房地产调控是又一次的“围魏救赵”

    利率债投资策略：国庆期间房地产调控政策频出，短期内对房地产市场的担心加剧，或从情绪上利于债券市常当然，短期内需要关注央行货币政策是否会适度收紧，如果是，也可能导致债券市场受到误伤。中期内，房地产景气度是否就此下降才是影响债券市丑期走势的关键，我们认为调控政策并非一味打压房地产市场，限购城市库存较低，房价很难扭转上涨的趋势，只是涨幅的放缓，而且热点城市的限购，可能导致需求往周边城市溢出，全国房地产市场景气度并不会下降；同时，在调控城市的土地供给有望加大，后期房地产投资会更快的反弹。此外，国庆期间海外市场美元反弹，主流国家国债收益率反弹，油价反弹等变化则不利于节后债券市场的表现；最后，节后资金面的波动也不容过于乐观，央行是否继续在公开市场拉长逆回购期限以保持去杠杆的压力也存在不确定性。综合而言，我们认为短期内多空因素较为平衡，利率债或维持窄幅波动的行情。

    第一，房地产调控是又一次的“围魏救赵，而不是全面收紧。调控政策只是对热点城市的降温，对非热点城市则会起到升温的作用。

    (1)出台房地产调控的城市均属于房价持续大幅上涨，库存较低的热点城市，调控政策难改变这些热点城市房价上涨的趋势，只会降低房价的涨幅。具体从政策力度看，北京、深圳、合肥、苏州等少数较为严格，其他城市政策力度远不如2014年930政策之前的执行力度(46个城市限购、全面认房又认贷限贷)，甚至有些城市只是表面上跟风限购。因此，政策力度的区别也使得本轮房价下跌的概率不大。

    从过去经验看，限购只是改变房价上涨的节奏，一旦房价面临下跌压力之时，政府又会放开限购，房价又会加快上涨。有了此番经历后，老百姓(行情603883,买入)对限购政策导致房价下跌已经不报太大希望，因此也不敢真正看空核心城市的房价。

    (2)限购政策会不会导致全国房地产市场景气度下降？我们认为不会，这是又一次的“围魏救赵”，限制热点城市是为了将需求挤出到非热点城市。

    (3)会不会影响后期的房地产投资？我们认为不会，反而会促进房地产投资。按照19个城市调控政策，后期这些城市的土地供给会上升，自然会推动热点城市房地产投资的更快的回升。

    会不会导致信贷萎缩？我们认为不会。尽管限购确实会导致短期内19个城市成交量的萎缩，进而导致信贷的萎缩，但全国范围内的成交量并不会明显下降，这也意味着房地产信贷并不会明显下降。此外，四季度财政政策有望更快释放，PPP项目进展也将加快，配套的信贷需求也不会下降，再加上地方债发行速度降低对信贷的扰动也会减弱，因此综合而言，四季度并不会出现信贷的大幅萎缩。

    (4)后期还会有什么政策？货币宽松环境不改变，恐怕难改房价上涨的趋势，因此后期货币政策也可能适度的收紧。

    (5)从长期趋势看，房地产市场的降温对实体经济并不是坏事。近2年，房地产市场较为火爆，但是实体经济较为冷淡。一方面房地产市场的火爆吸引了大量的资金进入，客观上造成了别的行业的冷；另外一方面，房地产价格的反弹客观上导致了其他行业成本的上升，压缩了其他行业的利润。

    第二，国庆假期期间，海外市场并不太平，油价，美元和主流国债利率都出现明显上升。海外市场的变化，无疑会对国内债券市场形成压力：(1)全球主要国家货币政策继续放松的空间已经没有了，全球主流国家利率的抬升，会对国内债券市场形成压力。并加剧人民币的进一步贬值。(2)油价的上升，也会加大国内的通货膨胀预期。

    第三，关注节后的资金面的变化和公开市场逆回购期限的变化。下周到期资金达到5650亿，而且下周面临法定准备金的补缴，同时近期外汇市场人民币贬值带来的资金流出压力等等因素，都可能对资金面产生较大的波动。更需要警惕的是节前央行采取的拉长公开市场逆回购期限的温和去杠杆的操作思路是否还会延续？去杠杆并没有见到明显的效果；此外，货币政策也需要适度收紧以配合国庆期间各地出台的房地产调控政策，因此流动性的收紧可能是大势所趋。

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    一、利率债市场展望：房地产调控是又一次的“围魏救赵”

    国庆长假期间，国内外发生了不少事情，都会影响到节后债券市场的走势，具体而言：

    第一，房地产调控是又一次的“围魏救赵”还是全面收紧？我们认为调控政策只是对热点城市的降温，对非热点城市则会起到升温的作用，并非是对全国房地产市场的收紧。

    国庆期间，北京等19个城市陆续出台了房地产调控政策，我们认为本轮房地产调控，需要关注下面几点：

    (1)出台房地产调控的城市均属于房价持续大幅上涨，库存较低的热点城市，调控政策难改变这些热点城市房价上涨的趋势，只会降低房价的涨幅。出台的政策基本可以概括为限购+限贷。限购确实可以降低这些城市房地产的需求，但是在库存较低的背景下，限购只是降低了边际上房地产的需求，但是无法改变这些热点城市房地产需求大于供给的事实。限贷则降低了房地产市场的杠杆空间，也会压制购房的需求。但是在热点城市，购房需求的根基来自老百姓的改善需求，也来自没有投资渠道背景下的投资需求，因此调控政策只会降低热点城市房价上涨的幅度，而改变不了房价上涨的趋势。

    而具体从政策力度看，北京、深圳、合肥、苏州等少数较为严格，其他城市政策力度远不如2014年930政策之前的执行力度(46个城市限购、全面认房又认贷限贷)，甚至有些城市只是表面上跟风限购。因此，政策力度的区别也使得本轮房价下跌的概率不大。

    从过去经验看，限购只是改变房价上涨的节奏，一旦房价面临下跌压力之时，政府又会放开限购，房价又会加快上涨。有了此番经历后，老百姓对限购政策导致房价下跌已经不报太大希望，因此也不敢真正看空核心城市的房价。

    (2)限购政策会不会导致全国房地产市场景气度下降？我们认为不会，这是又一次的“围魏救赵”，限制热点城市是为了将需求挤出到非热点城市。目前而言，房地产之于中国经济的重要性不言而喻，政府整体上还是会因城施政，而不会全国范围内收紧房地产市场的政策，在广大的三四线城市，政策上依然是利于去库存的。因此，热点城市的限购，将使得需求向热点城市周边的城市蔓延。实际上，今年3月末上海深圳出台严厉限购政策之后，周边城市的房地产市场才得以火爆。

    (3)会不会影响后期的房地产投资？我们认为不会，反而会促进房地产投资。实际上，19个城市调控政策的一个重要的政策就是加大土地供给。今年以来，房地产销售持续火爆，但是房地产投资回升的速度并不快，就是在于：对热点城市，销售改善，但是土地供给较少，所以房地产投资回升的慢；非热点城市，销售改善的速度较慢，房地产投资自然更不会明显的改善。按照19个城市调控政策，后期这些城市的土地供给会上升，自然会推动热点城市房地产投资的更快的回升。

    会不会导致信贷萎缩？我们认为不会。尽管限购确实会导致短期内19个城市成交量的萎缩，进而导致信贷的萎缩，但是全国范围内的成交量并不会明显下降，这也意味着房地产信贷并不会明显下降。此外，四季度财政政策有望更快释放，PPP项目进展也将加快，配套的信贷需求也不会下降，再加上地方债发行速度降低对信贷的扰动也会减弱，因此综合而言，四季度并不会出现信贷的大幅萎缩。

    (4)后期还会有什么政策？货币宽松环境不改变，恐怕难改房价上涨的趋势。实际上，本轮房价上涨的源头在于2014年9月30日，央行全面放松房地产信贷开始。尽管各地此前放松房地产相关政策对房价上涨起到了重要的作用，但是不可忽视的是货币环境的依然宽松，则是房价上涨背后最坚实的基矗而且目前房地产贷款在银行资产中仍属于最优质的资产，银行很难主动收紧房地产信贷，所以货币政策如果不适度的收紧，恐怕房地产市场的调控政策就很难见效，因此后期货币政策也可能适度的收紧。

    (5)当然，从长期趋势看，房地产市场的降温对实体经济并不是坏事。近2年，房地产市场较为火爆，但是实体经济较为冷淡。一方面房地产市场的火爆吸引了大量的资金进入，客观上造成了别的行业的冷；另外一方面，房地产价格的反弹客观上导致了其他行业成本的上升，压缩了其他行业的利润。如果未来房地产热度下降，对实体经济的平稳运行并不是坏事。

    综合上述的分析，国庆期间19个城市的房地产调控政策短期内可能会对这些城市房地产市场形成一定的负面影响，但这些城市库存较低，房价很难扭转上涨的趋势，只是涨幅的放缓。热点城市的限购，可能导致需求往周边城市溢出，全国房地产市场景气度并不会下降。此外，19城市将加大土地供给，或意味着这些城市后期房地产投资会更快的反弹。当然，后期需要关注央行是否也会适度收紧货币政策。

    第二，国庆假期期间，海外市场并不太平，油价，美元和主流国债利率都出现明显上升。具体而言，国庆长假期间，OPEC减产出现实质性进展，因此油价出现了大幅反弹，其中nymex原油反弹到50美元以上，接近年内的高点。在美国经济改善，fed加息预期升温，英国退欧进展等因素推动下，美元指数的大幅反弹。此外，市场对欧央行降低QE的力度也抱有预期，加上欧洲主要国家的宏观数据的改善，主要国家的国债收益率也出现明显的反弹，其中德国10年国债上行道0以上，10年美国国债超过1.7%。

    周五公布的9月份美国非农就业数据，尽管稍微低于市场预期，但8月份数据被大幅上修，而且在目前美国就业市场已经充分就业的背景下，月均15万的新增就业人数其实并不低。此外，9月份就业参与率上升，导致失业率较8月份小幅反弹。综合而言，9月份就业数据稳定增长，12月份fed加息是大概率事件。

    海外市场的变化，无疑会对国内债券市场形成压力：(1)全球主要国家货币政策继续放松的空间已经没有了，全球主流国家利率的抬升，会对国内债券市场形成压力。并加剧人民币的进一步贬值。(2)油价的上升，也会加大国内的通货膨胀预期。

    第三，关注节后的资金面的变化和公开市场逆回购期限的变化。节前资金面较为紧张，央行进行了巨量的投放才导致资金面得以平稳度过，但是节后则面临公开市场资金的巨量到期。其中下周到期资金达到5650亿，而且下周面临法定准备金的补缴，同时近期外汇市场人民币贬值带来的资金流出压力等等因素，都可能对资金面产生较大的波动。

    此外，更需要警惕的是节前央行采取的拉长公开市场逆回购期限的温和去杠杆的操作思路是否还会延续？我们认为，去杠杆并没有见到明显的效果；此外，货币政策也需要适度收紧以配合国庆期间各地出台的房地产调控政策，因此流动性的收紧可能是大势所趋。

    具体策略上，央行可能继续采取28天逆回购，并可能提高其占比。而此前市场主流观点是认为28天逆回购的出台只是为了9月末资金的平稳过渡，而如果节后继续28天逆回购，必然强化央行去杠杆的意图。

    投资策略方面：国庆期间房地产调控政策频出，短期内对房地产市场的担心加剧，或从情绪上利于债券市常当然，短期内需要关注央行货币政策是否会适度收紧，如果是，也可能导致债券市场受到误伤。中期内，房地产景气度是否就此下降才是影响债券市丑期走势的关键，我们认为调控政策并非一味打压房地产市场，限购城市库存较低，房价很难扭转上涨的趋势，只是涨幅的放缓，而且热点城市的限购，可能导致需求往周边城市溢出，全国房地产市场景气度并不会下降；同时，在调控城市的土地供给有望加大，后期房地产投资会更快的反弹。此外，国庆期间海外市场美元反弹，主流国家国债收益率反弹，油价反弹等变化则不利于节后债券市场的表现；最后，节后资金面的波动也不容过于乐观，央行是否继续在公开市场拉长逆回购期限以保持去杠杆的压力也存在不确定性。综合而言我们认为短期内多空因素较为平衡，利率债或维持窄幅波动的行情。