配备、分项标准与承诺；

（四）对招标文件所列其他内容的陈述；

（五）招标文件要求提供的其他材料。

第二十九条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将由投标人的法定代表人签署和加盖公章的投标文件密封送达招标文件确定的投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人、签收时间和加盖招标人公章的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

第三十条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截至时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充修改的内容为投标文件的组成部分，并应按照本规定第二十九条的规定送达、签收和保管。

第三十一条 投标人不得相互串通投标，不得损害国家利益、社会公共利益或者招标人及其他投标人的合法权益。

禁止投标人以向招标人或者评标委员会委员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章  开标、评标和中标

第三十二条 开标时间应当在招标文件确定的投标截止时间的同一时间公开进行，开标地点应当为招标文件确定的开标地点。

第三十三条 开标由招标人主持，并应在项目所在地房产行政主管部门监督下进行。开标应当按照下列规定进行：

（一）由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

（二）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众予以拆封、宣读。

（三）开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第三十四条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理评标专家组成，人数为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家，不得少于成员总数的2/3。评标委员会应推选一名评标委员会负责人，负责组织评标工作，评标委员会成员名单在评标前应予以严格保密。

第三十五条 评标委员会的物业管理评标专家由招标人在开标前2日内，从项目所在地房产行政主管部门依法建立的物业服务行业专家库中，采取随机抽取的方式确定。抽取的物业管理评标专家有下列情形之一的，应重新抽取：

（一）所在企业参加投标的；

（二）所在单位相关物业服务企业参加投标的；

（三）与投标人有其他利害关系的；

（四）因故不能参加评标活动的。

第三十六条 评标委员会成员应当依法认真、公正、诚实、廉洁地履行职责。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行相关私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处，不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第三十七条 评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第三十八条 评标活动主要包括标书评审、现场答辩等内容，具体应当事先在招标文件中说明，并注明各项内容所占比重。

标书评审是指评标委员会成员依据招标文件要求审阅投标书与其是否一致，按计分规定独自进行评判。

现场答辩是指评委对投标书中不明确的地方，要求投标人作出必要的澄清和说明。投标人拟派担任该项目的项目经理应当参加现场答辩。答辩人所作的澄清或者说明，不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第三十九条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和评分办法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。

第四十条 有下列情况之一的，评标委员会应否决其投标：

（一）逾期送达的或者未送达指定地点的；

（二）未按招标文件规定要求密封、签署、盖章的；

（三）以他人名义投标或者提供虚假资料的；

（四）投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能响应招标文件规定要求或者超出招标文件范围；

（五）同标准服务项目，投标人以明显低于本市物业管理服务社会平均成本价竞标的；

（六）违反本办法第三十一条之一的。

第四十一条 经资格预审后或者评标委员会认定，有下列情况之一的，应作废标处理：

（一）有效投标少于3个的；

（二）招标代理机构、招标人或评标委员会成员泄露秘密、串通投标、进行实质谈判、自行确定中标人、接受贿赂等影响招标公正的违法、违规行为的；

（三）因重大变故，招标项目被取消的；

（四）法律、法规、规章规定的其他情况。

确定废标后，招标人应当重新组织招标。

第四十二条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。

招标人应当将中标候选人在评标现场、相关网站公示，公示期不少于3日，并在公示期满后按照评标委员会推荐的中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以按照评标委员会确定的合格中标候选人排序依次确定其他合格中标候选人为中标人。

第四十三条 招标人应当在确定中标结果3日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并返还其投标书及投标保证金。招标人应当对投标书的内容保密，不得复印、抄录。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人无故放弃中标的，应当依法承担法律责任，造成对方损失的，应当给予赔偿。

第四十四条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和投标文件，签订前期物业服务合同，不得再行订立背离招标文件、投标文件和前期物业服务合同实质性内容的其他协议。

在前期物业服务合同签订后5日内，招标人应退还中标人的投标保证金。

前期物业服务合同签订后，招标人和中标人应按合同约定，办理物业承接查验手续，移交相关物业管理资料和物业管理用房等。

第四十五条 招标人应当在前期物业服务合同签订之日起15日内向项目所在地房产行政主管部门备案。备案资料应包括评标委员会的评标报告书、中标人的投标文件、中标通知书、前期物业服务合同等。

第五章  附  则

第四十六条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合有关法律法规和本办法的，应当在接到中标结果书面通知之日起5日内向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

第四十七条 招标投标活动中有违反国家、省相关法律法规和规章规定的，按照相关规定处罚。

第四十八条 本办法自2015年3月1日起施行，有效期5年。