市区各物业服务企业，各区物价局、房管局：
为进一步规范市区物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据省物价局、省住建厅《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规﹝2013﹞4号）和《扬州市住宅物业管理办法》（扬府规﹝2016﹞4号），现就市区住宅物业服务收费的有关事项明确如下：
一、市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责市区物业服务收费的监督管理工作，负责制定市区物业服务收费管理的政策规定。各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内的物业服务收费监督管理工作。
二、普通住宅前期物业服务合同自签订之日起10个工作日内，由物业服务企业与建设单位向所在地价格主管部门、物业管理行政主管部门备案。
物业服务企业按《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规﹝2013﹞4号）第八条第二款的规定调整普通住宅前期物业公共服务收费标准的，业主共同决定形成后，应当在物业管理区域内显著位置公示调整决定（公示时间不少于20日），并在10个工作日内向物业所在地的价格主管部门、物业管理行政主管部门备案，备案材料包括：
（一）收费标准调整的说明，包括调整理由、调整程序、征询意见情况；
（二）公示件及其在公示状态下所拍摄的带有日期（包括起始日期和结束日期）的照片。
上述材料应加盖物业服务企业印章，并由街道办事处（乡镇人民政府）签署意见，盖章确认。
对普通住宅前期物业公共服务费超过政府指导价的,价格主管部门不予备案。
三、按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书的约定，自房屋交付之日起，业主应当按月交纳物业公共服务费用。物业服务企业可以根据物业服务合同的约定，预收不超过一年的物业公共服务费和代收代交费用（包括电梯运行费、公共能耗费等）。
四、因业主原因未及时办理入住手续（事实已入住的除外）、业主办理入住手续后未入住或未使用连续六个月（含）以上的房屋，业主应当事先告知物业服务企业，按合同约定标准的百分之七十交纳物业公共服务费、电梯运行费、公共能耗费。对业主拥有所有权或使用权且未使用连续六个月（含）以上的车位，业主应当事先告知物业服务企业，按合同约定标准的百分之七十交纳汽车停放费。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定减免时限和具体标准。
物业服务企业不得对业主所有的独立车库收取汽车停放费。
地下车（位）库已经竣工，建设单位未出售、附赠或出租的，或尚未交付买受人、承租人的，汽车停放费由建设单位全额支付给物业服务企业。
五、对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、行政执法、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务的车辆，为业主、物业使用人提供配送、维修、安装、装修、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
业主在正式入住前，车辆应停放在自己购买或租用的车位（库）上（内），未购买或未租用车位（库）而在物业管理区域内室外临时停放的，在2小时内免交汽车临时停放费。其他外来车辆进入住宅物业管理区域内室外临时停放的，在1小时内免交临时汽车停放费。合同约定的业主车辆临时停放免费时间超过2小时和其他车辆临时停放免费时间越过1小时的，按合同约定执行。
前款所称室外临时停车，是指根据物业服务合同允许的临时室外停车。
六、代收代交费用的分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。
普通住宅前期物业管理小区，按面积比例分摊电梯运行费的，按以下规定执行：
（一）带有地下车库且电梯从地下车库到达本层的一楼住户，其电梯运行费按不高于一楼的建筑面积的80％交纳。
（二）以下情形一楼住户免交电梯运行费：有地下车库但电梯不到达一楼的；电梯从一楼起始的；户内有楼梯到达地下车库的。
（三）带阁楼或跃层式的顶楼住户，按电梯到达层的建筑面积交纳电梯运行费。
物业服务合同约定了面积分摊方法的，按物业服务合同的约定执行。
七、业主或物业使用人需要对房屋进行装修的，装修人在装修前应当与物业服务企业签订装修协议,明确装修事项、装修押金。业主或使用人装修完毕未违反装修协议的，物业服务企业应在3个月内如数退还装修押金；实行集中制冷、供热等服务的住宅，物业服务企业应在6个月内如数退还装修押金。物业服务企业不得向业主、使用人或装饰企业（工人）收取装修管理费等其他任何费用。
物业服务企业在新房住户办理入住手续或重新装潢时,按价格主管部门规定的标准代收装潢垃圾清运处理费，不得超标准收取。
八、物业服务企业为维护物业管理区域公共秩序的需要，实行门禁（含电梯，下同）出入证（卡）管理的，应当免费为业主、物业使用人每户配置不少于4张出入证（含IC卡等），证、卡费用应计入相应的物业服务成本；物业管理区域内的停车场实行出入证（卡）管理的，应当免费为车主每车配置1张出入证（含IC卡等），证、卡费用在收取的汽车停放费中支出。
新建住宅小区实行门禁、停车场出入证（卡）管理的，建设单位应当按前款规定的种类和数量为业主、物业使用人免费配置门禁出入证（卡）。
业主大会成立后，实行门禁、停车场出入证（卡）管理的，相关事项由业主大会与物业服务企业协商约定。
业主、物业使用人另有需求申请办理门禁、停车场出入证（卡）的，可以适当收取工本费。
九、业主大会成立前，物业服务企业利用公建配套用房、附属设施、公共场地、道路等开展经营活动所得收益，70％纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。物业服务企业应向业主公示，并主动上缴住宅专项维修资金代管部门。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。
十、物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务质量、计费方式、收费标准及收费依据，不得收取任何未标明的费用。
特约服务收费由双方根据服务内容、服务质量协商确定。
十一、物业服务企业应当将物业公共服务费、汽车停放费、公共能耗费（包括电梯运行费等）、经营设施收益及其他代收代交费用等单独列账，独立核算，并且按照合同约定定期（普通住宅前期物业服务，按照相应服务等级标准规定的期限）在物业管理区域内显著位置分别公示上述费用的收支状况，每次公示时间不得少于20日。物业服务企业应保留公示的图片资料，以备业主和相关部门核查。
十二、物业服务企业发生变更时，新接管的物业服务企业应按规定在当地价格主管部门、物业管理行政主管部门重新办理备案手续。
十三、价格主管部门、物业管理行政主管部门应当依据各自职能，加强对物业服务及收费的监督检查，对物业服务企业违反物业管理法律、法规和政策的行为依法实施行政处罚。
十四、本通知自2017年6月1日起执行，市物价局、市房产管理局《关于印发“扬州市区物业服务收费管理实施细则”的通知》（扬价服﹝2009﹞79号）、市住房保障和房产管理局、市物价局《关于公布市区物业服务收费调价方案的通知》（扬住房发﹝2013﹞54号）同时废止。
扬州市物价局 扬州市住房保障和房产管理局
2017年5月9日
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