2006年沈阳市房地产市场综述

  沈阳市统计局

2006年，我市房地产市场在贯彻国家宏观调控政策的同时，积极调整住房供应结构，稳定住房价格，使房地产市场呈现开发规模合理，投资增势平稳，商品房市场销售活跃等良好稳定健康发展的态势。

一、房地产开发的总体情况及运行特点

1、开发投资增势平稳，增幅明显回落

年初以来，在国家宏观调控政策的正确引领下，我市房地产开发规模合理，渐趋理性，投资增势平稳，增速逐步回落。一季度我市房地产开发投资累计增幅最高，为52.6 %，二季度增幅回落至37.5%，三季度增幅继续回落为36.2%。2006年，全市房地产开发投资538.3亿元，比上年增长30.2%，增幅比年初回落22.4个百分点，比同期全社会固定资产投资增幅低1.1个百分点；占全社会固定资产投资的比重为30.1%，与上年基本持平。

2、施工规模扩大，房屋竣工面积增多

2006年，我市商品房屋施工面积3456万平方米，比上年增长11.4%。其中，商品住宅施工面积2661.5万平方米，比上年增长9.2%；商业营业用房施工面积516.9万平方米，比上年增长22.2%。在保持适当开发规模的同时，加快了工程建设速度，进一步缩短了建设工期，房屋竣工面积明显增加。2006年，全市商品房屋竣工面积达1185.3万平方米，比上年增长12.1%，其中商品住宅竣工面积达1015.3万平方米，比上年增长9.5%；商业营业用房竣工面积128万平方米，比上年增长42.3%。

3、投资结构逐步改善，经济适用房投资高速增长。

在全部房地产开发投资中，商品住宅投资占主导地位，全年完成投资397.1亿元，比上年增长28.4%，占房地产开发投资的73.8%。经济适用房投资增长迅速，比重加大，完成投资31.2亿元，比上年增长17倍，是我市历史上对经济适用房投资最多的一年，占商品住宅投资的比重为7.8%，比上年提高了7.2个百分点。而别墅、高档公寓投资仅完成14.9亿元，比上年下降34.5%。办公楼和商业营业用房完成投资分别为20.7亿元和75.0亿元，比上年增长37.5%和16.4%，占房地产开发投资比重分别为3.8%和13.9%。

4、规模化开发成为主导，成片开发大项目超六成

2006年，我市房地产开发施工面积超10万平方米的在建项目120个，施工面积达2137.3万平方米，比上年增长37.1%，占全市施工面积的61.8 %，比上年提高了2.3个百分点。计划总投资超十亿元的项目48个，完成投资121.6亿元，占全市房地产开发完成投资的22.6%。

5、市场需求旺盛，商品房销售活跃

随着全市经济发展速度的加快，城市建设力度的加大，旧城区改造形成了规模购买力，以及伴随着城镇居民收入水平不断提高所衍生出的对高品质产品巨大市场需求，都推动了商品房销售的持续增加。2006年，我市商品房市场一直保持活跃的态势，全市共销售各类商品房1243.8万平方米，比上年增长24.9%；实现销售额419.9亿元，比上年增长32.3%。其中，商品住宅销售面积1150.6万平方米，比上年增长23.6%；实现销售额366.4亿元，比上年增长30%。

6、住宅建设成效显著，人均居住面积进一步提高

2006年，是“十一五”规划实施的第一年，市委、市政府实施经济快速发展战略，城市建设力度继续加大，“金廊”、“银带”、铁西新区、浑南新区和沈北新区的开发建设日渐升温，多层次的住宅开发使城镇居民的居住条件进一步得到改善，人民生活水平进一步提高。截止2006年末，全市实有住宅面积达10455.33万平方米，城镇居民人均住房建筑面积由上年的23.36平方米提高到25.24平方米，是有史以来增加最多的一年。

7、金融调控初见成效，企业对银行依赖度降低

为了贯彻落实国务院有关控制房地产信贷规模的文件精神，金融部门提高了对房地产企业的贷款门槛，促使房地产企业加强“内功”，采取以自筹资金和其他资金为主渠道的办法来解决资金不足的问题。2006年，我市房地产开发企业自筹资金达318.2 亿元，比上年增长31.5%，占全部到位资金的52.6%；定金及预收款129.7亿元，比上年增长13.7%，占全部到位资金的21.4%；国内贷款48.8亿元，比上年仅增长4.5 %，占全部到位资金的比重由上年的10.1%下降到8.1 %。

二、存在的主要问题

在我市房地产市场稳步发展的同时，也出现了一些值得关注的问题，应引起有关部门及房地产开发企业的高度重视。

1、经济适用房投资比重偏低。在宏观调控政策指引下，政府加大对经济适用房建设的政策引导和房地产市场管理，使全市经济适用房投资比重逐步增加，一方面对商品房价格的上升起到了积极的抑制作用，另一方面有利于加快解决中、低收入家庭住房问题。但也应该看到，我市经济适用房建设投资仅为31.2亿元，占商品住宅建设投资额的7.8%，其绝对额和所占比重仍然很低。

2、非住宅类商品房空置面积增加。截止12月末，全市办公楼和商业营业用房空置面积分别为23.1万平方米和93.1万平方米，比上年增长1.1倍和39.0%。从空置时间看，空置一年以上的分别为15.6万平方米和67.4万平方米，比上年增长1.1倍和1.2倍。空置面积过多，一方面会造成社会资源的浪费，另一方面也会占压资金，影响房地产开发企业的效益。

3、存量房与增量房销售比例不协调。2006年，我市存量房销售620.8万平方米，同比增长7.4%。增量房与存量房的销售比例由原来的1:1变为1：0.5。从政策上扶持存量房市场发展不但能够达到稳定房价的目的，而且又能解决中低收入阶层居住问题,形成存量房和增量房市场的良性互动,最终达到多方共赢的局面。

三、几点建议

1、要适当控制开发规模，及时调整投资结构。科学确定房地产开发土地供应规模，适当控制房地产开发投资规模和增长速度，调整开发结构，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房，特别是经济适用和廉租住房的市场供应，进一步满足中低收入家庭的住房需求，增进房地产市场活力。

2、进一步拓宽融资渠道，积极筹措开发资金。研究建立住房抵押贷款证券化制度，解决银行贷款减少后，房地产开发企业资金紧张的问题，缓解供求矛盾，防范由于贷款政策变化而引起的后续开发资金短缺的金融风险。

3、积极采取有效措施，控制空置面积的增长。有关部门和各房地产开发企业要高度重视，积极采取有效措施，特别是对空置一年以上的商品房制订必要的消化措施，避免积重难返，促进房地产市场的健康发展。

4、完善信息发布制度，加强市场的正确引导。建立预警和信息发布系统，加强监测分析，建立完善房地产预警机制和信息发布系统，通过定期和不定期的信息发布，使开发商理性开发，购房者理性消费，引导房地产开发理性投资和居民理性购房，使市场供求平衡，避免房地产市场大起大落。