中国人民银行福州中心支行 调查统计处 /《金融统计与分析》
今年一季度，福建省房地产投资持续增长，市场需求旺盛，空置房进一步消化。但个别城市开发投资增幅偏高，福州、厦门、泉州等中心城市房价上涨偏快等问题值得关注。
一、房地产市场运行基本情况
一季度，福建省房地产开发完成投资142．5亿元，同比增长58％；商品房施工面积4750万平方米，同比增长10．2％，新开工面积547万平方米，同比下降9．1％，竣工面积278万平方米，同比增长13．7％。商品房销售面积454．5万平方米，同比增长6．2％；存量房交易230．4万平方米，同比增长6．1％。
福建省房地产开发投资占同期福建省城镇固定资产投资总量33．7％；房屋交易总额218亿元，相当于全社会商品零售总额32．4％；缴纳房地产营业税、所得税、土地增值税和契税24．3亿元，占福建省地方级财政收入18．3％(其中房地产营业税收入13．7亿元，同比增长26．9％，占福建省营业税总收入31．3％；企业所得税、土地增值税分别为2．7亿元、2．1亿元，分别增长58．9％、322％)。房地产投资、消费双向拉动，为福建省经济、社会发展做出新的贡献。市场运行的主要特点：
(一)房地产投资增长加快，个别城市增幅较高。一季度福建省房地产开发完成投资142．5亿元，增长58％，增幅列全国第二位，比1—2月提高15个百分点，比同期全省城镇固定资产投资增幅高14．2个百分点。福建省除宁德市投资下降外，其他城市均保持较快增长，其中，厦门增长114％，福州增长41．2％；泉州、漳州分别增长 28．9％和41．9％；莆田市和三明市增长93．2％和80．2％。
表1 2006年一季度福建省中心城市房地产开发投资情况表
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2006年1-3月 2005年1-3月 2006年1-2月 2005年
投资额 同比增长(％) 增长％ 增长％ 增长％
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福建省 142.5 58 18.2 43 13.1
福州市 48.39 41.2 2 32.9 -0.8
厦门市 44.41 114 10 65.5 24.7
泉州市 12.85 28.9 29.3 22.7 17.9
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(二)商品房需求旺盛，存量房交易活跃。据房地产交易部门统计分析，福建省商品房销售面积454．5万平方米，销售金额172．3亿元，分别同比增长6．2％、22．9％。福州市区1—3月商品房销售面积170万平方米，同比增长13．6％，而同期商品房批准预售量仅102．5方平方米，同比下降26％，销售量超过同期预售供给量67．5万平方米。厦门市1—3月商品房销售量也超过同期预售供给量15万平方米。存量房交易活跃。福建省一季度存量房交易230．4万平方米，成交金额45．7亿元，分别同比增长61．1％、20．1％。
(三)三大中心城市房价上涨偏快。据房地产交易部门合同备案平均价格统计数据分析，年初以来福州、厦门、泉州三城市商品住房平均交易价格上涨较快。1—3月商品住宅每平方米交易均价福州市区为3733元，同比增长20％；厦门市区5642元，同比增长20．6％，泉州市区为4363元，同比增长28．9％；其他设区城市房价在1880-2738元／平方米之间，增幅在10％左右。
表2 2006年一季度福建省中心城市商品房价格情况表
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商品房单价 同比增长 商品住房单价 同比增长
地区 (元／m2) (％) (元／m2) (％)
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福州市区 4159 20.73 3733 19.99
厦门市区 6090 24.44 5642 20.61
泉州市区 5457 21.23 4363 28.92
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(四)空置房进一步消化。一季度福建省空置商品房总面积301．8万平方米，同比减少16．4万平方米，下降5．2％，占前三年商品房竣工面积6．5％，空置总量在合理范围之内。其中商品住宅空置面积111万平方米，同比减少11万平方米，下降9％，仅占前三年商品住宅竣工总量2．9％。空置房中商业用房占39．2％，占前三年商业用房竣工总量的25．4％，反映存在商品房结构不合理问题。
表3 2006年一季度商品房屋空置面积情况表
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空置商品 各类房 同比增长 空置一年以上 各类房屋 同比增长
房屋面积 屋所占 的商品房屋面 所占比重
(万平米) 比重 积(万平米)
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商品房 301.82 100.00 -5.17 212.35 100 19.53
其中 商品住宅 111.07 36.80 -8.95 60.43 28.46 -5.47
商业用房 118.36 39.22 -1.14 92.61 43.61 32.34
写字楼 29.18 9.67 -8.90 24.72 11.64 5.33
其他 43.21 14.31 -2.94 34.59 16.29 70.56
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(五)房地产信贷继续增长。3月末福建省房地产贷款余额1165．1亿元，同比增长27％，当年新增贷款127．7亿元，同比多增76．1亿元，新增贷款量列各行业首位。其中，房地产开发贷款420．52亿元，同比增长43．2％，购房贷款744．6亿元，同比增长19．4％。此外，福建省新增住房公积金17．1亿元，同比增长10．7％；住房公积金归集总额达332．1亿元，较年初增长5．4％，一季度向7873户职工发放个人公积金贷款10．7亿元，户均贷款13．6万元，同比增长6．7％。
二、房地产投资大幅增长的主要原因
(一)土地购置费明显增加。一季度福建省土地购置费达60．2亿元，是去年同期的2．43倍，占开发投资总量42．3％，比重与去年同期相比提高14．8个百分点。在投资增幅58％中有39．2％的增长是土地购置费增加拉动的。扣除土地购置费增加因素，商品房建安及土地开发投资拉动房地产开发投资的增长在19％左右。土地购置费增加是去年底供出的土地集中在今年2、3月份交土地出让金而形成的。受宏观调控政策影响，去年上半年福建省各地供地普遍减少，市场供给不足。下半年各地调整供地节奏，加大土地供应量。如福州市去年上半年仅供地312亩。下半年供地2190亩，是上半年的7倍；厦门市下半年出让土地1515亩，是上半年土地供应量的2．2倍。土地购置费集中在今年初收缴入库，形成一季度土地购置费的阶段性较大幅度增加。同时，土地招拍挂实施后，近年地价上涨，土地购置费明显增加。
(二)土地开发投资明显增长。福建省完成土地开发面积179万平方米，同比增长18．6％；完成土地开发投资8．8亿元，占开发投资总量虽小，但增长明显，达 232％。
(三)商品房建安投资增加。去年第四季度市场需求回暖，日趋旺盛，刺激楼盘上市节奏加快，开发商加大投资、加快施工进度，今年一季度福建省商品房施工面积增长10．2％，福建省商品房建安投资75．3亿元，比增46．8％，在建规模投资量占开发投资总量达52．8％。
三、三大中心城市房价上涨原因分析
(一)市场供求关系偏紧。市场需求旺盛是拉动住房价格上扬的最重要因素。从福州、厦门、泉州等中心城市情况看，商品房市场需求旺盛，大多数楼盘刚开盘不久，楼盘销售率一般都在85％以上，厦门、泉州、晋江等地楼盘登记数是可售房源的3倍以上，相当部分楼盘一开盘就销售一空。市场需求强劲有以下几个因素：(1)城市化进程加快，购房入户籍政策的实施，促进了中心城市人口聚集，增加市场需求明显。从一季度购房对象看，福州市区八县人员购房量占63％，厦门市外地人购房占56．2％，分别比2005年又提高了3和9．7个百分点。(2)随着经济发展，居民收入水平提高而投资渠道单一，购置第二套住房用于改善住房条件或投资增值、保值的需求不断增加。福建省房价与发达地区相比处于中等水平，消费者对市场预期看好，激发购房热情。(3)拆迁带来的被动性需求增加。如福州市茶亭街改造、温福铁路两个项目实施，动迁6000多户、拆除房屋建筑面积80多万平方米，带动了住房需求。
(二)开发成本增加推动房价上涨。(1)地价上涨明显，如福州市金山地块2003年平均地价97万元／亩、平均楼面地价750元／平方米，2004年地价为121万元／亩、楼面地价982元／平方米，比2003年分别上涨24．7％和30．9％，2005年地价攀升到 170万元／亩、楼面地价1420元／平方米，比2003年分别上涨75％和89．3％，两年涨了近一倍。(2)高端楼盘和中高层楼盘提高了商品住房的建安成本。同时，楼盘结构发生变化，中低位、中小户型住宅比例偏小，大户型、高价位住宅比例偏大，开发高档化影响统计均价波动明显。
(三)地价上涨传导效应推动房价上涨。经营性房地产开发用地实行招拍挂以来，土地拍卖价格逐年上涨，去年以来上涨尤快，地价上涨推动周边楼盘房价提高。如福州市金山地块今年3月6日拍卖一宗地，地价及楼面地价高达241．68万元／亩、楼面地价2266元／平方米，周边楼盘随即提高房价60—100元／平方米。房价上涨后，销售势头并没有减弱，反映了消费者“买涨不买跌”的心理。
(四)不同利益主体相互影响共同推动房价上涨。由于银行利率较低，股市低迷，社会资金缺乏其他投资渠道，使一些投资者进入了房地产市场。极少数开发商及中介机构利用市场信息不透明、不对称，谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，有的放慢销售进度，囤积房源，误导市场预期，人为造成市场紧张，带来房价短期内非正常上涨。部分购房者担心房价上涨提前人市，少数投机者炒作购房，也加剧了房价上涨。在多重的因素作用下，共同推动了房价非理性上涨。
(五)税收政策调整一定程度上增加开发成本。去年企业所得税按利润率15％预征，今年3月6日国家税务总局对省会城市及计划单列市企业所得税预征的利润率又提高到20％，今年福建省新开预征土地增值税，住宅预征税率按销售收入的1—2％，再加上去年房产新政取消了非普通住宅契税减半的优惠政策，三项合计预征税率提高了4．3-6．8个百分点，总共交易环节的税费普通住宅达到 14．65％，非普通住宅达到17．15％。由于市场需求旺盛，增加的税负最终还是转嫁到房价上来。
四、相关建议
加强对房地产市场的宏观调控引导。应按照社会管理和公共服务要求，处理好政府与市场的关系，处理好增加财政收入与保证中低收入群体住房供应，构建和谐社会的关系。
(一)保持房地产用地供应均衡性与持续性。部分地区土地供应不均衡是造成其投资增幅较高的主要原因，为此，建议对投资增幅较大的城市，国土资源、建设、房地产、规划等部门加强沟通协作，根据市场供求状况，适时适度调节土地供应数量，区位结构及供应时间，保持土地供应相对均衡，促进市场的平稳增长。同时，建议加大清理闲置土地力度，促进存量房地产用地投入开发建设，在不增加土地购置费的基础上，增加市场的有效供应。
(二)改善市场供应结构。建议国土资源部门根据城市总体规划和土地利用规划及市场需求，及时制定并公布土地供应计划，从供应时间、区域布局上确保普通商品住房建设用地不低于60％，在土地出让时，要把规划设计指标及套型面积等控制性要求作为土地出让的前置条件，确保中小户型住房的供应；房价涨幅较大的城市，应试行把限定房价作为土地出让的前置条件，保证中低价位住房的供应，严格审批联排别墅等低密度高档住宅建设。
(三)加快建立完善住房保障制度。尽快制定并公布经济适用住房发展规划、今年开工和竣工面积计划及占商品住房总量的比例；国土资源部门应牵头规划部门尽快选定经济适用住房建设用地布局，做好项目储备；在土地供应数量上，要确保经济适用住房、廉租住房建设用地占房地产开发用地总量10％以上；建立廉租住房保障长效机制，各设区市在年底前全面启动廉租住房制度。
(四)规范市场引导合理需求。结合房地产市场秩序整治，规范商品房销售和中介行为，抑制投机炒房，促进房价稳定。运用税收政策杠杆，调节超额开发利润，对三年前以协议出让方式取得土地的，应强化土地增值税的征管力度，以利市场公平竞争。积极鼓励发展住房二级市场和租赁市场，满足不同消费群体的需求。新闻媒体要加强正面的宣传和引导，引导消费者确立理性的住房消费观念。
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2007/1/22 14:49:00