长春：房地产有望驶入地铁时代

中国房地产信息网/20070803

    长春地铁预计2009年开工，目前已进入科研工作，据专家估计，到2018年长春将形成立体轨道交通网络。

    地铁沿线形成“地铁经济效应”

    地铁沿线住宅租售、房屋置换的成交率均高于同一区域其它地段，其价格也略高于同等水平物业。从住宅类型分析，并非所有的地铁楼盘在后续市场上的表现是一样的。对位于地铁主要出口的商业物业和面向工薪阶层的中低价位普通公寓楼盘，受地铁的影响最大。地铁物业的这种升值潜力，在中低端住宅上将体现得更为明显。而对于豪宅，以及别墅类产品则影响较小。另一方面，地铁对城市商业链的影响，将造成部分地段的土地及商业价值的提升。所以，从投资角度上分析，地铁沿线楼盘造成的土地稀缺性在一定程度上势必造成物业的保值和升值。

    地铁带来的商业效应将日益凸现，现有的购物模式也将随之悄然改变。地铁的开通，将带动大量周边客流的进出，市中心的商业网点不再以本区域居民为主。在中转站点或大型地铁出入口，二、三级商圈也将因地铁而形成新的商业中心。

    沿线不动产将增值

    地铁，是地下对地面的一次革命 地铁与地产，有人说地铁是地下对地面的一次革命?地铁到哪，哪的房价就涨，继而带来楼市价值与布局的重新整理，全世界的地铁线都在表现着地铁对房产的增值作用。研究者普遍认为，地铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达到5％~15％；原有区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，地价提升比率越高。地铁带来的是市区概念的延展、放大和稀释，因为我们衡量距离的方式是时间，当地铁速度缩短了时间，城市的距离就越来越近，城市的规模也因此可以发展得越来越大，从而带来成都人生活半径的延长。

    理性看待地铁商圈前景

    四川省住宅产业商会秘书长郭漫舸曾谈到： 并非所有的地铁站点都能形成商圈，都能成为投资热点。能成为商圈主要有以下几种情况，一是与传统商业圈相结合，重庆路商业圈；二是与其它交通枢纽或地铁中转交汇而形成的商圈；三是“龙尾式”商圈。四是未来市政规划的重点区域，如长春市南部新城的规划，即市政府的南移势必将形成新兴商圈。

    结合对地铁经济的研究，我们认为，市郊楼盘因地铁效应受益最明显，市中心普通住宅则相对受益较小。市区内地铁出入口的商业物业则是最大的受益点。从地铁1号线的规划设点来看，邻近地铁站点1000米以内辐射圈的物业，将是地铁概念的极大受益者，尤其在起点站、终点站、中转站附近。

    我们把地铁对房地产的辐射效应分为三个圈层：核心圈层，地铁出入口之地面，通常称为地铁上盖物业，以商业保值、增值可能最大；紧密圈层，周边两个街区之内，以商业、写字楼及城市公寓收益最大；辐射圈层，视站点位置而论，愈是郊区范围愈广。