酒店式公寓的投资之道

王玥/《理财周刊》

“酒店式公寓”最早源于欧洲的“产权式酒店”，指的是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式的物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。

据统计数字显示，上海目前有各类已建成的小户型公寓楼盘（单身公寓、酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店）超过70个，这些楼盘中，小的有近百套房，大的有六七百套，全上海有小户型公寓超过3万套，而大部分酒店式公寓的产权在大大小小的投资客手里。

酒店式公寓并非都是“黑马”

酒店式公寓受到追捧,自然是因为其便捷的服务和优势的地段。在上海这样一个外来人口、年轻白领和外籍商务旅游人士不断增长的城市，投资客们当然有理由相信酒店式公寓具有广阔的投资前景。所以酒店式公寓在相当长的一段时间内，红得像“冬天里的一把火”。

酒店式公寓项目本身的设计应该是个性化的，不流于一般形式。同时这类房产一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、水路管线等都使用较高档配置。与传统的酒店相比，其在硬件配套设施上毫不逊色，而服务往往更胜一筹：它能够为客人提供酒店的专业服务，如保姆保洁、24小时送餐、代购物品、代缴费用以及一些商业服务等。更重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局以及家居式的服务，既有了“居家”的私密性和生活氛围，又有了高档酒店的良好环境和专业服务，而且租价更合理。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的青睐。

然而事实上，超过一半的酒店式公寓是由烂尾办公楼改造而成。虽然价格与一些度身定做的高档酒店式公寓相比比较便宜，但在总体规划、功能设施配备、房型、朝向等方面并不占优势，居住也不一定很舒适，其产权也只有50年。由于规划的遗留问题，一些酒店式公寓里的用水、用电都按工业标准收，常年住下来，多付的水电费也不少；烂尾办公楼的层高较高，改造设计时，大多做成错层或复式，尽管加大了使用空间，但同时也大大提高了售价。业内人士普遍认为，酒店式公寓是沪上房产中最为脆弱的一环，一旦上海房产掉头下行，首当其冲的一定是这种烂尾办公楼改造而成的中低档的酒店式公寓。

目前市场上，很多开发商在开发或包装酒店式公寓时，很少考虑酒店式公寓的最终使用者的要求，一些设计欠佳、经营管理不善的酒店式公寓，根本不能保证其服务的优质和盈利的持久。

市场自身出现分化走势

戴德梁行发布的第二季度北京酒店服务式公寓租赁市场皑告显示：该类物业总体租金为21.88美元每月每平方米，比上季度下降了2.13%。中、低档酒店服务式公寓平均租金分别为20.13美元和17.50美元每月每平方米。但高档酒店服务式公寓的平均租金为28美元每月每平方米，比上季度上升0.9%。在空置率方面，第二季度酒店服务式公寓租赁市场的总体空置由25.56%上升为29.27%，增加了3.72%。其中，中、低档酒店服务式公寓的空置率由上一季度的29%和22.96%上升为33.7%和30%，惟独高档酒店服务式公寓的空置率由上一季度的24.71%下降为24.12%。

在SARS最为肆虐的二季度，众多物业普遍不景气，高档酒店式公寓的这种逆市而动引起了业内人士的普遍关注。究其根源不难发现，其实近几年虽然新盘供量较大，但真正能够满足高档租赁需求，位置和配置双优的项目却寥寥无几。

和北京类似的是，从目前市场状况来看，上海目前的高档酒店式公寓市场供给总量也还不多。根据目前市场统计数据显示，中、低档酒店式公寓还位居市场主流。

事实上，随着大量国际客源涌入，高档酒店式服务公寓将有很大发展潜力。根据抽样调查结果显示，在2001年来沪入境的200多万人次中，以商业活动为目的的占39.3%；从职业构成来看，商贸人员占28.3%，职员占23.1%，专业技术人员17.6%，以上人员占总数的69%。上海未来几年，每年将有不少于10万的新增商务需要短、中期驻沪的外来人口，其中境外和外省市高层人士及经济、技术精英将在1万～2万。他们多数担任高级管理人员（CEO、专家、总监、高级会计师、部门经理）等，有着优厚的住宿津贴补贴，是中、高档酒店公寓消费能力的市场主体。同时，国内知名企业驻沪的高级管理人员也具备极强的消费能力，他们绝大多数为公司的领导者和决策者，同样也享受着公司给予的丰厚的福利待遇，且其工作时间也并非长期或永久性的，因此中、高档的酒店式公寓也是他们主要的选择。未来5年内，小户型酒店式公寓仍将受欢迎，且仍能保持较高的房价。所以前几年许多酒店式公寓常常亮出“客满牌”，入住需要登记排队，住宅需求缺口毋庸置疑。这两年供应量增多，出租率仍保持在80%以上。

服务和物业管理是关键所在

而在硬件条件差不多的情况下，什么是竞争中制胜的关键因素呢？很多人当会脱口而出：服务。的确，设备很陈旧的香格里拉、长富宫等物业，如今的租价都高于周边新盖的酒店，服务和管理在其中起了决定作用。高档酒店式公寓的优势也在于此。

因此，让一个有基础的项目发挥其最大的价值，关键在于其后期的物业管理水平和经营管理水平。在高档租务市场中，客户去留的决定，60%～70%受物业管理水平高低的影响。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，可大大提高物业的附加值，直接影响到物业的租金和收益回报，因此，很多国际性知名酒店管理集团都对高档酒店式公寓“情有独钟”。在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点。

一般来讲，高档品牌酒店式公寓所在的地理位置通常是传统的高尚地段，或商务区的有效辐射地带，其地域价值以及升值空间对投资者来说，都形成极强的吸引力。很简单的道理，谁提供特色的优质服务，谁就能在市场占据先机，谁的投资就能较快见到收益。所以，高档酒店式公寓成为一枝独秀，也在情理之中。

投资酒店式公寓需明辨优劣

业内专家普遍认为酒店式公寓比同档次公寓的投资具有更广阔的前景，但如何保证提供高质量的后期服务，尤其是优质的租赁经营管理，保证有充足的租住客源，是业主投资酒店式公寓特别要注意的问题。

目前，市场比较流行包租，开发商和投资客签署相应的包租协议，目的是想达到投资客和开发商的双赢，上海就有多家楼盘采取这样的行销方式。

然而，任何投资都会存在风险，投资客接受包租的方式时，不仅仅要看保证方有无实力，同时还要注意物业本身是否能满足最终使用者的要求，更要看物业的经营管理的实力，是否有充足的租赁客来源。

因此，投资酒店式公寓，一定要注意辨明身份。新建酒店式公寓项目往往是开发商经过市场的洗礼之后，从市场的角度设计出的人性化的、更加适应广大小业主和最终租借使用者需求的项目。同时，具有品牌和酒店服务经验的公司往往能够保证客户服务质量和租赁客源的充足，从而保证到广大小业主的权益。

产品的发展总是从无序走向成熟，任何新项目经过市场的洗礼后必将趋于完善和理性。当市场处于绝对的供不应求阶段时，无论你端上来什么菜都会被饥饿的食客一抢而光，但当大家渐渐填饱了皮以后必然开始对菜肴讲究起来。而这个时候，以前产的弊端也开始逐渐暴露。因此，在今后的房产投资浪潮中，投资酒店式公寓一定要擦亮眼睛，对意向楼盘的质量和服务进行深入了解，尽量选择全新设计和知名酒店集团专业经营的新建项目，尽可能地深入研究。