今年3月以来，一场严格的楼市调控风潮席卷全国，数十个城市出台了上百次房地产调控政策。在业内人士看来，楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”，未来实施限售城市或超过50个。
超36城启动住房限售
始于今年3月的限售政策，迅速成为全国楼市调控的主流，甚至出现了“一日三地”齐限售的情景。5月20日，长沙、无锡、嘉兴三地相继出台限售政策，进一步加强楼市调控力度。
长沙在继续加码限购的同时，首次提出在限购区域内购买的商品住房，需取得不动产证满2年后方可上市交易；与之类似，嘉兴对在市区范围内已拥有1套及以上住房的本市户籍居民家庭新购买住房，取得不动产证未满2年的不得上市交易；相比之下，无锡则细分了单位购房和个人购房的限售年限，居民家庭购买住房在取得不动产证2年内不可转让；法人单位购买住房3年内不可转让。
据中原地产研究中心最新统计数据，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等超过36个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。
新房“转手”或要等四五年
尽管都是限售，但各地在政策细节上的考量却略有不同。
首先是限售年限的差别，记者梳理发现，大部分城市限售政策均要求新购商品房在2-3年内不得转让，且前提都是在限购的区域内；而保定白沟新城则将禁售期定为5年，时间较长。
其次，在限售对象方面，杭州明确限售对象仅为企业，提出企业购买杭州限购区域住房需满3年方可上市交易；保定白沟新城等地政策限制的是非本地户籍居民(家庭)；广州、无锡则对居民和企业售房设置了不同的“禁售期”；当然，多数城市的限售政策则面向的是全部住房交易对象。
“未来在这些城市买新房，或许要在4-5年后才可出售。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，由于限售城市很多还是以新房交易为主，从签约到拿到不动产证普遍需要一两年时间，加上2-3年的禁售期，“转手”周期明显被拉长。
楼市“去杠杆” 利好刚需购房者
“事实上，限售就是楼市的‘去杠杆’政策，使得购房者必须要以自用为目的配置资金。否则按照4-5年的交易周期，已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。”张大伟直言。
即使现在在限售城市购买新建住宅，可能最早也要到2021年才可能再上市交易。多位业内人士认为，限售明显打击了投机投资需求，降低房地产市场的投资属性，影响了炒房者短期获利的可能性。“对于加杠杆的投资者来说，风险越来越大”。
短期投资风险增加，反过来看，对准备长期持有的刚需购房者却是利好。同策咨询研究中心总监张宏伟就表示，限售保证了市场的稳定发展，未来真正有需要的购房者才会买房，有利于楼市长期平稳发展。
限售或继续向三四线城市蔓延
按照此前惯例，各地调控政策大多会以一线城市为导向，然而，限售政策却多出现在三四线城市。
“在三四线城市，一些房屋售出后，既不出租、也不自住，就直接空置等待转手。通过限制住房交易，能够防范此类住房不断被转让。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中新网记者，而大城市则较少出现此类情况，即便是投资性购房也会考虑出租，房屋利用效率更高。“因此，大城市不会盲目采取限售或者说限转的做法”。
另一方面，由于一线城市购买力外溢，促使这些三四线楼市逐渐升温，限售举措的及时出台，也对抑制炒房需求有积极作用。
从统计局此前发布的70城房价数据可以看出，三线城市房价环比涨幅已超过一二线城市。4月份，70城房价中，新建商品住宅价格环比涨幅前十位的城市，分别为唐山、蚌埠、宜昌、北海、沈阳、扬州、金华、昆明、西安、韶关，最高涨幅为2.6%，几乎被三线城市包揽。
“相比往年，本次调控周期最明显的是增加了限售+限商。”张大伟说，当下一线城市主要特点是限制商办项目购买，北京、上海等地全面收紧；而对其他城市来说，限售的范围越来越大，预计将快速向三四线城市蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。
在张大伟看来，楼市“减法”已做到极致，调控迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。
分化特征明显三四线城市库存依然高企
有别于一二线热点城市调控趋向“顶配”的方式，记者梳理相关调控政策发现，面对限购带来的需求外溢，一些三四线城市的调控在“活”与“火”之间寻求平衡。如赣州在调控中并未实施全域限购，而是选择在中心城区稳步推进，对非本市户籍居民家庭的缴纳社保或个税年限有一定限制，缴纳持续时间要求并不高。
“部分三四线城市限购说明其进入了去库存和控房价双轨并行的模式，但去库存依然是三四线城市的核心要务，限购也主要是针对局部区域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
并不是所有三四线城市都受到热捧。一位闽系房企投资部人士向《经济参考报》记者表示，三四线城市可分为两类，目前楼市火热的三四线城市有两个特征，一是位于京津冀、长三角、珠三角的城市圈中，二是位于一线城市周边，受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。
对多数三四线城市来说，去库存任务仍然艰巨。国家统计局公布的数据显示，今年3月末，商品房待售面积68810万平方米，比2月末减少1745万平方米。“从数据上来说，库存量依然很大，对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。”严跃进说。
苏宁金融研究院宏观经济研究中心高级研究员黄志龙认为，三四线城市去库存前景并不乐观，其原因可能有以下四方面：其一，三四线城市居民购买力对房价的上涨更为敏感;其二，三四线城市的人口流入、产业结构、区位、居民收入水平等影响房价关键因素的劣势明显;其三，一二线城市不动产的投资和金融属性较强，三四线城市不动产主要是消费属性，投资和金融属性与一二线城市差距巨大;其四，相对于一二线城市，三四线城市土地财政问题更为突出，土地的无限量供应不但使得房价上涨不可持续，相反还可能进一步加大库存量。
阅读：
5094
次
2017/6/13 19:55:00