(刘笑一/《中国房地产报》/20070125)
“正在制定的《江苏工业用地出让最低价标准》将于本月底上报省政府审核批转。”江苏省国土厅土地利用管理处处长宋玉波近日向本报记者透露。据悉，新制定的江苏标准拟将全省的工业用地价格平均提高三成，而对于苏北地区价格则提高50%。
记者从1月13日于南京召开的“江苏省国土资源工作会议”上获悉，为遏制新增建设用地扩张冲动，江苏省有关部门已明确2007年将全面落实国务院土地宏观调控的各项政策。其中重要的一项，就是将全面推行工业用地公开竞价制度，其出让价格不得低于公布的最低价标准。
从年初起，江苏已要求全省工业用地出让的公告必须在江苏土地市场网上发布，各地操作人员必须对出让公告发布、正在交易地块及成交地块信息进行及时更新维护。
宋玉波告诉记者，今年江苏新增建设用地土地有偿使用费在现行基础上提高1倍，城镇土地使用税提高2倍，并严格限制减免范围，并提升耕地占用税标准。
据初步测算，上述税费标准提高后，苏南、苏中、苏北地区的用地成本每亩分别提高约3.5万、3万和1.9万元。事实上，江苏省近年来工业用地价格已有大幅度上升。比如离上海最近的昆山，目前一亩工业用地价格基本在80万~100万元以上，而5年前的行情只有现在的五分之一。但据《2006年江苏省城市地价动态监测报告》，江苏省工业地价格仍低于全国主要城市地价水平，两者相差66元/平方米；与长江三角洲其他城市相比，工业地价相差更大，两者相差竟达309元/平方米。
“江苏综合、商业和住宅用地的地价水平都高于全国主要城市，唯独工业地价低于全国主要城市，很显然江苏工业地价与商业、住宅及综合地价不匹配，工业用地地价明显偏低。”江苏省房地产经济学会副会长徐益民认为。“究其原因，近年来江苏大部分地区的招商引资是以土地作为优惠条件的，有些地方是用零地价甚至负地价来吸引投资者。”徐益民表示，“苏南地区土地供应紧张，但工业用地的地价不断降低，许多地块以低于成本价出让。”
作为外商直接投资(FDI)最为成功的样本，苏州付出的代价就很惨烈，地方政府在招商引资过程中过度地压低了土地成本，原本为每亩20万元的土地开发成本，为了引进外资却压至每亩15万元。这逼得周边的吴江、宁波地区也只好“割肉相争”。据吴江市国土资源局内部人士透露，吴江的工业用地价格甚至压到每亩5万元的超低水平。在徐益民看来，针对工业出让地价普遍偏低现象，最终只能通过工业用地“招拍挂”方式才能解决，工业地价得到理性回归，工业用地亏本出让的局面才能得到根本扭转。他告诉记者，从区域竞争来看，“招拍挂”出让工业用地可以使同一区域内的工业用地市场得到整合和统一，可以有效解决工业用地在同一区域内无序竞争的问题,可以使政府对工业用地的总量进行有效地控制。
“另一方面，投资商还能够全面了解不同区域的土地供应总量和价格，选择合适的投资地点，使一部分投资转向土地资源相对充足的地方，降低投资商的投资成本，也保证了投资和土地利用结构趋于科学合理。”徐益民表示。
“没有了协议出让价格和市场价格之间落差所形成的巨大利润空间，将有效抑制企业的圈地冲动。”宋玉波表示，地价提高使企业取得工业用地的成本大大增加，能够促使企业对取得的土地精打细算，集约合理配置，提高工业用地效益。
宋玉波告诉记者，“这次江苏将工业用地价格提高三成，并将实行‘招拍挂’，虽然增加了用地成本，但对实力企业而言能够公平地拿到土地，拿地成本提高并不会影响招商引资。”
去年9月下旬江阴市已尝试通过土地拍卖方式出让工业用地。以江阴友邦交通设备有限公司用314万元的总价款拿到的一块近20亩土地为例，其价格就比以前的协议出让刚好多出30%。
“但是该地块地理位置优越，且企业可以马上建设投产，从经济账上还是划算的。”宋玉波说。
“不过，普通的制造业企业肯定承受不了地价上升。”一位总部设在扬州的日资工业企业负责人说，“工业土地的严控，同时也必将从另一方面促进产业升级。”
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2007/1/25 11:18:00