近年来汕头市地价分析及展望

(李奕虹 汕头市房管局)

    一、从土地公开市场交易看地价

    1.公开交易宗数

    2003年至2006年，汕头市中心城区通过招拍挂成交的土地46宗，其中：政府通过招拍挂方式出让，即一级市场成交17宗，共计566408平方米；企业转让，即二级市场成交29宗，共计834614平方米。企业土地交易宗数和面积，均超过政府出让的，由于政府土地供应缺乏，市场存量土地盘活力度加大。

    2.公开交易面积

    纵观近4年汕头市中心城区土地招拍挂，2005年土地交易量最大，达到515950平方米，2006年回落至近年最低点，交易量仅为75059平方米，占2005年的14.55%(见下表)。造成2005年交易量最大的原因，是政府出让“东坝仔”片居住用地523.22亩，计348815平方米。

    3.地价变动及地价水平分析

    2006年汕头市地价涨幅较大，住宅用地地价涨幅尤为明显，比上年增长3倍；综合用地地价上涨108.3%；工业用地由于交易量较少，成交个别因素较强，成交地价较去年有所下降(见下表)。

    近年来住宅用地供应集中在龙湖区，去年龙湖区居住用地交易均价为3364元/平方米，前年的为841元/平方米，差距很大，主要是地块的区位因素对地价起主导的影响，2005年拍卖成交的“东坝仔”片居住用地，区位较为偏僻，地价较低，摊低了该年的平均地价。总之，汕头市从2004年以来，地价稳步上涨，2006年上涨幅度较大。如天山北路珠厦小区居住用地，2004年拍卖地价为1722元/平方米；邻近的汕汾路西侧用地，2006年拍卖地价为2463元/平方米，上涨幅度为43.03%。

    二、影响地价的相关因素分析

    1.政策影响

    2006年国务院出台“国六条”和“国十五条”，旨在缓解住房结构性供求失衡造成的房价上涨，通过税收调控抑制投机和投资性住房需求，通过加大对闲置土地的处置力度来增加土地市场供应。

    2006年省国土厅下发《关于创造条件逐步实行工业用地招拍挂和试行经营性基础设施及公益性事业用地有偿使用的通知》，进一步将工业用地放置于公开市场环境当中，以提高工业用地利用效率。

    2006年汕头市政府出台《汕头市地价管理规定》、《关于金平、龙湖、濠江区集体建设用地使用权流转有关问题的通知》、《关于进一步加强土地市场管理的通知》等文件，旨在加强土地价格管理，维护土地市场的正常秩序，保障土地所有者、使用者的合法权益。

    2.汕头市经济状况对地价的影响

    汕头市2006年度，GDP为740.92亿元，同比增长11.6%；全社会固定资产投资额完成176.71亿元，同比增长13.5%；全市完成房地产开发投资26.76亿元，同比增加19.6%。房地产投资与GDP同步增长。从社会发展情况看，全年全市人口继续增长、城镇居民生活水平和质量稳步提高，也为房地产市场继续保持良性、健康发展提供了良好的保证。

    3.供需关系对地价影响

    汕头是一个典型的人多地少的城市，1999年，全市人口448.94万人，2004年人口为487.52万人，5年间增长了8.6%，同时外来人口的涌入决定了对住房的刚性需求。2004年后商品房销售面积在不断增加。

    2002、2003年商品房销售面积小于竣工面积，2004年起至2006年房屋的销售面积连续三年高于竣工面积，说明2004年前的空置房产正逐年得到消化，在购买力逐年加强的同时，供大于求的局面被打破，供应不足带动房价的上涨。

    4.城市规划对地价的影响

    政府的城市规划引导着各类投资的联动，必然影响着房地产投资及地价的变动。打造“大汕头”，建设三条经济带，即东部城市经济带、工业经济带、生态经济带，特别是东部经济带的规划建设，将为汕头发展提供土地资源，推进市区东延，也将提高海湾大桥至莱芜一带沿海地区的地价。

    5.市政基础设施对地价的影响

    按照《汕头市中心城区近期建设规划(2006——2010)》，汕头中心城区将有汕梅高速、厦深沿海铁路、金凤—西港高架桥等先后动工，带动了周边区域的地价上涨，使区域土地交易变得活跃。

    6.土地利用情况对地价的影响

    汕头市国土资源局2006年在中心城区开展新一轮闲置土地清查行动，截至去年6月30日共清理出各类闲置土地177宗，面积2971.7533亩(即1981179平方米)，相当于2003年至2006年招拍挂出让土地面积的3.5倍，数量很大。对清查出来的土地，政府将根据国家、省市的有关规定进行处理，“一地难求”的局面可能有所缓解。

    三、2007年地价预测

    1.商业、综合、住宅用地价格预测

    (1)2006年汕头市房地产开发投资额持续上涨，商品房新开工面积较2005年同期增加了35.8%，这意味着07年商品房竣工面积将增加，商品房市场供应充足，将在短时间内抑制房价的进一步提升，也能在一定程度上抑制地价上涨的速度。

    (2)2006年商品房销售面积、交易金额、平均房价均出现两位数的增长，引起消费者对商品房供应紧缺的预期，推动房价、地价上涨。由于地价的上扬，迫使住宅产品从多层向小高层和高层转变，成本增加使房价上涨。另一方面，增加土地的容积率，又使地价上涨。再由于中小户型供不应求，使商品房价格的攀升带动了地价上扬。

    (3)金平区的海滨路西延和小公园改造项目的进展，使区域房地产市场成为关注热点，地价上涨成为必然，但考虑到其片区的成熟度及经济发展持续性，涨幅较为理性，不会出现大涨。

    (4)近年来汕头写字楼物业租金与房价严重不对称，受汕头宏观经济持续良好发展的影响和各类资本在汕头投资的增加，预计2007年综合地价将会有较大幅度的上升。

    2.工业用地价格预测

    在汕头进行产业结构转型之际，工业用地由原来的粗放型开发转变为集约型利用。工业用地价格也受到各种政策因素的影响。主要影响因素是：国土资源部于2007年1月1日起实施《全国工业用地出让最低价标准》。由于最低价标准是按照不低于成本的要求确定的，与现在各地工业用地的实际出让价格相比，有较大幅度提高。汕头的龙湖区、金平区被划入第四等，最低价标准为480元/平方米。

    汕头的发展离不开工业的支撑，虽然第二产业正在由传统的制造业向高科技高附加值产业发展，但是工业用地仍然有较强的需求。今后的工业用地受土地交易方式、供地紧缩等因素的影响，地价较目前有较大幅度的上扬。