潘文灿/国土资源部咨询研究中心/20100524
一、影响房地产价暴涨的主客观因素
房地产宏观调控其关键是房价的调控，房价问题是近几年百姓最关心的热点问题，它牵涉着众多（买房者）百姓的心，关系政府形象，包括国土资源部工作者的效果和形象，也涉及银行、企业的利益。关系房地产未来能否持续健康发展，因此房价调控好是十分重要和必要。我国对房地产的发展，主要从上世纪90年代以来大发展，同时对房地产进行了几次大的调控，我一直认为，上世纪七、八十年代日本的房地产泡沫经济现象，我国一定要引起足够的注意，不能出现日本的现象。现在总的看，我国对此是注意的，房地产宏观调控方向是正确的。问题是中观、微观的层面管理不够重视，或还不够精细考虑，不够到位，使房地产公司有了较大的反向操作控制房价能力，如绑架银行，如制造供地少、土地贵引发房价贵之言；如拉着舆论在各电视台、报纸上帮助宣传房价高不是房地产问题，是土地供少而贵的问题，甚至是政府的调控问题等等。特别是这两年，房价涨幅没能控制在理想范围。影响房价的因素很多，认真分析发生的问题有主体和客体因素。总体方面有3个主体因素和4个客体因素。
（一）主体因素
一是政府是代表大多数中低收入人民利益的房价调控者。调控房价是政府一项职责，政府调控房价的手段很多，如土地供应量，房地产的各项税费政策，银行的贷款利息及额度、信贷规模，购买二套房首付比例政策，限制购第三套经济住房政策，房地产商注册资本金比例要求等等都是宏观调控手段。
二是房地产商是房价重要影响者，房地产成本以外有着诱人暴利空间，房地产商竭力加以影响。房地产商影响房价也是可以利用市场规律，如几个房地产开发商联合商定，通过减少房屋供应，以达到提升房价的目的。我体会，影响房价手段多种，主要有：一是多囤地；二要少建房，缓慢建房，让供房市场上紧缺；三要多捂盘，缓慢供应新房；四要设法拉拢舆论工具来拱抬房价等。
三是市场决定着房屋需求方是房价基本走势决定者。作为房屋需求方房屋的购买者，其所需房屋量大小是影响房价最根本因素。在我国房地产发展过程中，旺盛的需求是推动房价不断上涨的主导力量，一是人民手中有钱想买房，想住大房，住好房。二是特别要注意的炒房的投资投机者需求比例越来越高，对房价上涨会起着推波助澜的作用。有人说，北京房子购买者有近70%左右是外地的购房者和炒房团。本地也只有20-30%想买房，或能买得起商品房。
（二）客体因素
一是地价。地价是房地产成本重要组成部分，地价是通过招标、拍卖、挂牌、出让由市场决定的，既不是政府意志决定，也不是房地产公司意志决定。
二是房地产的建造成本。它是房价的重要组成部分。建造成本由市场化程度很高的建筑市场决定，建筑企业竞争很充分，房地产商已经把房屋建造费用压得较低，建筑成本一般不会成为房价上涨的原因（当然建材涨价因素除外）。
三是房地产税费。房地产企业所缴纳各项税费，是由政府相关法律法规确定的，征收办法一经确定，会相对稳定，当然也不是一成不变，根据宏观管理的需要，政府可以做适当调整。
四是由于房地产不可移动性特点造成的房地产市场的局部（区域）容易形成供求失衡是影响房价的重要宏观因素。
房地产有多种表现形式：一些城市除存在旺盛的本地需求，还存在大量的外来需求（如北京、上海的买房者中外地的人不少）。一些城市特定区域需求格外旺盛，房价格外高涨（如北京西城区金融街等区域）。一些城市的某些区域土地供应极为稀少，极易形成开发垄断，导致房价过高等等。上述一些特点，对房地产商来说，操控房价十分有利。
综合分析看，影响房价的主体、客体因素作用各不相同，可以说，4个客体因素决定着房屋的基本价值，3个主体因素则是影响房屋的价格。购房者主体需求状况与房地产开发商主体供给状况决定着房价的基本走势，政府和房地产开发商两大主体则分别起着制约和助推房价走势的作用。
二、促进房地产市场健康发展的建议
为了防止房地产价格暴涨和抑制房地产泡沫经济现象的出现。党中央国务院对此十分重视。继“国4条”出台，“国十一条”等调控政策之后，国土资源部为落实国务院文件要求，又出台了19条土地调控新政及其他有关通知，细则及指导意见。但是到现在为止，房价并没有出现实质性调整，即房价并未下降。有的甚至还在继续上涨。目前，房地产市场通过市场经济，实践证明，市场机制是一种有效的资源配置方式，但其对土地、房屋资源的配置也会产生自身无法克服的缺陷，必须借助政府（调控）--这只“看得见的手”来弥补房地产市场上失灵（问题）。政府调控房地产的主要任务是推进土地使用制度改革，建立公平的土地供给市场，即土地供应采取招标、拍卖、挂牌出让，保障70%左右的中、低收入人群的基本住房供地，防止房地产市场大起大落，预防出现房地产的泡沫经济现象，要促使其健康地发展。建议如下：
（一）要明确房价调控目标，要加强房地产调控制度建设，保持政策的连续性和稳定性。不论对房地产开发商，还是购房者，制定一个完善的、科学的、合理的房地产基本制度。这是让其形成稳定预期的根本认识。
（二）要做好供地需求预测工作，强化供地目标要求，创新供地模式，确保足量供地。供地合同目标要求必须明确，如明确全部交纳土地成交价款截止时间，明确开始建设时间，全部房屋建成，供应市场截止时间等等，并向社会公示，确保到时形成有效供给，不给房地产商钻合同空子的余地。
要限地王（实际没有什么地王）。创新土地出让模式，防止局部土地垄断。在出让土地中要使房地产销售能形成竞争而不是垄断。建议政府规定出让给房地产公司同地块土地面积上限。
（三）做好城市当年住房需求预测工作，将住房供给任务落实到房地产公司，保障供给。需求既包括本地需求，也包括外来的需求。要根据需求预测落实住房供给。要根据国土资源部门推出的土地情况，将住房供给的任务详细分解到房地产开发公司，并要求其及时足量投向市场。
同样，要做好根据未来住房需求预测，落实住房新开工面积，并确保按时开工，按时竣工。
（四）要研究出台一套针对房地产公司违法、违规操控房价各种手法的处罚办法，做到有法可依，公开透明处罚，不搞暗箱操作。要加大处罚力度，使其违规不仅不能获利，反受损失。处罚规定必须对房地产商具有相当震慑作用。建议政府仿照经济适用房上市交易办法（增值部分70%归国家），将房地产公司囤地，囤房增值收入（超出合同时间未开发，未供房）的相应比例收归国有。
（五） 要加强督办和违法处罚。有关机构要将土地批租、住房建设等管到中观和微观，批地合同、开工许可、竣工要求等进行严格管理。做到限期完成开发，限期足量供应住房，更大程度削弱房地产商影响房价的能力。
（六）将普通商品房价也必须纳入政府管理范围，加强其价格宏观调控。目前政策性住房供给，不足住房供给量5%，极大多数老百姓住房要普通商品房来解决，如不能有效调控房价、势必会对70%以上的（大量）中、低收入人群的极大伤害。因为它是社会稳定的基础，是可持续发展的重要条件。
（七）改革土地出让金使用制度，减弱政府过分对土地财政的依赖。通过进一步推进财税体制改革，通过开征物业税等办法，确保地方政府稳定的财政收入来源。要解决卖地越多，财政越富的不可持续利用土地的现象。
（八）要加强和完善住房公积金建设，特别要防止商业银行被房地产开发商绑架的难堪局面。在公积金的使用途径上，进一步向中、低收入家庭倾斜，发挥公积金制度帮助中、低收入家庭解决住房困难的作用。要建立和完善住房保障制度，进一步扩大住房保障制度覆盖的范围，一定要解决好中、低收入人群的住房及用地。
（九）要使老百姓理解：房地产具有开发周期长的属性，从申请土地到建完楼房供给买房者一般要3-4年或更长时间；其对于各种调控政策的灵敏度不及其他行业，因此政策制定后，首先要认真贯彻，耐心等待效果，不可操之过急。只要政府持之以恒，保持政策的连续性和稳定性。并以长期考虑出发，制定财税等政策，采取措施，经过一段时间的宏观调控及对策实施，中国就一定会走出房市的迷局。
结论：房价是可以调控的，房价调控是政府的职责。调控房价措施很多，关键在于不仅要进行宏观调控，还要进行中观和微观管理，不仅要进行定性的宏观调控，还要进行定量的精细管理。
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2010/8/10 8:56:00