孙晓胜 姚玉洁 徐寿松 陈先锋 彭勇/《经济参考报》/20080331
北京：楼市在观望中对峙
国家发展改革委、国家统计局近日发布了最新的全国房价调查结果。北京新建住房2月同比上涨16.5%，环比上涨0.3%；而1月这两项数字分别为17.2%和1.0%。虽然房价涨幅有所放缓，但仍高于全国70个大中城市平均涨幅，在涨幅榜中名列第五。
进入2008年，北京的楼市仍然延续着上一年量缩价升的格局。所不同的是，在“拐点论”和“真摔假摔”的争议声中，市场的观望气氛变得越来越浓。
楼市春寒料峭
从统计部门提供的数字看，今年前两个月，北京房地产市场的交易量近乎降到“冰点”。
北京市统计局、国家统计局北京调查总队2月19日公布的数据显示，1月至2月，北京市住宅现房销售面积为19.5万平方米，期房销售面积为45.8万平方米，分别同比下降35%和53%。
细看一系列具体的交易数字更让人感觉“寒气逼人”。今年前两个月，北京市住宅现房销售出1229套，期房销售出4248套，分别为上年同期的四成和五成。在朝阳、海淀、丰台、石景山四区售出现房和期房3015套，而在东城、西城、崇文、宣武四个核心区的销售数仅有187套。今年2月，北京房地产市场的期房网上签约共计3121套，日均签约108套；现房网上签约共计1133套，日均签约39套。日均销售套数、面积双双创下2006年以来的新低。无疑，北京楼市已进入观望期。
北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋表示，每年的2月份都是房地产市场的销售淡季，由于春节放假等因素的影响，商品房交易量会受到一定程度的影响。但是，今年2月销售不仅受到了传统淡季的影响，还由于去年房价过快攀升，导致居民消费力不足、购房意愿停滞。
开发商期待“小阳春”
万科集团董事长王石在2007年年末抛出“广深地区房价出现拐点”的“拐点论”，随即在从南到北的房地产市场中掀起一股股打折降价潮。
在强劲的降价潮中，看似坚挺的北京楼市也未能幸免。从去年年底开始，京城楼市的降价打折、送家电、送汽车等楼盘促销活动不绝于耳。
靠近北京北五环的富力桃园项目，从去年11月开始，启动购房送停车位、一次性付款九折优惠等促销手段。朝阳区东四环四方桥的格林莱雅家园一次性拿出十几套特惠房，直降2000元促销。位于回龙观的东亚上北中心项目给购房者免六万元将近30年的物业费。
但面对眼花缭乱促销手段，大多数购房者并不领情。一项调查显示，相信2008年房价会下降的公众仍占大多数，公众持币待购气氛浓厚。在有购房需求的人中间，多达63.8%的受访人持币待购，表示“观望一两年再说”。有意在2008年买房的公众只有14.3%，而打算买房用于投资的只有9.3%。
然而，也有一些开发商，并不相信寒冬会持续下去。SOHO中国董事长潘石屹在接受媒体采访时表示，“北京楼市的春天已经来了，房地产市场的观望现在就结束了。”他认为，北京1月至2月份成交量减少，主要的原因是银行按揭贷款政策影响了需求，天气冷也是其中一个原因。观望情绪将从3月份走出来，这种势头还会越来越好。
北京房地产交易管理网显示，今年3月上半月，网上签约套数为2955套，平均日签约量为197套。日均签约接近200套，比2月有明显回升。
有业内人士分析，目前的楼市正处于观望对峙的关键时期，下一步，无论是“艳阳天”还是“倒春寒”都有可能。
房价：向左走？向右走？
对于有购房意愿的公司白领刘钊来说，观望让他备受煎熬。他想知道，2008年，北京的房价到底还会不会再涨上去。
北京知名的个人合作建房倡导者于凌罡对2008年的房价走势并不看好。他对当前楼市判断是“滞胀”。“2006年北京房地产成交面积是2287万平方米，2007年成交面积只有1800多万平方米，一下子就降了300多万平方米，下降幅度非常明显。虽然面积下降了，但是总成交额却比2006年增加200多亿元，等于房价迅速上涨的同时供应减少了。今年，虽然说很多数据还要等到年底才出来，但是趋势已经很明显了。今年销售房屋的面积肯定要比2007年少，因为目前滞销情况非常严重，特别是奥运会之后大家观望的心态会更严重。”
于凌罡判断，奥运会之后，楼市会有一个很明显的调整。但北京市社会科学院最新发布的2008年《北京蓝皮书》认为，奥运会后决定北京房价的主要因素也不会发生根本变化，稳中有升是北京房价的总趋势。
蓝皮书指出，从房价上涨速度看，房价上涨是全国性的普遍现象。目前北京的普通商品房销售价格，在全国处于较高水平。但是价格上涨速度并不是最快的，许多城市，甚至二线城市的价格上涨速度超过北京。这就说明，北京并非因为举办奥运会而成为普通商品住宅价格增长最快的城市。从房价水平看，北京也并不是全国房价的最高水平。从城市发展看，北京的高房价是城市发展的反映。
数据显示：上海房价未见明显松动
国家发展和改革委员会最新发布的数据显示，上海房价2月同比上涨了9.8%，环比1月持平；其中新建商品房销售价格同比上涨10%，与1月环比下降了0.1%。这是一年来上海新房价格环比首次出现下降。
作为全国楼市风向标的上海，眼下房价已经出现松动了？上海会跟“珠三角”一样，刮起楼盘打折甩卖风吗？记者日前走访多个楼盘，发现楼市表情“阴晴”未定：尽管成交不断缩量，但价格未见明显松动，甚至还在上扬；城外开始打折，但幅度很小，“口惠而实难至”，城内房价依然坚挺。楼市分化迹象日现。
从不久前刚闭幕的“上海之春”房展会上，可以大致探测到2008年上海楼市的温度。为期四天的展会，参展的房地产公司不过70来家，大量的咨询、广告公司甚至一些建材、设计公司夹杂其间。虽然今年的参展楼盘比去年多出约20个，但现场包括意向成交在内的成交金额不足2亿元，与去年3亿元的成交额相比下降了逾三成。
显而易见，前期房价涨幅过快、近期的宏观调控和“拐点论”，都加剧了购房者持币观望心态。央行最新调查显示，京沪等七个大城市居民购房意愿全线下跌，创下调查以来最低水平；其中上海跌幅最大，比上季度下跌4.3个百分点。
佑威房地产研究中心发布的报告显示，3月上半月，上海一手商品住宅(剔除动迁配套房)的成交量为36.92万平方米，虽然环比增长了33%，但比去年同期下降了39.7%。相比去年同期环比增长121%的成交放量，今年楼市“小阳春”恐难再现。
另一方面，开发商也试图避开调控“风头”和这一段行情冷冻期，希望在看清市场趋势之后再制定明确的销售策略和市场部署。大多数一线开发商均缺席本届上海房展会，表明开发商对这一阶段的行情期望值较低。
尽管外环、城郊的一些楼盘开始了打折促销，也有送装修、送家具等“暗扣”，但仔细询问会发现，这些优惠折扣有限，且有多项附加条件，即使在城外，均价也鲜有低于每平方米一万元。城区楼盘房价则依然坚挺，有的甚至逆风上涨。如：大华旗下位于浦东的“锦绣华城”，均价达1.8万元/平方米，浦西真华路的“御品水岸”，均价1.7万元/平方米，都摆出不降价姿态。自诩为“上游生活·精英寓所”的徐汇区电影华苑，售楼人员连话也不愿多搭理，在一张白纸上写明：“均价2.6万，毛坯，无折”。“中远两湾城”四期甚至在展会期间就将报价推高了500元/平方米。
展会之外，著名的“金色贝拉维”项目最新报价3.5万元/平方米，较去年4月推出的房源上涨了50%以上。位于闸北区的“宝华现代城”，售楼小姐面对记者的询问头也不抬：“均价2.2万元，只有三房和四房，总价在300万元以上。”
戴德梁行的分析师认为，今后一段时期上海楼市将继续分化。由于内环区域供求矛盾突出，新房源稀缺，房价不存在“拐点”迹象，但由于今年中、外环区域将有较大体量的楼盘上市，一些地段较偏、品质不好的楼盘将要面临调整降价的局面。
记者走访发现，住房市场刚性需求仍然旺盛，在房价高企的背景下，不少人将目光投向了总价较低的小户型。而建设部“90/70”政策出台将近两年，按照正常的建设进度，大量中小户型已达到预售标准，将在年内陆续推向市场，届时市场成交有望趋于活跃。
市场人士认为，在目前买卖博弈陷入僵局的状态下，决定未来楼市走向的一个关键因素就是央行会不会放松现行的紧缩货币政策。去年调控以来，相当部分购房需求被抑制或延后，一旦银根松动，不排除房价出现反弹。
广州：楼市观望气氛较浓 回暖还需时日
“广州楼市会降到什么时候？什么时候可以放心买房？”在广州打拼多年的李文这样问道，这其实也是目前广州市民最为关心的问题。
今年年初，广州楼价跌破了万元，成交量萎缩至日常成交量的一半左右。刚刚出台的2月楼市数据表明，广州楼市延续了1月份的“量价齐跌”。目前，广州楼市观望气氛较浓，缺乏成交量支撑的广州楼市还没有找到价格支撑点。
不过，李文认为，目前广州楼价还不能称之为降。“从2007年3月份的7000元/平方米左右涨到了10000元/平方米左右，现在又下降为9000元/平方米左右，这能说是降了么？实际上还是涨了约2000元/平方米！”
业内人士则认为，在政府加强信贷管理、加快限价房建设、市民预期发生改变等三大因素的影响下，广州楼市改变了房地产行业近几年来发展的“惯性”，逐渐进入了调整期。
首先是政策的累积效应，尤其是信贷政策令广州楼市发生了变化。为抑制房价过快上涨，国家先后出台了一系列政策，从土地管理、整治市场秩序方面加强对房地产的调控。而从2007年9月开始，广州一手房批准预售面积两年来首次超过一手住房成交面积，广州楼市供大于求格局正在形成。不少开发商认为，影响最大的还是去年9月出台的房贷新政，这项政策提高了购房者的门槛，减少了楼市中投机性需求。缺少投机需求支撑的楼市很快就进入下滑通道。记者从工商银行广东省分行、广发行等银行也了解到，2008年各大银行个人住房贷款的增长额及增长速度与去年同期相比有所下降。
其次是广州在全国率先推出的限价房，分流了部分市场刚性需求。由于限价房的价格仅相当于周边同类型楼盘的70%，这吸引了许多中等收入者，而这部分需求是非常旺盛的。据记者了解，最高限价为6500元/平方米的保利西子湾限价房项目推出后，其周边均价过万元的金域蓝湾等项目都已经开始重新调整销售价格，中海地产也很快推出了售价在7000元/平方米左右的商品房。据悉，广州今年将陆续推出1.5万套限价房。
第三，市民预期开始发生改变。有调查显示，广州等地超过七成市民认为2007年楼价“升得太高了”，由此导致购房意愿下跌，超过六成受访者表示未来一两年内不会购房，而有购房意愿者也同比从22%下降到15%。同时，近期开发商又重新开始推出“九八折后再九折”等各种促销行为，甚至在广州城市中心地带的一些楼盘也开始出现了“松动”。在“买涨不买跌”的心理下，群众对楼市的预期也发生了改变，从而导致出现“楼价在不断下滑，但成交量却并没有上去，反而也是跟着下滑”的现象。
广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，在房价下跌的大众心理预期下，在限价房的冲击下，目前还看不到楼市上升的动力，整个2008年或将都是调整期，如果投资客集体继续看空，大规模抛售房产，广州楼市将面临更为严峻的考验。赵卓文还指出目前广州楼市存在的四大利空：一是限价房动摇了商品房价格的根基；二是房地产行业面临不利的政策面，比如政策导向不明朗，银根收紧等；三是曾经拉高广州房价的投资、投机型买家大量离场；四是广州楼市出现了大众普遍预期价格回落的现象，买涨不买跌的心理，使更多的人捂紧钱袋。
而合富辉煌首席分析师黎文江则认为不必对广州楼市过于悲观。他认为，由于市场预期变得更为理性，预计全年房价以8500元/平方米为中轴，呈窄幅波动。当房价回落到8500元/平方米的时候，广州楼市成交量才有可能回升。此外，随着“90/70”政策逐步落实，90平方米以下中低价位、中小户型的商品房供应进一步增多，预计2008年全市“90/70”产品向市场供应面积占比将上升至50%，而这类商品房从总价上减轻了购房者的压力，因此成交量会因小户型的集中上市而回升。
也有专家认为，国家出台的多个政策的确对房地产市场起到了良好的降温作用，购房者开始冷静下来认真思考自己对房价的承受能力，因而市场观望气氛浓厚，成交量大幅下降。面对市场气氛的变化，房地产商也在相应地调整其销售策略，成交价显现下降趋势。但由于本次市场调整是由政府政策主导，并不是由房地产业本身的经营问题导致的，市场的后续走势也应该主要看政府的政策导向。
深圳：降价风难惠工薪族
万科祭出降价的大旗后，曾经炙手可热的深圳楼市吹来一股降价的清风。春节后，一些开发商和炒房者迫于资金的压力，纷纷开始往外低价售房，深圳的郊区降幅尤其大，有些甚至在一夜之间跌去30%，而中心区的房价也开始松动。尽管如此，深圳的房价仍然是高不可攀，与市民的工资收入相去甚远。
非中心区房产市值大幅缩水
据记者了解，2月份深圳共有三个新盘对外发售，都是各自片区的代表性楼盘。茗萃园是龙岗平湖片区规模最大的住宅项目，均价6900元/平方米；熙龙湾是宝安中心区首席豪宅，均价为1.8万元/平方米。金地梅陇镇三期是宝安龙华代表性项目，其均价为1.15万元/平方米。这三个新盘中，除了熙龙湾走的是高端路线，价格较高外，其他两个楼盘都比周边的楼盘开价要低。可以比较的是，金地梅陇镇去年发售的二期项目均价1.2万元/平方米，好的户型和楼层达到1.7万元/平方米，还不打折。今年2月下旬，该社区推出的三期项目均价为1.15万元/平方米带精装修，房价还打97折。
在深圳的一些非中心区，房价出现了雪崩。深圳市龙岗区布吉街道的购房者任小姐，去年7月在东方盛世楼盘以1.39万元/平方米的价格，买下了一套建筑面积95.54平方米的三房住宅，但还没有来得及入住，半年时间市值就缩水40万元，让她欲哭无泪。
深圳社会科学院城市营运中心主任高海燕说，这主要是因为布吉片区规划和社区配套较差，长期以来就是深圳房价的“洼地”，但去年炒风炽烈之时，布吉的一些楼盘也跟风上扬，房价窜上了万元以上的价位。这些楼盘价格“水分”较多，遇到楼市整体调整，自然首先下挫。
罗湖、福田等中心区尽管没有出现类似的房价暴跌，但也有所松动。深圳福田区渔农村靠近福田口岸，出入香港非常方便，房价一直居高不下。然而，记者近日走访该片区发现曾经高耸入云的房价也有所下降。成宏地产的一位工作人员告诉记者，这里的港城华庭已有六七年楼龄，去年的售价要1.8万元/平方米，今年每平方米已下降1000元，但依然乏人问津。
三大原因致楼市降价
去年9月，政府紧缩银根后，深圳楼市应声降温，出现了成交量严重萎缩的情况，但价格仍然比较坚挺，呈现出“有价无市”的局面。但今年春节后，楼市却出现了较大范围的降价风潮，这主要是因为：
首先，深圳房价虚高有很大回调的空间。前两年，深圳等城市房价飞涨，很大程度上是炒房者的投机行为推动的，缺乏扎实的社会购买力支撑。深圳满堂红地产的有关人士告诉记者，去年很多香港人到深圳一起炒楼，高峰时期三个月就能循环一次，资产能够迅速地翻番，由此可见楼市泡沫之大。
其次是万科降价的带头作用。春节后万科在广东、上海、北京、武汉等多个地方大幅度降价。据悉，万科在深圳坪山的金域东郡项目推出了7500元/平方米的低价，远低于市场的预期；万科在深圳龙华的第五园项目不仅降价3000元/平方米，还附送1500元/平方米的精装修。作为房地产龙头企业，万科的行为在行业内有着较大影响力，在它的带头示范下，很多开发商也开始降价销售。
再次，长期的资金紧张开始让开发商和炒房者吃不消。深圳满堂红物业顾问有限公司营业二部区域总监卞超说，房地产是资金密集型产业，炒房者更玩的是资金腾挪游戏，目前政府提高了二手房的首付比例，房贷也主要针对自住型客户，刻意打击投资性需求，这直接导致了很多炒房者的资金链断裂。
未来趋势还看政策走向
卞超说，刚开始，一些小的开发商和炒房者还能够挺得住，期望政府能够放松调控，楼市重新回暖。但随着时间推移，银行利息的增加，这些开发商和炒房者越来越难以坚持，加之万科率先降价，他们也就顺势降价以求速卖了。
深圳中原地产的统计数据显示，由于近期成交单位以促销单位为主，深圳市住宅成交均价再次下滑，2月份全市住宅成交均价14543元/平方米，环比下跌1.3%，与2007年10月17350元/平方米的历史高位相比，深圳房价呈逐步下滑之势。
虽然如此，目前深圳的房价与市民的工资收入相比，仍然处于高位，因此购房者的态度也主要以观望为主。有关专家表示，作为受政策影响至深的楼市，深圳房地产市场的未来走势，主要是看宏观调控政策的走向。这个时候属于可上可下的关头，调控政策一旦放松，炒风复炽，就有可能导致楼市重回上升通道。
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2008/4/15 9:01:00