2006：房价迷局 供不应求导致房价居高不下

 

戴敦峰 张春蔚 赵小剑 舒眉 鞠靖 马韬 马昌博 / 南方周末

 

连续两年，房价都牵动着上至中央领导、下至黎民百姓的神经，成为全社会瞩目的焦点，房价问题早已越出单纯的经济范畴而成为一个兼具社会政治属性的全局性问题。

在2007年的新年特刊里，《南方周末》首度开设“年度焦点”栏目，而“房价迷局”则当仁不让地成为本栏目的第一个焦点。

究竟是什么力量，让房价在强大的宏观调控压力下坚挺依然，成为困扰全社会的“迷局”？究竟有什么良方，让“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的千古夙愿变成现实？

在半个多月的时间里，《南方周末》记者的足迹遍及房地产市场的所有相关环节——中央部委、地方政府、开发商、商业银行、房产中介、投资者、消费者，试图在这种拉网式的采访中，寻找问题的答案。

对第一个问题，答案出人意料地简单——供不应求导致了商品房价格居高不下。供求关系决定价格，供不应求就会涨价，这个连中学生都明白的道理在现实中居然被那么多社会精英忽视，发现这一点着实令我们感慨。

但是，商品房为什么会供不应求，答案却绝非几句话所能概括。

对于第二个问题，也许我们这个星球上没有几个国家找到了答案，但各国的经验告诉我们，中低收入人群的住房需求主要应由政府来满足：市场的归市场，政府的归政府，只有这样才能较好解决住房问题。

市场不是万能的，但没有市场是万万不能的。尽管高房价引发了如潮怨言，但绝不能因此全盘否定1998年以来的住房制度改革——仅仅是人均住房面积从7.5平方米提高到26平方米这一个数字，就足以说明市场化改革的巨大成绩。无论如何，目前的问题都是前进中的问题。

开发商大腕异口同声称是供不应求推动房价上涨

　□本报记者 戴敦峰 张春蔚

11月13日，国家发改委、统计局联合发布了全国70个大中城市10月份的房屋价格调查。调查显示，70个城市房价同比上涨6.6％，北京涨幅高达10.7％，列全国第一。

2005年以来出台了一系列旨在平抑房价的宏观调控政策，然而房价却逆势走高。粗略估计，2004年以来全国商品房新开楼盘均价上涨了50％以上，广州涨了80％，北京涨了一倍，上海涨了两倍。

在这一过程中，作为商品房交易的卖方——房地产开发商究竟扮演了什么样的角色？他们如何看待房价飞涨的成因？宏观调控政策对于他们又起到了什么样的作用？

买的远比卖的多

“供不应求的市场关系造成了房价高涨。”无论是任志强、潘石屹还是张宝全，每个接受本报记者采访的房地产商在这个问题上都给出了“标准答案”。

被称为“地产总理”的北京华远集团总裁任志强给出了房价上涨的四种原因：第一是成本推动，包括土地成本的提高，税费的增加等；第二是质量提高推动，过去的房子可能没有厨房卫生间，现在房子的品质已大大提高；第三是需求推动，供不应求，价格必涨；第四是结构型推动，比如经济适用房比例下降，商品房比例上升，好房子多了，总体价格上升。

“这四种原因都在推动房价上涨，但供需是最主要的原因。”任志强说。

至于商品房为什么供不应求，任归因于多个方面。

“北京已经连续两年没有完成商品房供地任务。”任志强援引官方数据说，2005年公布的1500公顷供应量实际没有完成，今年公布1600公顷，现在已到年底，只完成57％。

能盖房子的地少了，房子自然就少了，任志强认为这是一个理所当然的逻辑。事实似乎也是如此，北京今年的商品房竣工面积比上年下降27％。

土地供应量下降和商品房竣工面积减少的同时，商品房销售却节节走高。以11月的数据推算，北京的商品房销售面积，去年比前年增长了5.6％，今年又比去年增长了10.8％。

任志强认为，大城市的住房私有化率低于中小城市是需求旺盛的一个重要原因。

通俗地讲，住房私有化率就是私人拥有住房的比例。2005年，全国住房私有化率是85.8％，宁波、烟台、襄樊等二线城市达到了96％-98％，北京、上海等大城市私有化率则不到80％。这就是说，20％多的大城市居民有买房子的需要。

在任志强看来，一部分中低收入家庭被挤进购买商品房的队伍中也促成了需求过旺。

他援引国务院文件说，中低收入家庭的住房问题就应当由政府的廉租房和经济适用房来解决，而不是让他们购买商品房。

“1998年房改之后的经济适用房政策不好。有钱人买了，挤占了别人的权利；没钱人买不到，所以就去挤商品房。”

多种因素共同作用下，商品房出现了严重的供不应求。数据显示，近年来全国每年增加800万户城市居民，但新增商品房供应量却不到400万套，而且差额主要集中在大城市。

他认为，大城市的公共服务完备，医疗教育最好，水暖电气交通都有政府补贴，自然对富人的吸引力大，这些公共服务自然也会在房价中体现出来。“煤在山西生产，污染留在山西，财富却消费在了北京。”对本地人而言，“享受了外地财富带来的繁荣，就得有承受高物价、高房价的心理准备。”

“除非有一天山西也能提供这么好的公共产品，富人们不用集中到北京来，北京商品房的供需才会平衡。”任志强说。

这两种人就不该买房？

“我们从来不认为房价涨得快。”任志强说。

在任志强看来，合理的房价增长第一是不高于GDP增长速度，第二是不高于人均收入增长速度。“1998-2003年期间全国房价平均增长3.5％，而全国城镇居民收入的增长是9％。2004年之后由于土地减少，北京房价增长超过9％，这几年北京人均收入增长达到了11％-13％。”

谁在说房价涨得快？任志强认为，有两种人，一种是中低收入人群，一种是20-29岁的年轻人。

“如果平均收入增长是11％-13％，那么高收入人群的增长就应该是20％-25％，中低收入人群应该是低增长甚至负增长。对于高收入人群来说，房价和收入增幅比是下降的，对中低收入人群来说房子确实是越来越贵，但他们的住房应该由社会住房保障体系负责，不应该挤进来买商品房。”

还有一部分人就是20-29岁的人。国家统计局城调总队的调查显示，中国20-29岁的年轻人住房私有化率超过了78％。对此，任志强完全不予认同。“这个比例是非常高的。20-29岁之间的人你有什么能力自己买房？我们以前35-40岁才能分到房子。你29岁才工作几年？5年，有多少积累？首付都不够，可竟有78％的人有了私房！”

走出“神话时代”

房价高涨，房地产行业直接受益，中国的房地产商们也一度成为“暴利”和“奸商”的代名词。但是任志强完全不这么认为，他说，房地产全行业的利润还比不上一家中石油。

“2005年，5.6万家房地产开发企业的利润是1100亿，比2004年增长了100亿，而政府的土地出让金是5800亿，比2004年增长了近一倍。1992年至2003年，全国土地出让金收入累计达1万多亿元，但今年一年预计就会达到1万亿。”任志强列举官方统计数据说。

5800亿土地出让金占3万亿财政收入的1／5-1／6，这还没算房地产业的各项税收增长。

2005年各地房地产商均被爆出恶意炒作抬高房价的丑闻，上海一家房地产商甚至“制造”出一批姓名为1、2、3、4、5的人“购买”房屋，以制造销售旺盛的假象。这也成为房地产商恶名之始。

然而房地产商们并不认为这是房价上涨的根本原因，他们坚持开发商就算恶意抬高也只能影响到局部房价，整体房价仍然由供求关系决定。

北京今典集团董事长张宝全前不久写了篇题为《十五年的心情》的文章，回顾了房地产业15年的历程。

他写道：我不讳言，我是那个（关系和暴利）时代的“既得利益者”，但随着2004年招拍挂制度强制实施之日起（业界称为“8•31大限”），“神话时代”结束了。

也许惟一没有从那个时代中走出来的，反而是购房者的心态，反而是舆论的声音，人们仍然在对那个时代或津津乐道、或义愤填膺，仍然不断地有人拿地产商的道德大做文章，赚取掌声和噱头。

为什么会有这种滞后效应呢？张宝全的解释是：虽然“神话时代”结束了，虽然市场规范了、法规制度成熟了、土地供应公开透明了，开发商再也不能“偷天换日”地挣“黑心钱”了，但这并不意味着购房者就能够少掏钱了！

他写道：这是一个听起来异常刺耳、也让人觉得难以接受的事实，但总要有人把这个事实指出来。就像鲁迅笔下一心盼望“革命”的人们，终于“革命”了，却发现“革命”后一切照旧，虽然自己平日痛恨的一部分人“倒了霉”，但自己的日子却并没有什么改善。

“尽管我身为开发商，但我还是毫不忌讳地说，如果真的是因为开发商的贪得无厌、道德沦丧，造成了房价居高不下，居者不能得其屋，那事情就太好办了。”

“越是成熟的、按照其自身规律发展运作的市场，对其成员的道德水准的依赖就越低，房地产市场也是如此。”

两个家庭：被房价改变的生活

　

□本报记者 赵小剑

昔日“被迫”，如今“庆幸”的决定

看着几乎一天一变脸的房价，郝虎一直在庆幸自己当初的决定，尽管这个决定是被迫做出的。

2003年那场可怕的非典，让郝虎和女朋友顾青都感到生命无常。当时，研究生快毕业的顾青正在学校准备GRE考试，不料，非典越来越凶，身边竟也有同学感染，还有老师的家属因此去世，最后整个学校都被封了。每天郝虎端着在租住的房子里熬好的鸡汤去看顾青，两人隔着学校锈迹斑斑的铁栅栏说几句话，聊几句天。郝虎要顾青坚强，相信一定会有两人拥抱的那一天。顾青满眼泪水，在满世界的消毒药水味道中，郝虎熬的鸡汤飘着惊人的香气。

在北京“解除隔离”的那一天，顾青决定嫁给郝虎，但遭到了父母的反对。原因是郝虎没有房。郝虎在北京的一家国有大型设计院工作，单位承诺会集资建房，再以成本价卖给职工（因为政策有限制，不允许叫“集资建房”，叫“公房上市”），但是得排年头，哪年能排上要看和领导的关系如何。领导经常对郝虎说：“小郝啊！你好好干啊！房子会有的！”

郝虎心知肚明，分在同一设计院的大师兄孩子都好几岁了，也没有排上集资建房的队。他对此不抱太大希望。看看外面的商品房，拿事业单位工资的郝虎觉得力不从心。

可是不能因为没有房子就不结婚呀！郝虎心里暗暗使劲。那天在未来的丈母娘家，郝虎再次展示了他的招牌鸡汤，二老连连说好，但到了房子问题上，态度还是那么坚决。其实顾青家并不缺房，但长辈就是不想让女儿吃亏。有房子是男人有能力的标志。

郝虎决定自己动手、丰衣足食。他先找到小商贩刻了个“萝卜章”，然后伪造了一份经济适用房申请的单位收入证明。之所以不找自己的领导去开，是因为这种大型国有事业单位的“办公室政治”比企业有过之而无不及，更重要的是要是知道你自己在外面买了房，单位的排队房就会彻底泡汤了。

郝虎去那个超大型的经济适用房售楼处时，脸上在滴滴答答地淌着汗。天热是一方面，心里实在是太紧张了。郝虎从小到大，一直是标准的好学生，从不说谎。不过今天，郝虎决定拼了。

出乎他意料的是，售楼大姐只是轻轻瞟了一眼他的证明，就开始让他选户型和位置，并没有为难他的“萝卜章”。郝虎大声地呼了一口气，北京夏日低闷灰暗的天空好像瞬间开阔了。

几个月之后，郝虎和顾青如愿住进了新居，婚礼也是在新房举行的。婚礼那天，郝虎喝得酩酊大醉，心里却异常的踏实——在这个1000多万人口的大都市，终于有一室灯光是属于自己的了。不过，他对未来的交通生活其实是准备不足的。

郝虎的工地在东四，每天从北五环外到东四单程至少一个半小时。天不亮就走，天黑才回家，真正的披星戴月。而那小区正处于城乡接合部，路况极差，每天都有一片一片的人在等着几辆仿佛马上要被涨破肚子的公交车。郝虎最终选择冒着生命危险坐“蹦蹦车”去地铁站。一辆辆绿甲壳虫般的蹦蹦车颠簸在土路上，好像随时都会散架，而身边经常是驮满水泥的大货车呼啸而过。郝虎总觉得如果那些大车撞上他坐的“蹦蹦车”，会像大象踩死一只蚂蚁那么容易。

两年时间房价翻番

就在郝虎挣扎在上下班路上的时候，大学同学李木来到了北京。李木是郝虎最好的朋友和老乡。大学毕业后，分回了新疆的设计院。在他们工程行业，新疆的设计院比北京的体制更加僵化。李木看着设计院的老同志们，就能想象自己在这里退休时的样子，干一样的活，喝一样的茶，吃一样的饭。李木选择奋力一搏，毅然辞去了设计室副主任的职务，卖掉设计院分给他的房子，揣着十几万元来到了北京。

和他一起来北京的还有他刚结婚的妻子武静，新疆大学中文系的研究生。刚来北京，中文系的研究生就领教了找工作难的程度。她一再降低身份，最后在一所小学的分校当起了临时老师，每个月只有两千块钱。

李木正准备把从新疆带来的钱在北京付个房屋首付的时候，家里传来了不好的消息——父亲食道癌做手术需要不少钱。李木没什么犹豫，将八万块钱寄回了家。父亲是这个家的天。李木永远忘不了，有一年自己腿摔骨折了，父亲用自行车推着他去上学。新疆的雪啊！一直会下到人膝盖那么厚。父亲就推着车在雪里艰难地挪着步，并把围巾围在李木的脖子上。当时李木就在想，如果将来哪天自己念书念出来了，一定要好好报答一下父亲。可现在呢？医生说，幸亏发现得早，生存的希望是很大的。李木对不想做手术的父亲发了火，说就算为了他也要做。李木还要把父母接到北京来，帮他们带孩子呢！

寄钱回家给父亲的事情，武静什么话也没有说。但是李木知道，她是不高兴的。武静一直在乌鲁木齐长大，吃苦不算多。现在为了保证不因堵车而迟到，要每天6点钟起床，骑大半个小时的车去上班，北京冬天的大风有时会把人吹跑，冷得疼到人的骨头里。武静一直在看学校周围的房子，甚至选好了一个小户型。每当李木心疼她，想把租房子的地点换到离她学校近一点的时候，她总是说：“这不是快买房了吗？就几个月了，现在这边的房租比那边便宜不少。”

一下子拿走了八万，首付肯定是不够了，哪怕是最小的户型，而且身处北京，总得手头留一点余钱，万一生个病什么的，医药费会像吸血鬼一样一个晚上花光你所有的储蓄。“没关系，我们还年轻，再攒两年钱，肯定就能买了，别着急！”李木充满惭愧地鼓励道。出于内心的愧疚，李木还是把家搬到了离武静学校近的地方，宁愿自己骑自行车外加挤公交地受折磨。

然而，事情完全出乎李木的料想，北京的房价这两年像是坐上了热气球。当年他们看好的房子均价6000多元一平方，现在已经涨到了12000元，而且还没有小户型。李木的工资从原来的4000多涨到6000多，武静也不过三千出头，去掉交房租和日常开销，对于北京均价10000元一平方的房子，无论如何也拿不出首付了。关键是这种趋势丝毫没有逆转的兆头。房价还是在顽强地创新高，任李木、武静怎么踮脚蹦高都够不着。

被房价改变的爱情

武静的话明显少了，她本来就不是一个很爱说话的人。租来的房子里，夏天蚊子多得要命，而且好像蚊子都具有了超强的耐药性，电蚊香、杀虫剂，什么招都用上了，还是越用越多。即使隔着蚊帐，武静也曾经多次在半夜被蚊子咬醒过，抓得浑身都是包，有的包破了，鲜血淋漓。之后，武静就睡不着了，偷偷地哭。

李木睡得轻的时候会马上爬起给她擦药水，再安慰安慰她。然而，就连李木自己都觉得自己的安慰是那么脆弱而轻微。什么时候能体面地住进新房？李木觉得自己就像一颗尘埃，飘浮在北京浑浊的空气中。他开始怀疑自己当初的选择，看起来北京真不是什么人都能闯的。

眼看着春节就要到了，武静给李木发了一条短信说希望谈谈。李木预感到了什么，只是没有想到这么突然和直接——离婚。

春节前夕，李木来到郝虎家吃饭。顾青几乎可以完整复制郝虎的鸡汤了。只喝了几口汤，李木就开始大口喝酒，边喝边哭：“我不怪她，她不是因为不爱我，而是因为看不到希望。你说谁不想和希望待在一起？你说对吗？虎子！”李木越喝越多，越哭越凶，郝虎和顾青根本拦不住。李木的眼泪滴在鸡汤里，油花一漂一漂的。

深夜了，李木一身酒气，却执意要走，郝虎没有办法，动了手，最后大喊道：“李木，你这么没有出息吗？现在会比我们上学时从新疆回学校的火车上更难吗？”

是的，现在肯定没有那个时候难。从四川到新疆的72小时里，只能坐着睡觉。没有坐过三天三夜的人不会理解那种滋味，脚肿得粗粗的，人的脑子里则一直有着干脆从车上跳下去的念头。有一次，武静和同学去四川玩，回来的时候为了陪同学选择了坐火车，一上车，她就后悔了，但也只能硬着头皮坐下去。她的座位正好挨着李木，聊聊天就算认识了。熟悉了些之后，李木把自己的座位让给武静躺下睡，而自己则睡在座位底下。看着李木睡得香甜，武静仿佛被什么烫了一下。

夜更深了，郝虎家的几座塔楼像金刚战士般任凭狂风呼啸也巍然屹立，注视着世间的一切。

（所有被访者均为化名）

央行：戒掉银行的房地产依赖症

□本报记者 舒眉

动了真格

开发商的资金链开始真正收紧了。

10月30日，北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融业务部负责人，正式传达指令，包括四大行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。紧随其后，11月中旬，北京市银监局又召集银行行长开会，指出土地储备贷款中存在的风险，要求立刻停止发放土地储备贷款。

对开发商来说，相当重要的一项资金来源是定金及预收款，这笔钱占开发商全部到位资金的27.8％，而购房者支付的定金及预收款，一半以上又是来自商业银行的个人住房贷款。

叫停未封顶楼盘的个人住房商业贷款，会使开发商的预收款减少，这就对开发商的自有资金提出了更高的要求。

看一下银行发放房贷的速度，就不难理解为何监管当局要再次厉令严把房贷闸门。

来自中央银行的统计表明，1998年的房贷总量是2063亿元，2005年，这一数字为4.91万亿元，7年间增长了13倍多，已经占到全部贷款的100％以上。2006年1月至10月，全国完成房地产开发投资1.46万亿元，其中，商品住宅投资同比增长28.4％。

“虽然渠道不同，但这些资金几乎全部来自银行。最为保守的估计，目前银行资金至少占房地产公司资产总额的70％。”一位业内人士说。

这种高度关联性意味着银行的风险高度集中，这一点让监管当局坐卧难安。

“银监局这次动了真格。”农业银行北京分行的一位支行行长说，“在给我们开会时，银监局的人反复强调，如果发现在未封顶的楼盘有哪家银行的宣传单，哪家银行给土地储备中心贷款，哪家银行的支行长将就地免职。”而在该行所发放的个人按揭贷款业务中，有80％～90％为未封顶楼盘。

商业银行的房地产依赖症

借着前几年鼓励房地产发展的政策，房地产业在不知不觉中已经挟持着银行业坐上了同一辆战车，两者已然成为一对同生共死的患难兄弟。如果执行中央政策对房地产业收紧银根，自有资金严重匮乏的开发商就会有相当多项目无法完工，商业银行此前的房贷就可能出现大批坏账；如果不收紧银根，房地产泡沫破灭后，商业银行又将面临更加严重的损失。

央行曾三令五申强调不得对自有资金比例不足35％的开发商贷款，但在大多数商业银行眼里，相比其他信用类贷款，房地产贷款风险更小，因为这类贷款往往有土地或者房产抵押，而房价越高，抵押品的市场价值和变现能力就越强，这意味着贷款看起来更安全。

这种考虑激发了银行的贷款冲动，他们和开发商一道，想出了各种办法来绕开这一规定。

记者在同多家银行工作人员的交谈中了解到，对开发商来说，满足自有资金35％的要求并不困难。北京农行的那位支行行长分析说，“因为自有资金很难界定，股东的往来资金也会作为自有资金，而在一些大的地产开发公司，假借集团的财务管理平台混用项目资金的现象非常普遍；还有一种化整为零的方法，比如一个总额10亿元的开发项目，按规定要有3.5亿自有资金，但开发商往往拆成4个项目，分头到四家银行各贷款2.5亿，而他的自有资金不过是8750万。”

央行提高开发商贷款门槛是为了维护金融安全，提高个人购房贷款首付比例也是为了维护金融安全，有意思的是，同样是为了维护金融安全，银监会对商业银行资本充足率的硬性规定却起到了鼓励发放购房贷款的作用。

根据中国银监会的《资本充足率管理办法》，到2006年底，各家银行的资本充足率必须达到8％的最低标准。我们知道，资本充足率并不是简单地以资本作为分子、信贷资产作为分母计算，而是套用一个风险权重，即不同类型的贷款可以乘以不同的风险权重，加权平均计算风险资产，以此作为分母。

在具体规定中，一般贷款的风险权重为100％，而个人住房抵押贷款的风险权重仅为50％。这意味着在资本金既定的前提下，办理个人住房抵押贷款可比一般贷款多做一倍的业务，利差总收入也更高。

因此，在支持消费信贷政策的鼓励下，各银行近年来纷纷将个人购房贷款作为支持的重点，这在大大提升消费者购买力的同时，更刺激着房地产业的迅猛扩张，也使开发商和银行的关系更加微妙起来。

“我们和地产商关系就像杨白劳和黄世仁，但现在杨白劳更有发言权。”一位银行人员说。如果能放出几单大型房产项目的抵押贷款，银行将吃喝不愁。开发商也似乎掌握了银行这一心理，进而向银行提出发放个人购房贷款，就必须同时发放开发贷款的要求。

这样，开发商就可以一手使用消费者的钱、一手使用银行的钱，商德不佳者，正好据此囤积房屋，抬高房价。

在这一过程中，银行的风险也在逐渐加剧，对此，央行行长周小川忧心忡忡，他说，“我国的房改是上个世纪末启动，并在近年基本完成的。房贷对很多银行来说都是新业务，与传统的贷款相比，它是一个好的成分，所以银行发展这项业务的积极性很高。但也要清醒地看到，我国的房贷业务没有经过两方面的考验：一是业务开展时间的考验，我国的房贷业务开展没几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平；二是经济周期的考验，现在经济处于兴旺周期，但市场经济是有景气变化的，当经济进入下行调整期时，很可能违约率就会上升。”

或许银监会的指令可以看作一个积极的信号，而央行金融市场司房地产金融处处长陈建胜的话也颇具代表性：“我们仍在一个试错过程中，这需要因地制宜，不断试验。”

多方协作治病根

白手套洁净无瑕，指挥动作坚定有力，但周围车流却不怎么听指挥。一位中国经济学家曾将央行行长周小川比作在疏通拥堵路口的交警。

这个比喻也适用于央行的房地产信贷政策：尽管在有案可查的资料中，央行最早发出了警惕房地产泡沫的声音；面对房价的飞速上涨，央行也几乎动用了一切工具，然而，无论是121文件还是加息手段，每次政策出台三个月之后，楼市不仅没有降温，某些城市反而会有一个报复性的增长。房地产信贷总量依旧在高速扩张，非议的声音更是铺天盖地：“央行出错了板子，没伤到投机客，可成本全让老百姓承担了。”

央行自己也觉得挺冤枉，这交警开不了罚单，又有哪个司机愿服从指挥呢？

央行看似严厉的种种限制并未被商业银行遵守，因为在分离了银行监管职能后，央行对于商业银行几乎没有直接约束力。“现在银监会对银行才有直接的风险监管权和人事权。”中国建设银行总行赵庆明博士说。

而央行和银监会对于房地产问题的态度显然有所差异。

当2003年6月央行出台121号文件后，2004年初银监会也出台了226号文件（意见稿）指引121号文件，其中规定：“商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30％”。而银监会显然不同意这个做法，一位银监分局人士向记者表示，银监会对商业银行的监管原则是流动性、安全性和效益性，无权限制商业银行在某一行业中的投资比例。“121号文件这个条款实际上违背了银监会的监管原则。”

121号文件还规定：银行对土地储备机构发放抵押贷款的额度，不得超过土地评估价值的70％，期限最长不得超过两年。而银监会的指引里没有提及，只是笼统地要求“商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人应审慎发放土地储备贷款”。

与央行意见分歧的不止是银监会，央行曾在《房地产金融报告》中建议取消房屋预售制度，建设部一天之后便出面表示，预售制度不会取消。

房价问题是一个全局问题，需要各方通力协作，没有系统协调，央行的事倍功半也就不难理解了。

“就像医生治病，我们开了药方，却不能保证病人吃药，你说怎么办？”央行房地产金融处处长陈建胜反问记者。

个人合作建房巧取第一地空中楼阁价格同比低2成

　

□本报记者　鞠靖

“我们终于拿到地了！”

2006年11月15日，赵智强兴奋地宣布了这个消息。他是温州市市场营销协会秘书长、该市合作建房的倡导者。这群“敢吃螃蟹的人”花了1个多亿，得到温州市上江路西片14号地

（下称“14号地块”），面积15650平方米——可以建两个标准足球场。此地北邻机场大道，对面是市政府商务中心。

这是中国民间合作建房团体的第一次“胜利”。自2004年北京成立首个合作建房机构后，23个此类组织都是纸上谈兵。“他们成功了70％，”乐观者估计说，“而这个拿地模式可能向全国推广。”

悄然破冰

今年5月，赵智强看中了14号地块。但是温州土地“招拍挂”的规则是，必须由开发公司投标。赵智强不得不找个开发商合作，暗渡陈仓——虽然集资建房者和开发商是天生的冤家。

开发商王鉴辉，曾在浙江某房地产公司任多年总经理，他的公司在温州有许多项目。王鉴辉也早就看中了14号地块，但缺乏资金。数次谈判后，王鉴辉决定与赵智强合作，只收2％的管理费，开发出来的房产归合作建房者。

总经理把合作计划向集团作了汇报，得到的答复是：“零利润”的事情你去做什么？

王鉴辉又找到了浙江瑞安的正元房地产开发公司。他提出，以赵智强的合作建房项目和“正元”签订承包合同，成立项目部，独立核算，自负盈亏。王鉴辉担任项目总经理，并给“正元”60万元承包费。王鉴辉还承诺，在项目运作期间，自己承担可能发生的亏损。能够毫无风险地赚到60万，“正元”同意了这个要求。

北京的合作建房组织者于凌罡，是最先尝试找开发商代建的。但这被误认为是接受了“招安”，嘲笑和猜疑一片。而温州人采取的“建立项目公司承包”的方法，不仅可以避免误解，而且可以从拿地阶段开始合作。

拿地先要和它的主人达成协议。这块地属于温州江前村。此时，那个自称是“中国十大营销人之一”的赵智强一改高调，藏在了幕后，所有接触都由王鉴辉出头。连江前村也不知道，他们的地真正卖给谁。

“在房地产市场上，合作建房者不堪一击。”王鉴辉说，“而我是以‘零利润’跟他们合作，这种做法会被开发商看成眼中钉。如果公开，地就拿不下来了。”

北京的于凌罡就是“前车之鉴”。于发起的合作建房组织“蓝城”曾经看中了北京一块地，结果招来开发商的疯狂抬价，最后只能失败告终。在杭州，听说合作建房者看中了一块地，结果有90家开发商报名争夺那块地，合作建房者只好退出。

当时，温州14号地块已2次招标，2次流标。太贵了，底价是每亩700万元。王鉴辉找上门来后，江前村召开村民代表大会，把价格降到每亩410万元。但他们提出，正元公司要先交500万元定金。接到定金后，村里不会把这块地给其他开发商。

经过一个多月的讨价还价，“正元”将定金压到了50万元。赵智强很快向会员们发出募集资金的通知，大套8000元、小套5000元，钱很快凑够了。

低调仍在持续。这是顺应房地产界的规则：要么实力大到吓退所有竞争者，要么就夹起尾巴免得成众矢之的。10月，赵智强还施放烟幕弹“拿地没戏”。　　

绕不开的潜规则

由于此前的两次流拍，江前村这次向国土部门申请以挂牌方式出让。这意味着，即使只有一家报名，也可以进入拍卖程序。曾有包括“正元”在内的3家地产商报名竞标，但到了10月30日——缴纳保证金的最后期限，只有“正元”将1000万元交到了招投标中心。他们顺理成章地以高于挂牌起始价1万元的价格拿到了土地。

在温州市国土资源局局长刘允南看来，14号地块的招投标是完全合法的，因为正元公司是完全按照法律程序，至于后台是谁、资金从何而来，与国土局无关。

但在这个过程中，精明的温州人没有绕开潜规则——为了避免开发商的敌意和竞争，他们穿上了开发商的外衣；为了打通方方面面的关节，他们从开始的时候就确定要拿出项目总价的3％作为“管理费用”，大量的公关费要从中开支。此外，温州市销售额最大的10家房地产企业中，有6家是营销协会的会员。赵智强暗示，他的这些颇有实力的会员给了很大帮助。

“再比如和江前村的那个私下协议，”王鉴辉说，“严格地说，这个协议没有多少法律效率。但是，这样的协议又是长期以来温州民间赖以体现诚意的约定模式。”

感慨温州人的幸运后，一位不愿透露姓名的合作建房组织者说：现在土地都是“招拍挂”，可是招拍挂真的公平吗？真实的情况很可能是：第一，已有开发商看中这块地，土地所有方报到发改委、规划局。通过后，再报到房地产部门去准备“招拍挂”。所以只要拿出来的地大多是有主的。第二，原先的既得利益者都已经谈好了，这块地我拿到以后大家怎么分。合作建房的人拿到了这个地，很难保证某些人的利益。因为合作建房的账目必须对会员公开透明，要请人吃饭送礼，账就对不拢。而且账一公布，谁还敢吃你的饭？这样，建房过程中的100多个章能敲得来吗？

温州拿地的成功，还在很大程度上归功于时机。

按房地产界的规则，“要获取10％的利润，必须要留足30％的空间”。对于开发商来说，他们必须考虑未来的销售情况、房价下跌等不可知因素，并且要负担人员工资、广告营销成本、售楼处硬件投入等开支。而这些，正是合作建房的优势所在——建房人就是买房人，他们不需要搞什么营销。

尤其是今年，开发商中流传着一份国土资源部的文件征求意见稿。按照这份文件，他们所建楼盘的价格，不能超过上个季度同级别普通商品住房均价。所以，开发商更要顾虑利润空间，不敢轻易参加竞买。这无疑给赵智强和王鉴辉拿地创造了良机。

开发商“设套儿”

赵智强称，14号地块合作建房的房价只要5300元 ／ 平方米。隔壁的xx大厦，每平方米8000元；不远处的xx花园，超过10000元。一个购房者在100米外的某花园以13000元 ／ 平方米买了套房子，得知合作建房的价格后，马上退货。

11月，温州较大的七八家开发商组织了两次“研讨会”，对于合作建房集体声讨：一是正元公司没有取得预售证就开始卖房，二是没有实行网上销售。

温州市规定：新开楼盘必须在取得销售许可证10天内在网上销售。这也是合作建房无法绕过的坎：如果公开销售，无法保证260名合作者都拿到房子；否则就是违规。

“合作建房者的目标是打破开发商的垄断，遭到阻击不可避免。”赵智强说。而上海的朱剑曾经和某开发公司的总裁谈好过合作。这个公司有一大片土地，分5期开发。总裁同意和朱剑合作开发第5期土地，但是后来反悔了——同业对他压力很大，同一个地块里，市场价卖到8000元，而合作建房只要这个价格的六成，连总裁自己的其他4期项目都要受到影响。

一位温州开发商又设法算计了赵智强和王鉴辉。他先是设宴灌醉了江前村一位参加合作建房的村民，从他手里拿到了参加合作建房的确认书、缴款通知书，然后以此为证据向工商、公安、房产、银监会等部门举报营销协会和正元公司，罪名包括扰乱市场秩序、非法集资等。

工商、公安、银监先后找到赵、王调查，但最后并没有确认开发商们举报的罪名。赵智强和王鉴辉为此十分感激市政府。也有官员以很硬的口吻要求赵智强停止合作建房，但赵智强也不是吃素的：“你们发份文件，我就停下来。”——他知道这是对方的个人行为，并不代表政府态度。

前途难料

但拿地的风波依然未平。《东方早报》报道，12月13日，温州市房管局局长胡立同表示，该市个人集资建房项目在操作上已脱离标准框架，存在明显的违规行为。

“在事先没有告知的情况下，他们就委托开发商拿地，存在欺诈嫌疑。”胡立同解释说。因此，政府可收回该地块的使用权，原先缴纳的拿地保证金1000万元，可能被没收。

赵智强觉得十分冤枉。“事先的确没有向他们汇报，因为我们没必要。”他说，“没有任何一个房地产公司买地前还要向房产局汇报。至于委托开发商拿地，那也是按照规定办事——招标公告上明确必须是房产公司才能去投标。去年，我们曾委托一家上海公司投标，当时的结果是流标了。但报纸登了好多次，房产局为什么不禁止呢？”

但在12月18日，赵智强和王鉴辉又面见了温州市分管城建的副市长叶际仁。赵和王异口同声地说，叶市长明确表态，不会轻易给他们“戴帽子”。一天之内，这种说法就传遍了浙江内外。争议之中的合作建房带头者，能够面见副市长并得到鼓励，本身似乎表明了政府态度。

但是，副市长说“不轻易戴帽子”不等于没人给赵智强和王鉴辉“戴帽子”。胡立同此前透露，温州市房产局已向建设部递交了一份关于温州个人合作建房的“调查报告”。坊间已有传言，建设部叫停温州合作建房的文件已经拟好，不日下发。

包括国土局局长刘允南在内的众多政府官员都认为，对于温州建房者来说，拿到土地其实只完成了20％的工作，还有漫长的路要走。

对于赵智强、王鉴辉来说，麻烦远不止“失败”那么简单。如果真如媒体报道，温州合作建房是“违规”，1000万元保证金被没收，那么260名合作建房者将血本无归，等待赵、王二人的极有可能是牢狱之灾。

赵智强每天只要晚点回家，他年迈的父母就会睡不着觉，担心他出了什么事。他如果不在办公室，就会故意不把话机放好，任由电话发出“嘟-嘟”的忙音。这样，找他的合作建房者们就会相信，赵智强还很忙，合作建房还没出事。

住房保障制度成效调查经济适用房到底卖给了谁

□本报记者 赵小剑

经济适用房的贡献和问题

“230平方米的超大面积、木地板、高档瓷砖的精装修、6个空调、6台电视、全套实木家具、跑步机等健身设备一应俱全”，这是某房产中介公司的售房广告，而这户豪华惹眼的

房子，其性质却是经济适用房。

在北京著名的经济适用房回龙观小区里，宝马、甲壳虫、悍马等极品汽车轻易可见，而类似广本、帕萨特这样的中高档汽车更是遍及视野。

让人无法回避的问题是，原本强调保障功能、意在解决中低收入人群住房问题的经济适用房到底卖给了谁？

2005年，由全国工商联房地产商会建立的REICO工作室发布的《经济适用房政策评价》报告中显示：北京市经济适用房自用率仅为51.34％。也就是说，北京经济适用房中有将近一半被作为投资的房产出租出售。

按照1994年由建设部、财政部等部门联合颁布的《城镇经济适用住房建设管理办法》，经济适用房被定义为——由相关部门向中低收入家庭的住房困难户，提供按照国家住房建设标准而建设的、价格低于市场价的普通住房。按规定，购买者必须具备一定条件，以北京为例，条件之一是家庭年收入在6万元以下；二是申请购房者必须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。

然而，在现实操作中，这个标准变成了一张从单位轻松获得的收入证明。“单位领导都希望你自己能解决住房问题，当然会竭尽全力帮助你开证明。这不就是一张纸和一个公章的问题吗？没人会难为你。”一位经济适用房的购买者对记者说，他是一位高级白领，光自己的年薪就至少数倍于6万元的标准。他在北京的天通苑小区买了套200平方米的经济适用房，把自己的父母从外地接过来安度晚年。

为了加强对经济适用房的审核，有地方政府出台政策，要求经济适用房的申请人必须将自己及其配偶姓名、核准盖章单位、可购买经济适用住房最高总价等情况在网上公示，公示期为10个工作日，公示期满未被举报的，批准其购买资格。“这个的作用是什么呢？如果你在单位人缘不好，你买经济适用房就会有一定的危险性。否则，你说谁会去举报你呢？不在一个单位工作的人认都不认识。”一位经济适用房房主对记者说。

“客观评价，经济适用房作为住房保障制度的重要组成部分，的确为缓解住房紧张问题作出了很大贡献。为什么北京的房价比上海晚了两年起飞？这中间天通苑、回龙观等超大型社区是满足了大量有效住房需求的。但是它的每一个房子是否都在实现住房保障的功能？从现实情况看，也值得怀疑。”一位经济适用房专家对记者评论道。

廉租房如何降低门槛？

所谓“住房保障制度”，简单来说，就是实现“居者有其屋”。这并不是指让所有人在自己私人财富中都拥有住房这种资产，而是让买不起房子的人也有保障住上房子。因为住房是人生存的必要条件。“人人有房住”是一个文明社会起码的目标，也是市场经济下一个责任政府必须提供的“公共产品”。

除经济适用房外，廉租房是住房保障制度的另外一部分。与经济适用房的“低门槛”相比，廉租房的门槛则显得太高。以北京为例，目前北京市实施的廉租政策完全是附着于民政方面的低保体系中的，对于发放租金补贴的家庭，政府定的标准是：连续享受低保一年以上，人均住房面积不足7.5平方米。“只有吃上低保，才有权利吃廉租”。

北京市投资建设的全市惟一一栋廉租住宅——位于广渠门北里那栋政府廉租楼里，其进入门槛更高——必须是北京市确认的优抚家庭，即指持有《革命烈士证明书》、《革命伤残军人证》等6类证件的家庭。这栋楼里的居民以七八十岁的老人为主，他们按每月每平方米2.4元上交租金。由于该楼的房子尚未住满，今年北京市建委和市总工会又在考虑将市级以上老劳模纳入其中。

而除低保户以外，处于“夹心层”的人不在少数。所谓“夹心层”是指渴望住上廉租房的，还有那些既不够吃低保、又无力买房的人群。北京市廉租中心曾在市内的危改地区作过调研，得到这样一组经验数字：这几年每次城市拆迁中，拆不动的家庭占30％，其中只有5％符合低保条件，剩下的25％便成了“夹心层”。与廉租户相比，“夹心层”的居住窘境程度毫不“逊色”，然而，却因为收入略超出低保线而被廉租政策拒之门外。

限价房防止成为批条子工程

今年，北京市政府又推出为增加中低价房供应而制定的一项新政策，这就是“限价房”，即在竞标中便限制了市场价格和房屋套型的房屋。因为有房价限制，所以它不同于由开发商自主定价的商品房；也异于经济适用房，因为开发商需要缴纳相当数额的土地出让金。地方政府显然希望在控制房价的基础上，同时保证卖地的收益。

今年6月、7月，北京市公布七大地块为首批限价房地块。今年11月30日，北京城市开发集团以26亿元竞得这七块地之一——朝阳区广渠路36号住宅及配套用地的使用权。在所有参与投标的13家房企中，出价高过成交价的多达4家。

广渠路36号地规划建筑面积达46.04万平方米，东起九龙花园东路，西至化工设备厂东路，南至大郊亭路，北至广渠路，是目前CBD地区为数不多的一块宝地，被称为“地王”。按26亿元计算，如此该地楼面地价5647元左右。

业内人士估计，按照当前的房地产形势，广渠路36号地价格应该在40亿元人民币左右。因此，与成交额相比十几个亿的出入额度对开发商来说，获利空间是巨大的。目前该住宅意向销售价格为9500元 ／ 平方米。相对周边楼盘15000元左右的价格，9500元实是低得太多。

限价房的购买者要求限定经济水平、北京市户口且是首次购房。“事实证明，土地价价高者得，房价价低者得的办法，我认为不是非常可行。无论是限价房，还是限价地，很可能又会变成一个批条子的产物，反而破坏了市场秩序。”一位业内人士对记者说。

“你想想看，在周围价格那么高的楼盘里面，突然出现这么一个低价房，大家不会去抢吗？中国经历过那么多年的短缺时代，从买自行车到安电话，最后不都是靠关系，条子满天飞？从某种程度上说，限价房就是经济适用房的姐妹花。在这种背离市场规律的交易中，宏观调控的真正意图能够实现吗？”

在北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授看来，由于中国缺乏良好的信用监管制度和反映真实状况的收入监管体系，加上不同的文化背景，无论是经济适用房，还是限价房，最后都会出现变形和扭曲。而且考虑到现实条件，一个一直生活在城南的人，因为经济适用房建在北五环，他就得被迫改变以前所有的生活环境。所以他主张改补房子为补钱。“货币补助灵活性很大，买大买小、买新买旧、买在哪里都可以由被补助人自己决定。”

“问题的关键还是在于如何把这些真正需要帮助的穷人科学地遴选出来，这个问题无论是通过政府建经济适用房、廉租房，还是货币补助，都需要完成这项工作。但是我认为因为货币补助环节相对简单，中间寻租的机会可能会相对较小。”董藩说。

（本报记者师欣、曹海东对本文亦有贡献）

解密上海第一大盘

　

□本报记者　马韬

拿地：投入8亿元

竞争这块地时，上海房地产界震动了。

它位于上海嘉定区南翔镇，2100亩。共有11家开发商参与竞标，而金地集团（18.48，0.83，4.70％）出到了最高价——每亩38万。“这就像一场豪赌。”赵汉忠说。现年49岁的他，是金地集团常务副总裁、上海公司总经理。

拿到地是2003年年初。那时的南翔烂尾楼成群，而当时的房地产市场并不火爆。如果按照这个区域的房产价格细算，以天价购地加上建筑成本，这个项目恐怕没钱可赚。赵汉忠总结为赌，出价时承受的压力可想而知。

由于面积巨大，这笔动用资金近8亿的项目——金地格林世界，被业内称为“上海第一大盘”。

“当时我们还怀疑，为什么那里的烂尾楼这么多？我们甚至走访了这里的老居民、查文史资料，看是否有风水问题。”金地集团营销经理康家东回忆说。这并不是迷信，而是业内规则，风水不好的传闻对项目是致命伤。

拿地前，房地产公司要对目标地块做“勘察”。比如土地信息收集——包括现状、地方政府对此区域的规划设计条件、周边配套情况、区域的未来发展等。事实证明，豪赌是正确的，尽管今年上海行情出现巨变，但这里的土地仍增值到每亩约200万元。

为防止意外，签定合同后，赵汉忠交清了所有地价款。此前近一年，刚上市的金地集团，在上海没有拿到一幅土地。这确实是个不错的开端，目前，金地集团的净利润中超过四成，是从上海项目中获得。

金地拿这块地在“8•31大限”之前。虽然，那时候并无“招拍挂”的硬性政策要求，但这块地已是竞价获得。有统计数据表明，2004年8月31日开始执行制度后，“招拍挂”国有土地出让比例从2002年的15％上升到2005年的1／3强。

建造：资金链像绷紧的皮筋

随后的部分是设计、建造。“规划中的一期是总面积的1/7，但在建造中，这2100亩土地的近1/3都动了。”赵汉忠说。

是绿地、公园、森林以及河流的改道，占用了大量地盘。“我们要让买家看到这是个什么样的项目。”赵汉忠说。但这个举动给资金带来了巨大压力。而设计、建造过程中，最考验开发商的资金实力，因为要给承建商、建材商按工程进度付款。烂尾楼往往就是在这个环节中出了问题——在某个时刻，紧绷的资金链无法支付工程款或建材款。

“金地是上市公司，手里有募集资金，银行贷款对于我们来说也比较容易。”赵汉忠说。而在近一年中，屡屡听到房产开发商的资金链断裂的消息。小开发商缺乏资金，大开发商又容易把战线拉得过长。

“这个环节里，比如总包商或承建商、建材供应商，都是通过谈判确定，没有什么‘门道’。而且，各房产开发商在这个环节上的成本支出差异不会太大。”一位上海房地产公司董事长说，“但充分利用预售制度，会降低资金压力。”

比如拿地时，通过谈判先付两成土地款。然后加紧施工，尽量拖欠工程款和建材款，尽快进入预售。资金会在此时回流，然后逐步付清土地款等。“有些空手套白狼的味道，但这样做，在销售上稍微碰上点麻烦，整个链条就要断掉。”一位业内人士说。

2005年8月，央行出台的第一份房地产金融报告指出：很多市场风险和交易问题都源于商品房预售制度，建议取消。

而房屋预售制度是法律在12年前就确认的，源自《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条。12年来，尽管该制度在解决先期资金投入问题、降低房地产行业门槛及增加商品房供应等方面确有效果，却也的确带来了负面效应——比如消费者在购期房时，并不能看到“产品”，引发了大量法律纠纷。

但在央行取消预售建议不久，建设部表示：预售是法律制度规定的，不可随言而废。

金地的格林世界从拿地到建造，流程相对规范。所以，它们很快进入了预售阶段，资金的紧张很快过去了。

销售：政策影响价格　

作为项目负责人，赵汉忠从拿地时就承受着巨大压力。2003-2004年上海房价的疯涨似乎给了他好心情，但压力没有在开盘时卸掉。“当时，正面临这一轮房地产调控升温。”这位总经理解释说。

2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价。而七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，恰好给金地的房子“格林世界一期”送上了开盘大礼。这给赵汉忠着实泼了一盆冷水：5月开盘到8月底，销售额几乎被“剃光头”。

此时，近15亿的资金砸进了这个项目；而行业的整体困境，让降价风突然盛行。“但我没有降价。”赵汉忠说。他还逆势追加2.5亿投资增加绿化、增建会所，并对河流再进行改造。

从拿地时，赵汉忠就面临诸多风险：如未来此地块不被人接受，如房价如果有巨大的波动影响销售，如政策变化影响规划。但在他眼里，惟一可以控制的是：把这里变得更漂亮，天道酬勤。

果然，2005年10月，项目销售开始出现转机。而前期的销售回款，也支撑起来后续的资金需求。按照赵汉忠最初的判断，认为滚动6年开发结束后，此项目其平均售价应在7000元左右。现在，良好的市场反馈及对未来市场的看好，他已经把这个心理值提高到了1万元。

上海南郊也有一巨大楼盘，在几期的销售中，由于价格起伏较大，引火烧身，导致退房压力成了该项目的噩梦。

此后，90平方米的房子要占开发楼盘70％的新政策，也给格林世界这个庞大的项目带来了新麻烦——无法按照既有的规划继续开发。“听从政策，但也会和管理部门沟通，找一个公司与政策的平衡点，毕竟，我们这个大项目是历史遗留问题，70％-90％的硬性限制很难适用于这地块的开发。”赵汉忠说。

利润之谜

“我很满足格林世界的销售进展，”赵汉忠说，“这说明客户和开发商之间互相认可。”但让很多房地产商郁闷的是：一把话题放到非具体项目中，购房者和开发商势不两立，高价和暴利似乎成了这个行业的代名词。

所以，公布房价成本及利润率的要求不绝于耳。而在江苏盐城等地，公布房价成本已经开始。

“让开发商公开利润，是一个很低级、很空的问题。”一位房地产公司的董事长说，“是按照项目利润核算利润呢，还是按照年度利润核算利润？是按照取得土地的历史成本核算成本，还是按照市场价核算成本？是算销售利润，还是按照资金投入核算利润？”

有业内人士称：除了土地获得的过程中有非市场因素的左右，房地产开发的所有环节，几乎全是市场规律起作用。这也导致了一个事实——房地产行业的利润主要来自于土地的利润，其他环节与书本上的项目开发流程并无不同。

以开发高档楼盘为主的金地集团，今年中期报表显示其集团净利润为11％，这是金地集团历年最高的区域。

房价高涨是热钱炒上的么

□本报记者 马韬

“现在是最棒的时机，千载难逢的机会，可惜不能买了。”朱梅生言语间颇有些捶胸顿足的味道。

朱梅生是台湾人，大手笔投资上海房产已经有5年多，限制外资购房的政策出台后，他

没法继续投资楼市了。

在高房价问题已经成为社会问题的时候，朱梅生及他的朋友们，却仍然觉得房价便宜到遍地是机会。

朱梅生是2001年上海归并内、外销房后进入楼市的，而中国大陆率先富裕起来的地区——以温州为代表——的资金，则在1998年就已潜入上海楼市。正是这些蜂拥而至的境内外富人资本，让上海本地人觉得高不可攀的商品房根本不愁卖不出去。

上海的这一幕，正在全国各地上演。

台北、东京与上海

“2万元一平方米，在台北只能买到公房，在上海就能买到非常好的房子，怎会没有机会？”朱梅生这话完全可以代表蜂拥大陆大城市楼市资金的视角。

朱梅生经常举一个例子：他在台湾的一套老房子，30年涨了40倍。能批量制造富翁的，不是股市，不是其他专业门槛更高的投资渠道，而是楼市，这是朱总结多国经验后的结论。在中国经济增长加速后，朱和他的朋友们意识到，曾经在东南亚各国上演过的楼市造富的机会又来了。

在限制外资政策出台前，朱梅生名下有9处物业，现在全部出租，相比月供，租金回报率是住宅5％、写字楼8％，同时房价还在上涨（他根本就不在乎短期的价格波动），这令他非常满意。几年来，他经手买卖的房子大约有40套。

“还有很多以前没进来的朋友，在等待进场的机会，个个手里也有个三五千万。”朱梅生说，“任何物业都有吸引力，希望以后政策还会允许我们买房。”

朱梅生是长线投资——虽然在热度最高的时候也做短线交易——长期的投资价值是他投资楼市的根本因素，经历过东南亚高速发展期的他，很清楚中国大陆经济飞速增长阶段会发生什么。

跳出短期的房价变化角度看楼市的前景，结论自然不同，这与国际大投行屡屡大单投资写字楼、公寓、别墅的动机完全一样。

“投资写字楼进行出租，有近9％的毛利，而大部分外资7％的毛利就非常满意，”全球物业顾问管理公司仲量联行亚洲区董事陈立民说，“外资买了就不卖了，是绝对的长线投资者。”陈立民认为，以国际大投行为代表的外资绝对看好中国的发展前景，否则也不会如此急迫地进入了。

“东京的房价是上海的10倍，上海怎么会没机会？”陈立民说。从成本角度出发，很容易理解这种外资大手笔：基础设施及人才储备等并没有多大差别的东京与上海，10倍差异的房价及工资意味着运营成本的急剧下降，任何一个行业的利润率又不会比日本低多少，而中国市场未来空间巨大，外资企业必然大举进军上海，这又必然导致写字楼紧缺。“银行业开放了，对写字楼的需求又是一个拉动，两年内，上海的写字楼还是供不应求。”陈立民补充道。

带着境外视野的长线资金凭借其对中国经济增长的坚定信心，将中国大城市的高品质物业，牢牢铆定在一个高位。

“我们还会回来的”

也正是如此，外资一度被认为是炒高房价的祸首。但跨国物业顾问公司世邦魏理仕上海区总经理吴立良的看法正相反：“我认为不是海外投资者，而正是中国国内的投资者造成了中国房价的上升。”

“实际外资是支持高端市场，在心理层面给了市场一个支撑。”上海荒岛房产工作室市场总监冯伟分析道，他认为，游资对房价的实际推动力最强，“2003、2004年最厉害的时候，江浙一带的资金都整栋整栋出手。”冯伟说到的就是以赫赫有名的温州炒房团为代表的民间资金。任何资产的价格都是由一股主流资金发现并形成的，很显然，这股热钱——炒房团，就是炒高房价的主流力量。

“炒房团三个字变成历史了，”林荣时说，“还有谁敢提呢？”

林荣时是上海道邦投资咨询有限公司总经理，曾带领温州炒房资金5亿元置身于上海楼市的大行情中，“除去我们紧密合作的十几个人外，当时跟随我们操作的资金，估计得有10亿到20亿。”

据林荣时的统计，成气候的温州炒房团头头就有39个，由此可以保守估计出，一直被称为温州炒房团的这笔资金规模会有多大。而银行按揭，又把这笔资金至少放大了4倍。如果以两成首付计算，20万元就能操作100万总值的房子，房价涨20％，对炒房者来说就意味着100％的利润，与期货的保证金交易类似，按揭成了这笔资金获取暴利的最好辅助工具。

“温州一个老板，100套房子，总投入4000万左右，高峰时期套现2亿多。”林荣时举了一个例子。朱梅生也举了一个上海本地人的例子：借了20万，3年下来，炒出了300多万的身家。

林荣时认为，早期进入的温州资金比较理性，以温州当地的民营企业老板为主，他们在1998年就到上海买房了，当时的房价对于他们来说非常便宜，他们买房也是为了自用。后来房价逐渐升温，他们从2002年开始加大投资力度。这笔资金进场早，2005年中就基本退出，到股市去了，也有部分转战北京、广州、深圳等地的楼市。而那些在2004年以后楼市最热时进入的资金，就比较被动，成本很高，目前套现比较困难。

2005年3月，国务院出台八点意见稳定房价，5月11日，国务院转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对房价的调控明显升级，此后的一年又出台了税收等方面的压制政策，但房价仍然坚挺，只是上海本地的二手房交易已经不复往日的活跃。

去年夏天，有关房价高低的争吵最激烈之时，这路资金已经换了思路转投股市，那时股市正面临跌破千点的最悲观的时刻，“总得领先市场才行，在股市里，我们的资金又翻了一番。”

对于这路对市场经济认识最深刻的资金来说，追逐利润的路程远没有结束，煤矿、股市，都是一个交易对象，“这笔资金炒什么，思路都是一样的，团结，下手狠，发现不对头果断退出，非常专业。”林荣时认为这笔资金的获利途径启发了上海本地的资金，加入炒作的资金越来越多，于是，一场硝烟后，留下了一个激辩不停的社会话题。

但在那些更专业的研究者看来，指责热钱炒高房价显然是一个误解。12月22日，中信证券研究所发布房地产行业报告《盘点2006，调控难言硕果》，认为错误地把投机炒作当成房价的上涨主要原因，导致了房地产调控政策难言硕果的结局。资金为什么会源源不断地涌入楼市？因为资金所有者意识到了从长远角度看，从供求的基本关系看，房价被低估了。目前的房地产市场，除了投资需求之外，更多地还是自住需求，因此规范外资、限制流通等措施是无法从根本上抑制房价上涨的。

“两年后我们还会回到房地产市场。”林荣时告诉记者，“房地产的行情远没结束。”

地产调控这四年

□本报记者 马昌博

2006年11月的最后一天，全国房地产市场宏观调控部际联席会议发布了《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》。

这是由建设部牵头的联席会议首次就宏观调控的效果进行表态。“能出台这样的通报

，很不容易。”建设部一位人士对本报记者说。

连续四年，没有任何一个产业能引起中国各界的如此关注；也是连续四年，没有任何一个产业引得中央政府出台如此多的调控政策。

2003：“早产”的央行121文件？

2003年，房地产宏观调控初显之年，央行“121号文”和国务院“18号文”“一冷一热”的客观效果，从一开始就反映了中国房地产调控的诸多现实。

当年6月5日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”），这被认为是中国新一轮房地产热启动之后，中央部委的“第一瓢冷水”。

此前，沿袭了40年的住房实物分配制度已于1998年终止，房地产市场勃兴。然而5年后，央行对房地产业起了警惕之心。据起草“121文件”的关键人物、时任中国人民银行货币政策司司长戴根有在2004年离任后透露说，2002年10月，在人民银行的一个座谈会上他就做出了“部分地区房地产出现过热”的判断。

当时的依据一是房地产投资增长明显高于销售的增长，第二是商品房空置面积明显增长，而且增长幅度非常高。

房地产企业和购房者都大量占有银行贷款，“央行担心，一旦房地产市场出了问题，这些贷款收不回来怎么办？”北京师范大学房地产研究中心主任董藩说。

“121文件”规定：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

这被形容为是开发商的“晴天霹雳”——许多房地产开发公司将面临资金链断裂的问题，房地产商的反对和游说随后也异常激烈，“包括一些地方商业银行从本身利润的角度，也不太想执行央行的做法。”董藩说。

而就在“121文件”出台前一个月，国务院相关领导主持会议，听取了有关一个通知的情况汇报。3个多月后的8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》“国18号文”出台。这个文件首次明确，房地产已成为支柱产业。

第2天，建设部在北京召开“全国房地产工作会议”。时任建设部房地产司司长谢家瑾说，“文件的核心精神总的来讲是搞活房地产市场”。

开发商欢欣鼓舞，认为这是对“121文件”的“修正”，比如“国18号文”规定：对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。

“‘国18号文’是以国务院的名义给房地产业吃了个定心丸。”董藩说，“一定意义上对央行的前期政策做了些修整。”

但另一位房地产资深人士认为，不能说“国18号文”是针对“121文件”，“它在‘121文件’出台前就已经酝酿，但两个文件的反响确实不同。”因此，当开发商们认为它们有矛盾之处时，戴根有和建设部一位副部长都予以了否认。

或许是因为“国18号文”被误读，“121号文”最终未能很好执行，已易任央行征信管理局局长的戴根有在2004年10月份的一个演讲中也承认“执行得还不怎么样”，“各位好自为之，最后造成风险自己背着吧”。

数据显示，2003年房地产开发投资资金来源中银行贷款占28.89％，同比增长67.5％。“121文”的出台，似乎像是一个“早产”的孤立事件。

2004：土地调控全面升温

2004年是宏观调控力度迅速加大的开始，从“8•31大限”到央行加息，在土地和信贷两个闸门间，房地产业走过了第一个“政策年”。

3月，国土资源部、监察部联合下发通知，规定8月31日后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，必须以“招拍挂”方式出让。业内称之为“8•31大限”。

饱受诟病的“协议土地”政策被终结，有关专家估算，在土地出让协议制时期，由于管理不规范，每年国有土地收益流失至少在100亿元以上。董藩曾问一位开发商，协议出让与实行公开招标价格悬殊究竟有多大，对方说一般相差4到6倍。

不过令人意外的是，地方政府很快便尝到了新政策的甜头，经过“招拍挂”催高地价之后，地方政府整体获利，土地收入作为地方政府第二财政的作用更加明显，“土地收入的大增，加大了地方政府真正执行中央政府房地产调控政策的难度。”董藩说。

一个月后，国务院通知，水泥、电解铝、房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20％及以上提高到35％及以上。

相比“121文”，此次国务院的通知并非针对房地产一个行业，但它对房地产开发商的资本金要求高得多——“121文件”中，对开发商自有资金的要求也只是30％。

随后的10月29日，央行在9年后首次加息。

有意味的是，也是10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份专题报告，称“中国房地产金融危机尚无迹象”。

“招拍挂”后土地价格的全面上涨，为地产商提高房价提供了理由——“地荒论”开始流行，政府和开发商在土地供应上的意见更加相左，政府称开发商囤积土地，而开发商则认为政府收紧“地根”导致房价上涨。

严格的土地政策和降低房价涨幅之间的矛盾开始凸显，“两个政策的碰撞肯定是有的。”中国房协原秘书长顾云昌对本报记者说，“比如8•31大限之后，由于种种原因，对比2003年，北京2004年的土地开发量下降了30％，而2005年较2004年又下降了40％。土地开发量明显下降，而北京的需求很旺盛，必然导致了房价增长过快。”

2005：房价“调控升级”

2004年的一系列政策规范了土地交易秩序，但房价在这一年迅速上涨。

“到2004年底的时候，房价的形势已经很紧张了，各方都在琢磨这个事。”董藩说。

决策层已经决定“调控升级”，3月份的《政府工作报告》中第一次明确提出抑制高房价，此时房价已在狂奔，据国家统计局统计，当年一季度，全国房价上涨19.1％。

随后，一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》的文件在3月26日发出，被称为“国八条”。文件清晰传达了对房价上涨过快的忧虑，“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”。

董藩说，文件要求“省级人民政府对本地区稳定住房价格工作负总责……对住房价格上涨过快，控制措施不力，要追究有关责任人的责任。”威慑性措施开始登台。

地产商们再一次发起了游说，但决策层决心已定。

随后的一段时间成为政策密集期。建设部等7部委出台通知，要求“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，房地产调控政策日益细化。

“国八条的核心就是要压制‘虚火’，主要以长三角为重点。”中国房协原秘书长顾云昌说。

国家税务总局等下发通知，规定从6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税，以压制投机炒作。

“连续的调控政策使得市场开始出现观望情绪，或者说低迷。”董藩说。

在此情况下，建设部官员6月初接受《人民日报》专访，说宏观调控并不是要“打压房价”。建设部一位副部长7月再次表示，下半年不会再出台更严厉的调控政策。

但10月，国家税务总局一纸“二手房交易必须交纳个人所得税”的通知横空出世。而此前，建设部那位副部长表示，此做法目前只是个别地方的试点。

在2005年排山倒海般的调控政策下， 2005年70个大中城市房屋价格涨幅为7.6％。

2006：宏观调控“微观化”

在2006里，调控的步伐更是一波紧似一波。而也是在这一年，依然上涨的房价进一步成为全社会议论的焦点。

2005年增长放缓的房价在2006年初出现反弹，尤以北京为重，该市发布的一个数据说，2006年1-2月，北京商品住宅预售交易平均价格同比上涨17.3％。

普遍的看法是，这是在去年宏观调控的形势下，人们的观望情绪使得一些购买需求延迟到今年，和新增需求加在一起推动了房价的上涨。

与观望所形成的需求叠加相比，供给却在下降，以北京为例，2004年全部新增供应上市套数29万套左右，而2005年仅为22万套左右。

反弹的房价引起广泛重视。国务院总理温家宝在5月17日主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（简称“国六条”），房地产调控帷幕再次拉开。12天后，史无前例的“9部委15条”出台，对“国六条”进一步细化。引人注意的是，监察部赫然名列其中。

“9部委15条”的一个突出特点是，在土地供给无法大增的情况下，试图从调整住房供应结构入手，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出量化规定。其重点是套型建筑面积90平方米以下住房须占开发建设总面积70％以上。

“我们要控制投资增长过快，但控制房地产投资就会使得供应减少，为解决这个问题，我们要求多供应小户型以增加套数缓解矛盾。”建设部政策研究中心副主任秦虹对本报记者说，“当然因为小户型的政策有一个过程，规划刚开始，今年还不显现，但是明后年就应该能显现出来了。”

也有学者对此有不同意见。“小户型主要应该是二手房市场提供，而不是新建商品房。”上海社会科学院房地产业研究中心学术部主任陈则明说，“但现在的一个问题是，二手房税太高，阻碍了二手房市场功能的发挥。”

“我也认为应该降低流通领域的税收，市场的流通越发达越有利于二手房市场的发育。”顾云昌说。

土地政策依然严厉。“严格的控制土地方向是对的，但如果控制不当，会造成土地供应不够了，这个节奏很难把握。”顾说。

2006年，九部委组成的调控大军在6个月中，出台了不下13个房地产调控政策，囊括了住房结构、土地管理、税收、信贷、反腐败等各个环节，几乎已发动起所有相关部委。

“各部门的配合需要进一步协调，”董藩说，“财政部和国税总局掌握着税收政策，央行和银监会掌握着金融政策，后来又授予国土资源部土地调控职能。相对它们来说，建设部作为主管部门虽然起牵头作用，但它只有行业管理职能，没有太多的调控手段。”

“要更多采用经济手段来调控市场，而不是行政手段，行政手段老把部委绑到一起，各出各的政策，可能不是很顺畅。”

而建设部政策研究中心副主任秦虹则积极评价，“在这次宏观调控中，政府采用多种手段，有效控制了各地的拆迁规模，减少了对住房的刚性需求，也有效抑制了投机炒房行为，使一度炒房盛行的局部市场趋于平稳，控制了这种势头的蔓延，使房地产业平稳顺利地度过了2006年。”