资本竞争力是房地产的核心能力

柴慧京 / 浙江国都房产

为一个企业的经营者，我会经常问自己，目前国都的核心竞争力有哪些？国都需要建立什么样的核心竞争能力？前者是对现状的分析，需要客观的心态。而后者是对未来的筹划，我觉得更为重要。

作为一个企业的经营者，我会经常问自己，目前国都的核心竞争力有哪些？国都需要建立什么样的核心竞争能力？前者是对现状的分析，需要客观的心态。而后者是对未来的筹划，我觉得更为重要。虽然即使是同一个行业内的企业，运营方式和特点仍然差别很大，表现在各自竞争能力的特殊性和差别性。但是，总有一些普遍性的东西，能够反映行业的关键特征，能够作为所有房地产企业共同追逐的理想和目标。我觉得，这就是资本，而确切地说，资本竞争力就是目前房地产企业最需要的核心竞争力。

众所周知，房地产是典型的资金密集性行业。一般意义上说，房地产企业的资本竞争力主要表现在三方面：一是可开发大规模项目。二是能够有效抵抗市场风险。三是可进行大规模的土地储备，能有效地降低土地获得及开发成本。

土地招投标政策强化了资本的重要性。土地资源是房地产开发的核心生产资料，获得优质低价的土地是房地产开发的最为关键的能力。目前的土地招标拍卖中越来越多地强调一次性付款或者不断增加首付款的比例，如广州很早就实行土地出让款一次支付，这对房地产企业的融资能力提出了更高的要求。

从去年到现在的一系列紧缩政策，使资本成为回答企业“生存或衰亡”的核心标准。121号文件对房地产开发全过程都采取了相应的紧缩政策，而国务院把房地产的固定资产投资项目资金比例大幅提高到35%，这都大大提高了项目的融资难度。自有资金不足、缺乏实力的房地产企业将很难有机会获得信贷支持，而那些负债率过高的企业，可能导致资金链断裂，从而面临生存危机。

从行业特征、土地招投标政策到以紧缩为标志的政策环境，使资本当之无愧地成为现阶段房地产企业最为关键的核心竞争能力。放弃所谓核心竞争力的夸夸其谈，强调“资本、资本、再资本”，已成为所有房地产开发商的共识。

如何打造房地产企业的资本竞争力呢？我认为主要包含两个方面，对外是提高融资能力，对内是加强资金运作能力。融资能力的核心是规范运作，打造品牌优势，塑造多元化的融资结构，而资金运作能力的关键是优化资产结构、强化现金流控制。

规范运作，坦诚沟通，打造品牌优势

企业设身处地的理解和支持金融机构工作人员的工作，是企业获得金融机构支持的前提。目前金融机构特别是银行在追求盈利的同时，对金融从业人员的不良贷款的连带责任要求越来越严，如工资、奖金直至退休金的终生负责制，这些政策令金融从业人员压力陡增，因此对企业的贷款审批越来越规范、手续越来越严格。企业只有规范化运作，才可能赢得银行的信任和认可。规范化，不仅是企业内部管理规范化，而且反映在申请贷款上更要严格按照银行流程办事，该履行的步骤、该提交的资料不仅要真实可信，而且一个都不能少。

打造品牌优势是企业赢得金融机构青睐和支持的关键。今天房地产行业的竞争，已经从单纯的产品竞争，发展到产品、服务、配套、客户资源等全方位的竞争，其核心就是品牌的竞争,即通过造出自己独特的地产品牌，赋予产品更加完备丰富的功能与内涵，提高附加价值。房地产企业确立品牌优势的方法，除了以持续系统的营销策略树立形象外，关键是要深挖内功，完善企业机能，整合人才优势，提高自身适应市场、驾驭市场的能力，最终赢得消费者的忠诚。市场经济条件下，消费者的选择必然就是银行的选择，消费者的忠诚自然会迎来银行的青睐和支持。企业的品牌优势，既大大减少了与金融机构的谈判成本，更有利于建立企业与银行的互信平台。

对金融机构来说，好企业的标志除了较强的经济实力、规范化的运作体系以及突出的品牌优势外，还应该包括高透明度的沟通策略。透明度才是衡量银企关系深度的真正标准。我们说，朋友应该互通有无，报喜不报忧不是一对真朋友的相处之道，银企关系也是如此。超越财务报表，保持长期的持续的坦诚的沟通，坦率交流企业最新的变化和发展，揭示存在的问题及相应的处理对策，是建立金融机构对企业信心信任度的真正途径。

开拓思路，广开门路，塑造多元化的企业融资结构

目前，从整个行业来看，国内房地产开发的资金80%来自银行（包括预售款）是不争的事实。而在发达国家如美国，银行和债券融资方式只占房地产开发资金的10-15%，而股权融资等其他融资方式占了70%左右。由此可见，在国内，银行信贷以外的融资方式具有很大的空间。

很多人抱怨，中国金融市场不发达，除了银行，好像没有其他有效的融资工具。但我觉得，只要开阔思路，耐心寻找，总会发现很多新型但实用有效的融资方式。IPO上市、买壳上市、债券、信托、股权和基金，其实可选的方式很多，但关键是是否适合于企业自身的实际情况。一方面，要善于把握机会，不管是白猫还是黑猫，能抓住老鼠就是好猫。另一方面，企业必须量力而行，不能盲目追求高不可攀的目标。

首先，只有开拓思路才能广开门路。以股权融资为例，大多数人想到的好像是上市。其实认真想一想，引进合作伙伴组建项目公司共同开发同样是股权融资。很多企业不愿意合资合作宁可单干，有些企业在合资合作中曾经吃了亏受了挫折，对合作开发有种种顾虑。我觉得，基于利益的现实角度，合作经营要有新思路。

合作经营是把双刃剑，用好了既可以回避银行融资的利息负担和还款压力，还可以共享相互之间的优势，引进新的先进的经营管理理念、技术、人才和信息。但这对双方的观念、素质和心态都是一种考验。你首先必须要有一种开放的胸怀，而且要遵守《公司法》等法律和市场游戏规则，要本着双赢、多赢和平等互利的原则，要有现代企业的合作精神和换位思考意识。其次，要从利益交换、优势互补的角度出发，用人之长补己之短，也可能你在某一个上面有优势，比如说你取得土地有优势，或你在取得规划上有优势，或者你在资金上有优势，或者在金融运作上有优势，等等，不管你在哪方面有优势，你都可以跟人家合作。像国都在异地拓展项目过程中，往往会寻找当地的合作伙伴，既有资金的合作，也有当地资源伙伴和国都项目开发能力的优势共享。

其次，提高政策的敏感性，善于把握新形势下新金融工具的机遇。国都在信托融资上的大胆吃螃蟹，就是成功的一例。面对多变的政策，国都深知绝不能单纯依赖于银行信贷一条腿走路，因此一直在积极寻找各种途径。2003年初，在国内房地产商大都还不知信托为何物之时，国都从人民银行对信托开禁的相关政策中发现了商机。就在非典肆虐的非常时期里，国都积极主动地开展了与信托公司的交流合作，在不断优化方案中找到了双方价值的契合点，从而诞生了浙江省第一个房地产信托产品。此后又连续发行新的信托产品，总融资数亿元。良好的开端和丰硕的成果充分证明了国都的品牌与实力，从而促成了国都与多家信托公司的实质性战略伙伴关系，而目前这种合作已不仅仅是信托产品，而且成功尝试了债权、股权等多种合作形式。此后，国都又积极开辟了海外基金等多种融资渠道，成功建立了目前多元化的融资结构。

可以说，国都的成功经验主要归功于超前的资本运作意识，而这种意识归根结底来源于国都对金融市场的持续关注和不断学习，对市场信息的敏锐分析以及对宏观政策的整体把握。一个好的房地产开发商，必然是一个有效的资本运作家，这就是国都的理念。

优化资产结构，强化现金流控制

资本竞争力的另一方面是企业内部的资金运作能力。良好的资金运作能力，首先体现在企业必须展现一种宏观整体的视野，不仅从项目的阶段和全程的角度去筹集资金和使用资金，而且从公司整体的发展角度要对不同方式的资金源、资金品种和资金比例进行研究和组合运用，同时降低资金成本，缩短资金周期。

优化公司的资产结构，是建立良性资金运作能力的基础。虽然很难描述一个最优的资产结构是什么样子，但衡量的标准有三个：加权资金成本低、可供使用的资金满足发展需要、财务风险小。企业必须善于根据外部环境的变化，在不同标准中作出权衡和选择。资产结构是动态变化的，企业必须科学筹划，处理好偿债计划与资产结构关系，生产经营预算、财务预算与资产结构关系，对外投资预算与资产结构关系等一系列关系。

强化现金流控制，是企业资金运作能力的核心。一个现金流管理得好的房地产企业，其标志就在于能够合理把握调整付款和回款的节奏来平衡现金流。特别是，对一个同时开发多个项目的公司，要善于将资金在各项目的付款、开发、贷款和回款之间进行调度。作为集团公司，要关注各区域、各项目的销售回款和贷款完成情况，在集团范围内统一调剂资金。这里，最基础的工作是确保现金流信息的畅通，而最关键的是建立一个严谨高效的现金流控制体系。严谨表现在令行禁止有章可循，而高效的关键在于提高对意外事件的预见性和敏感性，科学预测，准备充分的应变方案。事实上，只要企业现金流在顺畅地流动，负债率高并不意味着风险就大。树立“现金为王”的理念，对房地产企业意义尤为重大。

所谓战略，就是企业的运营与环境相适应的方式。当环境决定资本成为房地产行业的核心竞争力，打造资本竞争力就成为房地产企业务实的战略选择。然而我们看到，房地产企业从前期策划到销售这一长长的价值链中，每一个环节都可能存在激烈的竞争和精巧的增值设计，每一处都可能是战场。从发展的眼光看，仅仅强调资本环节的竞争力显然过于偏颇。在目前这一特定的政策环境下，企业需要有打造资本竞争力的理念和决心，但更要有超越资本竞争力的眼光和谋略。资本的竞争还将继续，全方位的拼搏必将到来，让我们放眼未来，脚踏实地，路就在脚下。