上海：楼市量缩价升

(李良/《中国证券报》/20070723)

    在5、6月份连续两个月成交量的疯狂攀升后，进入7月，上海楼市的成交量终于放缓脚步。统计显示，7月以来连续两周，上海的商品房成交量和其中住宅类成交量两项指标都出现了不同程度的下滑，尽管下滑幅度不大，但已经引起部分市场人士的警觉。不过，许多业内人士认为，在上海楼市供求关系没有明显变化的情况下，供不应求仍会导致房价继续上扬。

量能小幅萎缩

    5、6月份的成交量不断刷新上海楼市月成交记录，而6月份商品房周成交量屡屡突破80万平方米高位的成绩更是让很多人惊叹楼市回暖的速度。但进入7月份以来，这种成交量持续上扬的势头戛然而止，取而代之的，是连续两周的成交量下滑。

    搜房网公布的统计数据显示，7月的第一周（7.2日－7.8日）上海共成交商品房6802套，成交面积为745193平方米，比上一周的7325套和890666平方米分别下滑了7.14％和16.33％，其中当周住宅类房源成交5367套，成交面积为639409平方米，分别比上一周的6171套和744016平方米下滑了13.03％和14.06％。7月份的第二周（7.9日－7.15日），上海共成交商品房6042套，成交面积为685475平方米，分别比前一周下滑11.17％和8％，其中住宅类房源成交4976套，成交面积583437平方米，比前一周分别下滑了7.28％和8.7％。

    值得关注的是，这种成交量的下降呈现一种结构性的调整态势。在连续两周的下滑过程中，上海市中心地带的内中环新楼盘推出减少，而成交量也出现较大的萎缩，而位于上海郊区的外交环地带新推楼盘较多，其低价位的优势吸引了不少购买者，成交量虽然相对有所下滑，但个别地区的楼盘仍然出现了旺销的情况。

    对此，业内人士分析指出，量能下滑传递了这样一个信息，那就是在前期的迅猛上涨过程中，上海消费者的购买力有一定程度的透支。佑威地产研究中心主任薛建雄表示，前两个月迅速扩大的成交量，不但消化了去年宏观调控积压的需求和年初股市财富转移的需求，而且也透支了未来需求。他预测，下半年上海楼市的交易量会大幅下滑，甚至有可能出现如同去年的长时间盘整。

房价坚挺缘于供求失衡

    不过，尽管上海楼市的成交量出现了连续两周下调，但这并不影响许多业内人士对房价坚挺的信心。有业内人士甚至乐观表示，上海房价的上升通道已经打开，支撑上海房价的最关键因素就是供求严重失衡。

    6月份的统计数据是这些业内人士对房价充满信心的依据之一。6月份，上海市商品房新增面积169.87万平方米，环比减少13.49万平方米，下滑了7.36%，同比大幅减少82.73万平方米，降幅达到32.75%；而与此同时，6月份，上海市商品房成交量环比增加6成，全市商品房成交量348.17万平方米，环比增加41.89万平方米，增幅为13.68%，同比大幅增加139.65万平方米，增幅为66.97%。统计显示，6月份，上海房地产市场供求比为1∶2.05，供不应求态势进一步加剧。

    一位分析师指出，上海目前局部区域供求失衡比较明显，主要集中在内中环区域，而外环区域新楼盘较多，未来供求关系比较容易获得平衡。他认为，此次出现供求失衡的主要原因是两年内压抑的需求集中释放。由于宏观调控的效果不明显，而房价一直处于上扬状态，很多观望的刚性需求在今年4月份已经开始逐步入市，骤然放大的购买力推动了房价的上升，而房价的快速上扬又刺激了更大购买力的释放，尤其是在股市受调控影响出现大幅振荡的时候，出现财富向楼市转移迹象，这也是购买力放大的一个重要因素。而短期内，楼市的供应不可能有迅速增加，这样使得短期内出现了供求失衡的局面。分析师表示，在近期还看不到扭转这种失衡局面的迹象，因此，上海楼市的价格在近期还有可能继续上扬。