地下空间：开发商新奶酪

杨育谋 / 财富地产杂志

地下空间土地出让是参照地上土地出让进行的。目前关键是产权问题，地下空间拍卖的是使用权，使用年限是参照商业办公定的，为40年。

随着城市化进程的加快，我国城市的地面空间显得越来越拥挤，不少城市已经陷入地面空间不足的窘境。在这样的背景下，有专家断言，21世纪将是地下空间开发的世纪。从目前来看，北京、上海、广州、南京、杭州等城市已经掀起了地下空间开发的热潮。对开发商而言，拿地区域可以由“地上”转为“地下”，这绝对是一个值得兴奋的消息。然而，尽管地下空间的开发潜力巨大，但就目前而言，开发过程中依然面临着许多风险。

现代“地道战”

2007年1月5日，有媒体报道：就在广州市体育西路、天河路路面工程进行得如火如荼的同时，地底下的“掏空”工程也在热火朝天地进行之中。未来广州天河商圈将犹如一个双层蛋糕：地上的和地下的——地上是休闲时尚主题商场，与地上连通的则是地下商业圈。

事实上，作为地上商业的延伸和补充，广州地下空间的开发早已进入开发商的视野。特别是随着广州地铁和政府人防工程建设的快速发展，地下空间逐渐出现创新的商业形式和迎合地上商业发展的补充业态，从而更加丰富了广州的商业市场。据称，广州地铁至2006年底共开通116公里的线路网，地铁所承载的客流量也越来越大，目前广州地铁日均客流量达5 8.5万人次。而随着广州地铁网络的逐步完善，也带旺了地下商业，为开发商们提供了巨大的商机。从目前来看，广州已经完成开发的地下商业大部分都是沿地铁线路分布的，主要包括康王路板块、英雄广场板块、人民公园板块、站前路板块等。

另外，据广州市人防办提供的数据显示，广州的人防工程总面积约为360多万平方米，已经开发使用的面积约为270多万平方米，还有90多万平方米的开发空间；至2010年，广州将有8条地铁线路开通运行，覆盖市区内大部分地区，这为开发商大力开发地下商业提供了前提条件。

不仅广州如此。不久前，深圳最大的地铁商业项目、面积逾16万平方米的中信地铁商场项目正式发售，引发了业界对新一轮地下商业的高度关注。深圳地铁项目也被视为深圳大规模开发地下空间的转折点。对此，业内人士指出，深圳开发商青睐地下土地早已不是秘密：深圳的很多开发商早就意识到了地下空间的投资机会，正在抢占地下空间的开发资源，香港一些有前瞻性的开发商也已经进入深圳的地下空间开发市场。

事实上，近年来我国城市地下空间开发的进展非常快。北京、天津、上海、南京、杭州等城市的地下空间开发都在火热进行中。据称，目前上海正致力于把地下“城市地图”构想变成现实——将1600多万平方米的地下空间打通，从而形成一个“地下上海”，这个规划将于2007年4月出台。上海目前已形成人民广场、徐家汇、五角场、铁路上海站、上海南站五大"地下城区"。

而早在2006年8月的时候，南京市国土资源局网站上，南京湖南路地下商业街、金陵中学东侧地下商业项目，两个地块也在公开挂牌转让。此外，杭州、成都、厦门等城市也相继出台规定，将加大城市地下空间资源的开发力度。在首都北京，地下空间的开发早在2004年的时候就已进入大规模实施阶段，现正以每年约300万平方米的速度递增，北京还在中心城区确定了王府井、中央商务区等17处地下空间开发利用重点地区。可以预见，在未来很长一段时间内，我国各大城市有望掀起一股地下空间开发的高潮，对于商业嗅觉异常灵敏的地产商而言，这不啻于一个天大的利好消息。

空中时代结束。

从1863年伦敦建成世界上第一条地铁至今，国外地下空间的开发已经经历了从幼稚到成熟，从大型建筑物的地下延伸到综合地下城很长一段时间。地下的世界早已不仅仅是排水管、下水道、地铁系统或防空洞，公共图书馆、大型实验室、会展中心、博物馆、音乐厅、体育馆等也都纷纷向下发展，空间环境的质量、文化氛围的培育、商业需求的延伸和与地上城市的互动互补成了地下空间开发新的焦点。

在我国，上世纪60、70年代的时候，国家开始建设一批地下工厂、早期人防工程等，北京、天津等城市的地铁工程也开始修建。80年代以后，各大城市开始陆续修建适合我国特点的地下综合体工程，集商业、交通、人行过街和停车场等服务设施于一体。与此同时，城市高层建筑地下室随着城市中心及居住小区的开发也开始大量发展。

进入新世纪以来，伴随着现代商业的发达，城市土地资源短缺的问题日益凸现。在这种情况下，地下空间的开发就成为国内众多城市的迫切需要。而世界各国城市建筑的历史也已充分表明：继19世纪的城市桥梁和20世纪的摩天大楼之后，21世纪将是地下空间开发利用的新纪元。这个结论得到了世界很多学者、专家的赞同。尤其是在当前，城市地下空间的开发对我国经济、环境、国家安全以及未来的可持续发展等各方面意义重大。

业内专家指出，人均GDP达到500美元后，就具备规模开发利用地下空间的条件；达到1000美元时，城市地下空间就进入了规划和开发阶段；达到3000美元后，城市地面价格上涨，地下空间开发条件成熟，由此进入开发的高峰时期。2005年，中国人均GDP为1700美元，北京、上海等一批城市人均GDP超过3000美元，逐步形成地下空间开发热潮。而地下空间的开发也使城市的服务功能得到新的补充。例如，地下公路、地下铁路、地下街道、地下商场等地下设施，连通地上城区的繁华街道，既方便群众生活，又活跃地区经济。同时，由于地下空间恒温性、恒湿性等诸多方面优于地上空间，让某些对此优点有特殊需求的地面产业和项目适当向地下空间延伸，不仅可以提高产品质量，降低生产成本，改善劳动条件，对拉动城市经济发展也起到很好的作用。

在这其中，商业项目的开发无疑是重头戏。近年来，国内零售业态快速发展，一扫往日的单调局面，多种形态遍地开花，相继出现大型超市、仓储商店、专卖店、购物中心等十余种零售业态。而作为城市商业高度发展的最好补充，地下商业在国内发展较慢，尚处于起步阶段。

据了解，纽约、东京等国际大都市普遍存在人口拥挤、土地资源稀缺等问题，所以在建设地铁的同时开发大量的地下商业。如东京地下街遍布全城，面积在1万平方米以上的地下街就有17条，其中东京火车站前的八重洲地下街面积超过10 万平方米。相比之下，国内在地下商业项目开发方面还有一定差距。因此，业内人士认为，在土地资源紧缺的情况下，向地下要空间必将成为商业经济发展的重要出路。依托人气十足的地上商圈，地下商业只要善于整合资源，就会与地上商业融为一地下空间的发展趋势不仅仅是商业街，开发商也看好地下停车库的开发。在一些城市的繁华地段，如南京火车站、新街口的地下停车库收益都很好。

而从国外的经验看，娱乐中心、会议中心、展览馆、博物馆、音乐厅、公共图书馆等也适合建在地下。

正因为如此，近年来，国家和各级政府非常重视地下空间的开发利用。而在同时，这也为开发商们创造了前所未有的新机遇。对此，业内专家已经指出，对开发商来说，现在是投资地下空间资源最有利的时机。因为目前地下空间开发不算容积率，也不收地下空间开发费，开发商应该看到这方面的投资机会，而随着法制的日益健全之后，这些优惠条件可能将不复存在了。

产权之惑

就当前而言，地下空间开发虽然看上去很美，但专家一再忠告开发商，这并不表明地下商业的果实就能那么轻易采摘。现在地下空间土地出让是参照地上土地出让进行的，因为国内还没有一个统一的规定。目前关键就是产权的问题，地下空间拍卖的是使用权，使用年限是参照商业办公定的，为40年。

我国法律未明确地下建筑物和构筑物的产权关系。国内现在大部分地下商铺或依托地铁，或庇护于人防工程，绝大部分是采用租用地下建筑物的经营模式。当前部分开发商开发地下空间后拿到的是使用权证而不是所有权证，开发商无法通过使用权证去银行申请抵押贷款。因此，众多资本对地下建筑物的所有权要求就显得迫切起来。

长期以来，地下空间的产权问题属于法律盲点，地下空间的使用权转让和收益缺少法律依据，投资商和开发商无法明确获得地下空间的产权，这在一定程度上影响了地下空间的开发利用。

另外，地下空间的建筑物层高怎么限制？是否可以转让或者抵押？如何协调与人防工程的冲突？这些问题到目前都没有一个统一的规定。因而在地下空间开发利用的实践中已经暴露出一些问题：没有合法的土地批准文件，许多已建成的地下建筑物无法办理房地产登记，因而不能进行转让、抵押、租赁；地下建筑物产权关系无法明晰，权属关系比较混乱，实践中引发不少争议；地下空间的权利范围不确定，有的建设单位取得土地使用权后对地下空间无序开发，影响了城市地下空间的统一规划和建设等。

可喜的是，近年来，在产权问题上，广州、上海等大城市已经开始了有益的探索。其中，广州动漫星城产权处理就是一个最明显的例证。2005年9月1日，广州开始将经营性地下空间也纳入有偿使用的范围，动漫星城因此成为取得产权证的第一家纯地下商用物业。对此，业内人士指出，地下商业空间取得独立产权，对于城市地下空间的开发起到了举足轻重的作用，也让开发经营者吃了颗“定心丸”。

一年之后，也就是2006年9月1日，《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》（以下简称《规定》）以政府令的形式正式发布实施。其中，对地下空间开发的产权问题、审批程序、使用范围、登记办法等做出了明确的规定，这是目前为止国内最为全面、系统的关于地下空间开发的规定，填补了法律上的空白。然而，这一《规定》仍然具有不足之处，其中最大的不足就是对地下空间的土地出让金问题暂时没有明确规定，而是要由房地局和另外部门的专项文件另行规定，并且仍然没有计算标准。不过，《规定》毕竟使城市地下空间的规划、开发、建设、管理等一系列问题有了对接链，也为其他地方开展类似的法规尝试提供了借鉴。