赤峰市人民政府关于进一步加强物业管理工作的通知

（赤政字[2007]067号）

各旗县区人民政府，市直各委办局：
　　物业管理是解决民生问题的重要途径和基本任务，是构建社会主义和谐社会的重要组成部分。为切实解决当前全市物业管理工作存在的主要问题，进一步规范物业管理工作，提高物业管理水平，改善城镇居民生活环境，根据国务院《物业管理条例》及国家和自治区有关规定，现就进一步加强全市物业管理工作有关事宜通知如下：
　　一、加快物业管理体制改革，理顺全市物业管理体制
　　按照条块结合、以块为主的原则，建立市、旗县区、街道办事处（乡镇）、居委会（村委会）和业主委员会职责清晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理体制。
　　（一）市房产部门是全市物业管理的行政主管部门，对全市物业管理工作进行指导、协调、监督和考核。各级城市建设、规划、市容和环境卫生、园林绿化、工商、公安、交通、环境保护、卫生、民族事务、民政、劳动和社会保障等有关部门，要按照各自职责分工，配合物业行政主管部门做好物业管理工作。
　　（二）各旗县区政府具体负责本辖区内物业管理工作，其房地产主管部门是本辖区内物业管理工作的行政主管部门，负责落实国家、自治区和市政府有关物业管理工作的各项政策、规定和工作部署。
　　（三）各街道办事处（乡镇）要把物业管理工作作为重要职责和主要任务，按照相关旗县区政府的部署和物业行政主管部门要求做好本辖区内的物业管理工作，其所属的民政机构应结合社区建设，协助物业行政主管部门做好物业管理工作。
　　（四）社区居民委员会（村委会）在街道办事处（乡镇）的组织下，具体负责本辖区内物业管理的监督和管理工作。
　　（五）业主委员会负责对物业公司进行监督，组织居民履行物业管理工作中的应尽义务和维护居民的权利。
　　二、明确各级物业管理工作职责和主要任务
　　（一）市房产部门是全市物业管理的行政主管部门，主要管理职责：
　　1.国家、自治区有关物业管理政策、法规、文件的传达贯彻；
　　2.全市物业管理发展规划和行业政策的研究制定；
　　3.对旗县区物业管理工作的监督检查指导；
　　4.中心城区住宅小区物业管理类别的核定；
　　5.物业管理企业的设立和资质年检的复审上报；
　　6.优秀物业管理企业和住宅小区创优达标的复审上报；
　　7.市中心城区房屋维修基金归集收缴、监管，旗县房屋维修基金管理工作指导；
　　8.负责全市物业企业管理人员的培训。
　　9.完成国家、自治区和市政府部署的其他有关物业管理工作。
　　（二）旗县区政府物业管理工作职责：
　　1.落实国家、自治区、赤峰市物业管理政策、法规、文件；
　　2.抓好辖区内物业管理市场的规范和行业管理；
　　3.负责辖区内物业管理企业资质年检初审上报工作；
　　4.负责辖区内维修基金使用审查、监督；
　　5.负责辖区优秀物业管理企业和住宅小区创优达标的初审上报工作；
　　6.负责辖区内住宅小区物业管理类别、物业服务收费标准的评定工作；
　　7.组织辖区内物业管理招投标；
　　8.负责物业管理法规、政策及物业管理专业技术、技能培训工作；
　　9.负责物业管理基层统计报表的汇总上报工作；
　　10.负责住宅装饰装修行为的管理及登记备案工作；
　　11.负责辖区内住宅小区业主委员会培训和备案工作；
　　12.负责辖区内物业管理体系建设和住宅小区月检考评工作；
　　13.负责物业管理信访工作的协调解决和处理；
　　14.完成上级物业管理行政主管部门布置的其他工作。
　　（三）街道办事处（乡镇）物业管理的主要职责：
　　1.负责本辖区内物业管理事务的具体管理、指导和监督工作；
　　2.会同物业管理、建设行政主管部门，参与新建住宅项目的综合验收和物业管理配套服务设施验收，对未按规划设计建设和存在质量问题的，有权提请有关行政主管部门予以纠正；
　　3.指导辖区内住宅小区的市容环境综合整治工作，协助有关行政执法部门做好对住宅小区违法建筑拆除、环境保护、治安防范等工作；
　　4.会同物业管理行政主管部门做好物业管理招投标工作；
　　5.协助物业管理行政主管部门做好对住宅小区物业管理类别、物业服务收费标准的评定工作；
　　6.负责辖区内住宅小区业主大会召开和业主委员会组建工作，做好对业主委员会的日常管理，指导业主委员会依法开展工作。
　　（四）居委会（村委会）物业管理职责：
　　1.指定人员负责物业管理工作，对本辖区内物业管理进行监督检查，发现问题随时纠正，不能解决向上级物业管理部门报告；
　　2.组织业主及业主委员会制定管理规约，并督促业主委员会落实管理规约；
　　3.指导和监督业主大会、业主委员会工作，发挥业主大会和业主委员会在物业管理中的作用；
　　4.对不能实行专业物业公司合同制管理或无原建房单位管理的物业管理区域，积极采取适宜的方式组织社区进行自我管理和自我服务。
　　（五）业主委员会物业管理职责：
　　1.负责召集业主大会、选聘物业管理企业，积极配合和支持社区居委会的工作；
　　2.按照物业管理合同规定，监督物业公司履行物业管理应尽义务，维护居民物业管理合法权益；
　　3.组织居民履行遵守物业管理法律法规、规章制度、管理规约和按时缴纳物业管理费等物业管理应尽义务；
　　4.按照法律、法规及管理规约规定，管理业主任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为。
　　三、开展物业管理行业治理整顿，规范物业管理行为
　　(一)规范业主委员会的组建和工作运转。
　　1.依法规范组建业主委员会。各旗县区政府要根据行政组织和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从本物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选，相应业主委员会主任应由业主担任，街道办事处或社区居委会成员符合条件的也可担任业主委员会主任。
　　2.加强对业主委员会的工作支持。要支持业主委员会的工作，帮助业主委员解决工作中遇到的困难和问题，切实发展业主委员会在物业管理中的作用，提高业主委员会在物业管理中的地位。业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。
　　3.加大物业管理的覆盖率。楼房区要全部实现物业覆盖，物业管理基本达标；有条件的平房区也要实现物业覆盖，对暂不具备市场化物业管理条件的，由街道办事处、社区居委会（村委会）承担服务管理的责任，由居委会（村委会）具体组织，达到卫生保洁基本覆盖。市三区物业行政主管部门根据本地城镇街巷状况，尽快完成物业管理区域的划分，同时要组织协调乡镇人民政府、街道办事处年底前完成业主委员会的组建，组建率要达到95％以上，物业管理面积达到90％以上。
　　(二)规范物业相关合同管理工作。
　　1.开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业管理的相关条款，约定房屋交付使用后，物业管理的主要内容、管理服务等级及对应的收费标准。
　　2.业主委员会成立前，住宅建设单位应该按照房地产开发和物业管理相分离的原则，由当地物业主管部门负责通过招投标的方式，公开、公平、公正的选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　3.业主与物业管理企业要依据商品房买卖合同，签订前期物业管理服务合同和业主临时公约，并履行公约。
　　4.业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业管理企业签订正式物业管理服务合同，约定各自的权利、义务和责任。
　　5.严格依法履行物业合同。业主应当根据物业管理服务合同的约定，交纳物业管理服务费用。对逾期不交纳物业服务费的，业主委员会要协助物业管理企业进行督促、催交；经督促仍不交纳的，由物业管理企业依法催交。对物业管理企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理；双方有争议的，由社区居委会调解，调解不成的依法解决。
　　(三)规范物业管理服务行为。
　　1.物业管理企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。
　　2.各级主管部门要会同街道办事处，加强对物业管理企业的监管，建立健全物业管理企业信用档案制度，认真评定物业管理企业的服务业绩和信用程度，并在资质评定和年检、物业招投标中作为重要条件。
　　3.建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，督促物业管理企业整改，切实保障业主合法权益。
　　4.加强宣传、培训和引导，提高业主参与物业管理的知识和能力，充分发挥业主管理委员会监督作用，提高业主的议事和监督能力。
　　（四）规范物业管理公司经营行为。
　　1.加快物业管理公司体制改革，旗县区各级建设房管部门所属的物业管理企业6月底前要完成脱钩改制，使其成为自主经营、自我发展、自负盈亏的市场主体。
　　2.引导房地产开发建设单位和物业管理企业相分离，鼓励物业管理企业整合重组，大力推进物业管理资质整合，实施规模化发展战略，努力提高市场集合度。
　　3.扶优扶强，培育龙头企业，树立行业品牌，加快物业管理企业信用制度的建设，增强物业企业打造品牌的内在动力。
　　4.不断扩大物业管理招投标覆盖面，用市场机制推动物业管理资源向诚实守信、知名度高的企业流动，推行评选10强物业企业活动，开展评选优秀业主管委会主任活动。
　　5.放开物业管理市场，引进外埠先进物业管理企业，逐步形成开放有序的物业管理市场。
　　6.建立物业管理企业退出机制，利用市场规则扶持具有现代企业制度、较高管理水平和商业信誉、服务质量好、业主评价高的物业管理企业，同时淘汰服务水平不高、管理难上档次的物业管理企业，形成优胜劣汰的机制。
　　（五）规范物业管理规章制度。
　　1.市房产部门要按照国务院《物业管理条例》及国家和自治区有关规定，结合我市实际研究修定物业管理办法和大修基金使用管理办法，规范物业管理工作程序、办法和制度，使物业管理走上规范化和法制化轨道。
　　2.制定和落实扶持物业管理企业发展的相关政策。在住宅小区规划建设中提供产权归全体业主的物业管理用房和社区用房。物业管理企业招用的下岗失业人员，符合劳动部门条件的应当享受相关的税费减免等政策。
　　3.各级物业主管部门要认真落实国家、自治区和市政府有关物业管理工作的法律法规、规章制度和各项政策，按照有关规定为物业管理企业和业主委员会提供服务。
　　四、积极采取切实措施，加快老住宅小区的改造步伐
　　老住宅小区环境较差，设施落实，群众反映较大，各地区要把老住宅小区改造作为今后一个时期城镇发展建设中关注民生，构建和谐社会的重点工作抓紧抓好。
　　1.编制好老住宅小区改造规划，一些零星分散小区能够整合连片改造的，要编制综合改造规划，并作为年度重点工程逐步实施。
　　2.各级政府要加大老住宅小区改造的投入力度，制定优惠政策推动老住宅小区的改造步伐。
　　3.对改造后的老住宅小区实行分类管理，经过改造达到物业管理条件的，及时成立业主大会，选举产生业主委员会，招标选聘物业管理企业，实施规范的物业管理。
　　4.新建小区物业管理必须高起点、高要求，严格规范，物业管理工作一步到位。
　　五、加强领导，确保各项工作落到实处
　　（一）各级人民政府要高度重视物业管理工作，把物业管理作为解决民生问题、构建和谐社会的一件大事来抓，列入重要议事日程，认真研究制定工作计划，全面进行安排部署，及时解决工作中存在的问题和困难，不断提高物业管理水平。
　　（二）各级政府要加强对物业管理工作的监督、检查和考核工作。监督、检查和考核工作要邀请人大代表、政协委员和普通群众参加，定期或不定期深入街道、社区，征求社区居民意见，把居民意见作为考核的重要依据，严格进行考核奖惩。
　　（三）各地区、各部门要按照市政府统一安排部署，认真开展“物业管理年”活动，确保物业管理工作规章制度建立起来，物业基本覆盖到位，物业管理工作基本达标，物业服务居民基本满意。
　　（四）各级物业管理部门要抓好物业管理具体工作，及时研究确定物业管理重点工作任务，制定物业管理具体措施，明确物业管理工作目标，全面落实物业管理工作目标。街道办事处（乡镇）、居委会（村委会）要按各自的职责加强社区内物业管理工作的领导与监督。
　　（五）各部门要根据各自职能职责，严格按照责任分工，履行好各自工作职责，全力配合，齐抓共管，共同做好社区物业管理工作。
　　（六）各新闻媒体要加强舆论宣传工作，通过多种形式，进行广泛宣传、动员、报道，创造人人参与物业管理的舆论氛围。　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　

赤峰市人民政府　 　　　　　　　　　　　　　　　
二○○七年四月十日