地产企业如何应对不断提高的银行门槛

邹毅 刘力 / 上海五合智库

中国房地产市场的萌芽和成长与银行宽松的信贷政策不无关系。但是，近两年来，这一情况随着新一轮宏观调控的开展正在发生关键性的质变。日趋严格的国家宏观调控政策，接连出台的信贷紧缩政策有力的限制了银行系统对房地产业的资金支持。2001年以来国家每年都出台新的房地产金融政策，从2001年6月19日央行的“195号文件”到2003年6月5日下发的“121号文件”，通过提高房地产开发项目的资本金比例和“四证”齐全的规范要求，房地产贷款品种减少，贷款门槛提高，伴随着一系列的贷款利率的上调，使得房地产企业遭遇前所未有的资金困境。

在此背景下，国内房地产行业的重新洗牌乃大势所趋。因此，大企业如何利用整合壮大的契机，中小企业如何在死亡困境中获得重生的希望，值得每一个市场参与企业深入地思考，以获得解决之道。

历史的重演？

在新的宏观调控开展之时，不妨对90年代初国内房地产行业亲身经历的风暴进行简要回顾，或许能得到一些启示。

当时，邓小平南方谈话的发表和党的十四大作出关于建立社会主义市场经济体制的重大决策之后，整个房地产市场急剧升温，迅速发展。1991年至1993年房地产开发投资金额每年以翻一翻的速度增长。从320亿元一跃至1626亿元，强大的外部力量的鼓动效应使整个房地产市场虚幻般的膨胀。

针对92-93年的经济过热，中央适时推出收紧银根的金融信贷政策，控制资金流向，对国民经济进行了宏观调控。紧缩政策取得了明显的成效，但也给房地产业带来了很大的负面影响。浓重的计划经济背景下不完善的市场运行机制，加上刚刚起步国内房地产企业如同刚栽的幼苗突然遭遇暴风雨的袭击，房地产市场迅速降温，尚未成型的大厦一下子就轰然倒坍，企业的抗击打能力近乎于零。

90年代初房地产市场的大起大落带给我们多少沉思的空间？在2001年以来历史的局部重演地得到深入探讨的机会。不比当年，在轰轰烈烈的15年房地产发展的漫漫长途中，中国的市场经济已经逐步走向成熟，不断完善的过程中房地产企业也从国有经济的不合拍的节奏中解脱出来，企业的民营化推动经营机制的不断改善，内部管理水平的提高使得企业再次碰撞宏观调控时能够更加冷静地分析处理，凭借更雄厚的资本实力应对外界的金融风暴，在暴风雨的磨练中更快的走向成熟。

投资策略的思考：宏观政策与城市规划视角

整体经济的健康运行是一个国家经济体中企业快速成长的温土。相应的，房地产开发商应当配合国家房地产业的宏观经济调控，比如对政府对固定资产投资增长过快引起的国民经济结构性失衡，有计划的出台了相应的紧缩调控政策，作为地产企业应当以此为坐标规划发展蓝图。房地产业作为国民经济的支柱行业，应当以稳定有序的发展为目标，而政府从土地和资金两个方面从供应和需求同时进行规范和引导，使得国家经济大环境走向平稳的发展轨迹，为各行业的有序发展提供支撑，如此源源不断互相扶持形成良性循环。配合国家的宏观调控政策，引导房地产市场走向理性和成熟。现阶段，各品牌发展商和中小发展商应当共同努力尽力避免地产过热现象产生，让地产走上稳定发展的道路。保持长期稳定的发展，使整个地产界保持良好的市场氛围。

除了对宏观政策做出及时反应，我们认为，对地方政府城市规划的深入探讨，将有助于建立合适的地产发展模式。每个城市的定位、城市的规划都有其特色之处，城市规划结构决定着土地供应，直接影响到当地开发商的开发动向。如北京环城地带规划，上海的“一城九镇”，广州的“南拓北优”等，城市模式与地产发展模式的选择息息相关。开发企业只有清楚地认识到该城市的发展模式，变被动应付为主动出击，才能获取最有用的信息，掌握更有利的条件，得到最优化的投资策略。一个企业保持长期盈利，不断壮大理应站在总体策划的战略高度上进行。

房地产行业具有极强的区域性，每个城市甚至细化到区域，其经济实力、房地产市场的成熟度、房地产金融的发展程度呈现显著的高低层次性。而各地的房地产开发商的经营模式不说千差万别，至少也是各有特色。对于地产开发商来说，选择投资合适的区域直接决定了企业开发的运营模式、投融资的难易度以及影响房产后续运作的风险程度。我国国内不同城市的房地产市场有着显著不同的运作模式。比如北京和广东，与北京的政策导向型市场不同，广东的市场导向型房地产市场较为规范和成熟，因此对于央行公布的金融政策如121文件，广东的房地产企业显得尤其的冷静，抗压能力较高。

地产企业当认真分析房地产市场的需求情况、市场总体的发展的均衡性，有没有出现投资过热的状况、自住型需求与投资投机性需求的比例等等来估计项目开发投资的盈利性，回笼资金的风险性。应对紧缩的金融政策的出台，开发商应当更加谨慎的对待新开发地项目，更好的控制项目资金运用，扩大融资渠道，合理利用资源。

三大对策应对地产变局

基于对历史的回顾和投资策略的思考，我们认为，对国内的地产企业而言，为从容应对已悄然发生的地产变局，至少应该考虑以下几个方面的转变。

(1)资本结构趋于合理化

房地产行业是一个资金密集型极强的行业，房产产品具有强烈的金融产品属性。地产企业作为产品的投资者和开发者，其内部财务结构，资金流动实质上更接近金融机构的运作模式，可以说是一个准金融行业。表现在具体的企业资本结构上，国内地产企业通常以银行贷款为主要融资渠道，自有资本所占比例极小，负债经营使得企业的财务风险大大增加。一般来讲，适度财务杠杆的运用是满足达到企业利润最大化的一种财务理念，一种资本运作的经营策略。对一个盈利的企业，他能够成倍的放大企业的利润，同时税前利息的支付这种税盾的享受也是减少企业税收成本的支出，是个一举两得的优先方案。 然而欣喜地同时也要充分认识到财务杠杆运用的“双刃剑”作用，过于激进的财务杠杆的运用，大规模的负债经营，以至于超出企业可承受范围，一旦项目陷入亏损的境地，将加速企业直面财务困境，落井下石，它不是企业融资的救世主，成倍放大的利润背后往往隐藏着难以承受的落败恶魔之手。

由数据显示，银行贷款占开发商投资额的比例达到70%左右，极高的财务杠杆，这种夸张的负债经营模式使得企业的财务风险大大的增加，一旦房地产行业发展遭遇瓶颈，项目资金链条断裂，将直接威胁到企业的正常经营。因此保持合理的企业资本结构，是增强企业自身抗风险能力，从容应对金融市场的风云变幻的基础条件。从另一方面来讲，维持合理的自有资本比例，保持稳健而灵活的资本结构，提高企业的信用等级也是获得进一步信贷的前提条件。

(2)运营模式趋于专业化

相比国外资金实力雄厚，管理先进，技术一流的大公司、企业集团，我国的房地产企业相对弱小，经营机制落后，尤其是近年宏观调控政策的接连出台，为打击房地产市场投资投机需求，不断收紧的银根政策，加上国内企业过去在土地使用，项目取得等方面的优势逐渐消失，如果房地产开发商在面临严峻挑战之下依然按兵不动，没有有效的应对之策，势必在竞争中处于劣势。

如何应对不断提高的银行门槛，首先在于提升企业自身的运营能力，一个企业的健康成长之本在于找到适合其发展的运作模式，在房地产市场不断走向成熟的进程中，行业内竞争日趋激烈，房地产行业专业化分工应市场需求渐渐走向日益深化。可以说行业运作模式的转变是房产企业在行业竞争过程中走向分化的必然结果，从传统的开发商主导模式向“投资商＋发展商＋建筑商”三位一体的运作模式转变，相关企业将专注于特定项目的所属工作内容，更加有针对性地专业化操作，从而提高企业的专业管理能力和运作技巧方面的竞争力。

找到适合的发展模式之后，企业应当思考如何确立自身的品牌形象。塑造品牌企业正面形象不仅在于规整房地产行业的整体形象，更是提高该企业自身的市场竞争力，抗压抗风险能力。企业赖以生存的前提是客户利益的满足，一个具有良好品牌效应的企业应当有着诚实守信的态度，专业化开发的项目、过硬的产品品质、高质量的服务，来得到客户与市场的正面认可。保持一流的开发资质，减少、杜绝拖欠工程款的不良记录，提高企业的信用等级是房地产企业获得融资捷径的必备条件，是企业长期繁盛的敲门砖。

(3)融资渠道趋于多元化

房地产行业的资金密集性特征决定了房产行业实质上是一个准金融行业。对于房地产企业来说，如何获取资金是其健康运行的关键所在。我国房地产金融市场极不完备，房地产企业获取资金的主要途径只有商业银行，资本市场和其他融资渠道都相对落后，央行对房地产行业资金进行宏观调控，从开发资金方面收紧了房地产金融资金链条，造成房地产企业资金普遍吃紧。然而这种现象并不意味着房地产市场资金匮乏，而是缺乏资金注入房地产业的高效渠道，因此寻求多元化的融资渠道将成为房地产企业发展的首要任务。从单一的银行贷款资金来源到多元化的融资渠道如股权、债券融资，信托基金，私幕融资等方式，积极推进资产证券化进程，不断鼓励支持金融产品的创新，打造房地产开发商的创新金融模式。

银根的紧缩虽然大大增加了房地产业的经营风险，同时也吸引了一批外资进入中国的房地产市场，外资看到了中国国内地产业的整合机会。不少与房地产金融相关的海外投资机构也相继在我国落户，一定程度上缓解了国内房地产企业的大量急迫的资金需求。同时，国内发展商与国际基金建立良性对接也给国内开发商有机会学习改变现有的发展和经营观念，确立长久的发展模式。

总而言之，地产企业界的重新洗牌并不必然意味着大者更大，弱肉强食，然适者生存却是真理。一个企业从萌芽，发展，繁荣是内部机制与外部力量的互动。不断提高的银行门槛，紧缩的金融政策，从一个角度来说，对现今单一融资渠道的地产企业来说的确是一种阻碍力量，然作为一个不断摸索寻求发展的企业，直面困难将使其更清醒更深入的意识到自身条件的缺失，体会所处境地的困顿，感受来自竞争者的咄咄逼人之势，以寻求最有效的途径，在融资困境的黑暗中找到光明的出口。这不仅需要企业思考创新金融的模式，探寻融资渠道的多元化，更需要用战略的眼光纵览整个地产市场政策调控、城市规划，同时，找到适合的运作模式，打造企业的品牌形象，为之立足之本。这才是一个企业在周遭狂风暴雨的侵袭中立于不败之地的长久生存之道。