张家港市物业共用部位共用设施设备维修资金管理办法

关于印发市房产管理局《张家港市物业共用部位共用设施设备维修资金管理办法》的通知  
 
（张政办［2004］5号）

各镇政府、农工商总公司，市政府各部门，市直属各单位，市属各党 委（总支）厂：
    市房产管理局《张家港市物业共用部位共用设施设备维修资金管理办法》已经市政府常务会 议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
                                                            张家港市人民政府办公室
                                                               二00四年一月七日

    
张家港市物业共用部位共用设施设备维修资金管理办法
    
第一章    总    则

    第一条为建立和完善物业维修保障机制，保证物业共用部位共用设施 设备正常合理使用，维护物业产权人和使用人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、 国家建设部与财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《江苏省物业管理 条例》、省建设委员会与财政厅《江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和 《张家港市城市住宅区物业管理办法》等规定，制定本办法。
    第二条在本市范围内的商品房、公房、已售公房、经济适用房、拆迁安置房及其 它房屋，其共用部位共用设施设备维修资金（以下简称维修资金）的筹集、缴存、使用、管 理和监督，适用本办法。
    第三条市房产管理局主管全市维修资金的筹集、缴存、使用、管理和监督工作。
    市物业管理处受市房产管理局委托，具体负责维修资金的筹集、缴存、使用和管理工作。
    第四条物业管理区域内公用设施和相关设备的维修养护，按规定由市政、 供电、供水、供气、邮政、电信、环卫、园林、文广等部门负责的，原维修养护职责不变。 相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。
    第五条维修资金实行“业主缴纳、委托代收、集中归集、专户存储、民主决策、 审批使用、专款专用、统一监管”的原则。
    业主缴纳的维修资金属业主所有。

第二章    维修资金的筹集

    第六条新建住宅的维修资金，由购买人在购房时按房价总额的2％缴纳 ，其中配备电梯的按房价总额的3％缴纳。
    新建非住宅的维修资金，由购买人在购房时按房价总额的1％缴纳。
    购买人缴纳的维修资金由开发建设单位代收。
    第七条原有住宅的维修资金，尚未建立的，在办理房产转让登记时由受让人按成 交价或者评估价的2%缴纳；已经建立的，在办理房产转让登记时由转让人将其维修资金账户 中的剩余部分随产权同时结算过户，剩余部分不足房产成交价或者评估价2%的，由受让人一 次性补缴。
    原有非住宅的维修资金，尚未建立的，在办理房产转让登记时由受让人按成交价或者评估价的1％缴纳；已经建立的，在办理房产转让登记时由转让人将其维修资金账户中的剩余部分 随产权同时结算过户，剩余部分不足房产成交价或者评估价1％的，由受让人一次性补缴。
    受让人缴纳的维修资金由房产登记机构代收。
    第八条开发建设单位未出售的和自用的住宅，其维修资金由开发建设单位 在物业竣工验收、交接管理前，按物价部门核定的销售价的2％预缴或者认缴，其中配备电 梯的按物价部门核定的销售价的3％预缴或者认缴。
    开发建设单位未出售的和自用的非住宅，其维修资金由开发建设单位在物业竣工验收、交接 管理前，按物价部门核定的销售价的1％预缴或者认缴。
    第九条代收单位代为收取的维修资金不计入房屋销售收入。
    第十条一幢或者一个单元房屋的维修资金余额，在不足首期维修资金的30 ％时，经业主大会所持投票权２/３以上通过，由业主委员会向该幢或者该单元房屋的业主 再次筹集。再次筹集的维修资金标准不少于首期维修资金金额。
    第十一条利用物业设置广告等经营性设施的，由物业管理企业在征得业主 委员会或者业主小组的书面同意后，报经有关部门批准。广告等经营性设施的收益，在扣除 物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳 入维修资金，但合同另有约定的除外。
                               

第三章    维修资金的缴存

    第十二条代收单位应当按规定到市房产管理局办理维修资金委托代收 手续，签订代收保证书，领取由省财政部门监制的收据（以下简称专用收据）和格式软盘。 
    第十三条代收单位应当将维修资金的收取标准、代收约定等内容在房产买卖或者 转让合同中注明，并代为收取。
    第十四条代收单位代收维修资金时，必须开具专用收据，并为购买人或者受让人 办理《张家港市住宅区物业管理业主维修资金储存卡》。
    第十五条代收单位应当将代收的维修资金缴交明细清册和格式软盘交市物业管理 处核准，并及时将维修资金解缴到指定银行。
    第十六条代收单位代收的维修资金实行按月结报制度，结报时间为每月25日至30日。
    第十七条购买人在办理房产登记手续时，应当向市房产登记机构提交专用收据的 客户联，归入房产档案。
    第十八条维修资金按幢建帐、按户结算。 
    第十九条计收维修资金以元为单位，四舍五入。
    第二十条 维修资金自存入银行专户之日起，按人民银行有关规定计息， 当年归集的维修资金按结算日挂牌公告的活期存款利率计息，上年结转的维修资金本息按结 算日挂牌公告的三个月整存整取存款利率计息。业主的维修资金每年结息一次，每年的6月3 0日为结息日。
    业主可随时到开户银行查询维修资金的缴存、使用及其运行情况。
    第二十一条代收单位不得将所代收的维修资金以任何理由拖缴或者挪作他用。
    第二十二条维修资金应当安全运行、保值增值，沉淀资金除可用于办理定期储蓄 或者购买国债、国有银行的金融债券外，严禁挪作他用。

第四章    维修资金的使用

    第二十三条维修资金严格执行《物业管理企业财务管理规定》（财政 部财基字［1998］7号），必须专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
    人为造成物业损坏的，其维修费用由有关责任人负担。
    第二十四条已实行物业管理的物业共用部位共用设施设备的维修，由具备 相应资质的物业管理企业负责。
    未实行物业管理的物业共用部位共用设施设备的维修，由业主委员会或者业主小组委托具有 相应资质的维修单位实施。
    第二十五条物业管理企业应当根据住宅区物业现状及管理需要，于每年12 月20日前，向市房产管理局报送经业主委员会审议的下年度住宅区物业维修计划和实施方案。
    维修计划和实施方案应当包含项目名称、项目地址、方案说明、实施时间、所需资金以及维 修资金增值部分不够列支时的分摊与筹措办法等内容。
    第二十六条物业共用部位共用设施设备的维修按下列程序进行：
    （一）实行物业管理的房屋共用部位的维修，由物业管理企业对需要维修的项目作出预算， 并将预算书报业主委员会或者业主小组认可后，填写市房产管理局统一印制的报修单，经市 房产管理局核准后进行维修。维修项目竣工后，物业管理企业应当对维修项目作出决算，再 由业主委员会或者业主小组确认签章后，报市物业管理处备案。
    （二）未实行物业管理的房屋共用部位维修，由业主委员会或者业主小组填写市房产管理局 统一印制的报修单，经市房产管理局核准后，委托具有相应资质的单位维修。维修单位接单后，对需要维修的项目作出预算，并将预算书报业主委员会或者业主小组认可后进行维修。 维修项目竣工后，维修单位应当对维修项目作出决算，由业主委员会或者业主小组确认签章后，报市物业管理处备案。
    （三）因突发性事件须对物业共用部位共用设施设备进行抢修，已实行物业管理的，由物业管理企业负责先行维修；未实行物业管理的，由业主委托维修单位先行维修。维修竣工后，由物业管理企业或者业主填写市房产管理局统一印制的报修单，经业主委员会或者业主小组确认，报市物业管理处备案。
    （四）物业共用设施设备的维修，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过 ，由业主委员会视情按本条第（一）、（二）、（三）项程序执行。
    （五）维修工程项目经费达30万元（含30万元）以上的，均应当采取工程招投标的方法确定 维修单位。
    第二十七条市房产管理局在接到物业报修单后，交由市物业管理处在5个工作日内完成核准工作，并将首批维修款项划拨到维修单位的账户，余款待决算后一次性划出。
    第二十八条物业共用部位共用设施设备的大修、改造、更新标准执行国家 建设部有关规定。
    第二十九条维修项目结束后，维修单位应当将项目决算在住宅区明显位置向业主张榜公布。
    第三十条维修工程结束后，维修费用按其业主拥有的房屋建筑面积分摊，其中汽 车库、阁楼面积减半计收。维修单位应当向业主以及市物业管理处提交维修项目经费的分摊 明细表，市物业管理处应当将分摊的维修金额记帐到户。
    第三十一条物业共用部位共用设施设备的维修费用，未建立维修资金的由其业主 按拥有的房屋建筑面积分摊实际费用。
    第三十二条业主不同意进行物业维修的，业主委员会或者业主小组认为有必要进 行物业维修的，并经市房产管理局审核同意的，业主应当执行。
    业主拒不执行的，业主有维修资金的，由市物业管理处将业主应当分摊的维修资金直接划出 ，并通知业主和业主委员会；业主没有维修资金的，由业主委员会或者业主小组直接向该业 主收取其应当分摊的维修费用。
    第三十三条物业共用部位共用设施设备的大修、改造、更新，业主支付费用确有 困难的，业主可凭工程预（决）算书及维修单位开具的付款通知等，向住房公积金管理机构 申请提取本户家庭人员的住房公积金，经住房公积金管理机构核实后，由开户银行凭住房公 积金使用审批表直接划转到维修单位。
    第三十四条因拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，市物业管理处应当将维修资金 余额按业主个人意愿划转或者退还给业主。

第五章    法律责任

    第三十五条业主未按规定缴纳维修资金的，由市房产管理局责令其限 期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日万分之五加收滞纳金。
    代收单位未按规定标准收缴维修资金的，由市房产管理局责令代收单位直接补交。
    第三十六条未建立维修资金的业主或者其他责任人，拒不承担其应当分摊 或者负担的维修费用的，由业主委员会或者业主小组依法向市房产管理局申请调解或者直接 向人民法院提起诉讼。
    第三十七条违反本办法规定，挪用维修资金的，由市房产管理局追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业管理企业挪用维修资金，情节严重的，由市房产管理局提请有权部门依法吊销其资质证书；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
    第三十八条市房产管理局和其他机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。 

第六章    附则

    第三十九条本办法所称物业共用部位，是指房屋主体承重结构部位（ 包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等 。
    本办法所称物业共用设施设备，是指住宅区内建设费用已分摊进入房产销售价格的共用 的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、锅炉、暖气 线路、煤气线路、消防设施、安全设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性停车场、公 益性文体设施和供共用设施设备使用的房屋等。
    第四十条在本办法施行前，已建立的维修资金的使用和管理，按本办法执行。
    第四十一条本办法在实施过程中的具体应用问题由市房产管理局负责解释 。
    第四十二条本办法自公布之日起施行。2000年7月31日市建设委员会、市 财政局印发的《张家港市城市住宅区共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（张建发［ 2000］48号）同时废止。