北京：二手房交易资金监管全面启动

(马琳/《中国房地产报》/20070330)

    3月22日，北京市建设委员会与中国人民银行营业管理部联合转发了《建设部、中国人民银行<关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知>》，同时颁布了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》）。《暂行规定》明确指出，自4月15日起“房地产经纪机构、交易保证机构或代理存量房买卖的，须通过‘专用账户’划转交易结算资金。未设立‘专用账户’的房地产经纪机构，其成交业务的交易结算资金应通过设立‘专用账户’的房地产经纪机构或交易保证机构实施划转。至此，二手房交易资金有了“专用账户”监管。

    “推行资金监管后交易结算资金都将存入‘专用账户’，二手房交易资金在更加规范化的同时也将完全透明化，使当前房产经纪行业普遍存在的吃差价现象失去生存土壤，二手房交易将进入诚信轨道，并扭转房产经纪行业缺乏诚信的形象，使更多的消费者可以放心进入二手房市场。与此同时也有助于平抑房价。”北京链家房地产经纪有限公司副总经理金育松指出。

    业内人士指出，《暂行规定》的出台将促使部分经纪公司被迫实施业务转型甚至出局，从而净化、促进市场健康发展。

资金只能通过保证机构划转

    北京市建委指出，近两年存量房交易量呈逐年上升趋势，仅2006年北京市住宅存量房买卖共成交7.4万套，成交总面积为558.27万平方米，成交总金额约300亿元，以提供二手房买卖中介服务为主要内容的房地产经纪行业数量也随之增加。截至2006年底，经北京市建委批准备案的房地产经纪机构已达到2675家。

    “北京2000多家经纪机构仅有1000多家承担着存量房买卖业务，但层次也参差不齐，由条件比较好的公司承担此项职能，更能保证交易的安全。而从一定意义上来看，开始承担功能的经纪机构将为后来的经纪机构摸索经验，随着企业的成熟，承担此功能的经纪机构数量将增加。”北京房地产中介协会会长陈同顺表示。

    针对上述情况，《暂行规定》对设立客户交易结算资金专用存款账户的保证机构设定了严格的准入制度，“保证机构”须具备一定的规模和良好的市场信誉，熟悉房屋交易市场的相关法律法规，并有健全的管理制度，其信用档案无不良行为记录；注册资本应不低于100万元；缴纳100万元保证金；具备房屋行政主管部门规定的其他条件。不符合上述条件的房地产经纪企业从事存量房交易资金业务时，须通过“保证机构”划转交易资金，并要经过北京市建委备案及银行的严格审查。

    中国人民银行管理部副主任杨伟中表示，存量房结算资金专用账户的设立和管理，是在建设部与中国人民银行的相关文件要求下，结合北京市银行账户管理情况，房地产经纪机构和交易保证机构可以开设一个交易结算资金专用存款账户，专项用于存量房结算资金的存储和支付，账户不能提取现金，只能用于转账。交易当事人在银行开立个人结算账户，交易成功时，通过转账方式完成。“而按照约定，银行将加强资金管理，确保资金专款专用。”

    “存量房交易结算保证资金账户的设立与管理，将金融机构也纳入存量房交易资金监管体系中，从而控制保证交易资金安全。”杨伟中说。

    而据北京房地产中介协会副会长周宗楚介绍，目前资金划转流程已经推出，即首先买卖双方签订买卖合同，同时与“保证机构”签订资金划转协议；之后“保证机构”凭上述协议到银行开设账户，买房人将房款打入账户；收到协议及房款后，银行出具存款凭证，“保证机构”出具账户托管凭证后，买房人办理转移登记手续，房屋权属部门向买房人发放房产证，向卖房人发放转移登记办结单，卖房人持办结单向“保证机构”索取支取凭证，从而实现房款转移。

防范风险 净化市场

    北京市建委副主任苗乐如指出，《暂行规定》的颁布是为了进一步规范房地产经纪行为，防范资金交易风险。而对存量房进行资金监管源于市场的不规范行为和恶性事件，如合肥的桃园事件、天津的汇众事件及北京的坚石事件和佰家事件。

    “在二手房交易过程中，国外一般通过代理机构或委托律师实现交易，完成权属的审核，从而保证资金到位。由于国内市场处于起步阶段，国内大部分存量房交易是通过经纪机构完成，与客户账户分割不清，企业将客户资金视为自有资金，发生了一些经纪公司利用时间差挪用客户资金进行投资、现金收房甚至卷款的案件。”苗乐如表示。

    而据链家地产统计资料显示，2006年北京二手房的交易资金达到了300亿元，按60%的交易是通过经纪公司成交，有180亿元的资金通过经纪公司。而按照成熟市场二手房的流通率计算，每年通过经纪公司的资金将有700亿~800亿元。按照目前市场的操作，二手房的交易资金存在极大的安全风险。

    苗乐如指出，针对上述情况，建设部、中国人民银行曾经对市场进行调研并着手制定政策保证交易资金安全。“去年12月，建设部与央行联合发出了《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，剑指存量房资金风险。”

    “为了防范风险，保护百姓权益，央行方面做出了很大的突破，公对私账户可以运作。”杨伟中表示。

    “尽管《暂行规定》比较规范统一，经纪公司没有划款的自由，但却可以保证交易的安全。”周宗楚说。

    “而为了逐步规范二手房市场，使其更具法制化，除了资金监管外，后面还会有许多配套性的政策发布，如交易网上备案、加快过户流程等。”一位接近北京市建委的人士表示。