杭州：“楼荒”背后的15000套潜藏供应

胡琼/《中国房地产报》/20071016

    一直想在杭州西湖区买房的周女士终于得偿所愿。

    9月24日，杭州西湖区的今日嘉园推出了一整栋共计180套房源。尽管开盘价格已经涨到了最高每平方米20000元，但相比银马公寓等单价高达24000元/平方米的周边楼盘，仍有不小的价格空间优势。因此，开盘当天，售楼处人头攒动，周女士一度担心自己又要“抢不上”——“我这段时间看了很多房子，要么涨得太贵，要么就是没房源，要么就是只有少量房源，根本‘抢’不到，今天总算买到房子了。”

    据知情人士透露，杭州嘉园置业有限公司在几天前曾收到杭州市房产管理局下发的这样一纸文书：“你公司开发建设的今日嘉园项目＃A楼（标准地名1号楼）已领取杭售许字（2007）第0042号商品房预售证，现经调查，你公司对该幢楼尚未开盘公开销售，……公示三天后按商品房预售和透明售房网相关规定即2007年9月24日8时30分开盘，若到时不公开销售，你公司将承担一切责任后果。”

    “楼荒”背后的隐藏供应

    事实上，今日嘉园只是被政策逼出的少数楼盘。杭州滨江区的新盘星光大道，原先对外宣布的开盘时间是10月份，但当记者致电销售部时，却被告知10月份因故不能开盘，准备年内再开。其他不少楼盘也多以预售证没拿到为由一再推迟开盘时间。

    据记者了解，杭州市区原来估计会有50个左右的楼盘在九十月里推出房源，而现在开盘项目仅为三分之二左右，大量被捂着的房源成为潜在的供应量。市中心可售房源趋紧的局面在今年底有望缓解。到今年年底，城中区域将有紫庭花园、金都华府、世贸丽晶城三期等11个楼盘交付。钱江新城则将有钱江时代、钱塘名都、金色海岸、水岸帝景等9个楼盘交付。滨江区域也将有六合天寓、逸天广场、彩虹城3期水云居等11个楼盘交付。此外，根据杭州合创行销机构的调查显示，预计从2007年下半年开始，在未来的两三年内，不包含已开盘楼盘的后期房源供应，光新楼盘杭州总供应量就达153.2万平方米。如以120平方米/套的普通住宅计算，将达12700套；而以平均100平方米/套的住宅计算，将达15300套。

    二手房供应不可小觑

    今年8月，打算在杭州滨江区的彩虹城买套一线江景房的钱小姐因为找不到合适的一手房而把目光投向了二手市场。不久，她便在温馨人家买到了她心仪的房子。“虽然二手房价格也有所上涨。但比之一手房还是便宜一些，买二手房也不失为一条比较好的购房途径。”钱小姐分析道。

    据杭州一家媒体调查：目前杭州市中心在售一手住宅房源大概在1000套左右。就连主城区存量最大的滨江区可售房源也一时大减，今年9月份时该区只剩1000多套可售房源，与6月份的3500多套相比少了三分之二。所以目前而言，二手房才是解房源稀缺燃眉之急的良方。

    目前杭州滨江区的新房价格基本在每平方米10000元以上。如水印城的价格已经超过10000元了，金色海岸售价更是高达每平方米26000元，六合天寓价格也涨到了每平方米9000元左右。而且大部分滨江楼盘现在都只剩尾盘在售，选择余地不大。而滨江区的二手房都是比较新的，比如温馨人家就是2006年交房的次新房，彩虹城也是2004年才建好的，这些房子价格都在6000到9000元之间，上涨幅度远不及同区域的新房。

    “滨江房源的短缺只是一种暂时的状况，下半年二手房市场房源会充裕很多，因为现在上市的楼盘预计都是在年底交付，到时候也会有不少尾盘可以供挑选，但估计这对抑制价格上涨所起到的作用不大。”汉嘉地产顾问机构的陈焕春说道。

　  小户型和郊区楼盘救急

    价廉物美的郊区楼盘也是解救市中心楼荒的重要法宝。新婚不久的罗辉开始想在市区买套房子，但看了很多房子之后仍然没有找到合适的，最主要的原因是，房子涨价太快，与他100万元的预算差距太远。后来，他一个老家在径山镇的同事用105万元在余杭区径山镇的径都荷塘月色买了套430多平方米的大公寓房，这让他很惊喜。他在同事的指引下看了这个位于径山的楼盘，这个楼盘离杭州市区大约半个小时车程，而且是现房，价格是每平方米4260元，虽然略有上涨，但还是很可以接受。这样他也用112万元买了一套这里的小高层公寓，过起了依山傍水的生活。“远是远了点，但是比起市区2万元的房价，我这个面积的房子就要卖到800多万元了。”罗辉很为自己的明智选择沾沾自喜。

    据统计，杭州目前的在售项目主要集中在闲林、余杭等郊区板块。郊区楼盘成了解救市区房源紧缺的重要途径。另外，在杭州下半年的供应中，中小户型的上市量占整个推盘量近40%的比重。汉嘉地产顾问机构分析认为，上半年杭城楼市火爆有个重要原因就是供需更加对位，中小户型的供应比例开始增加，尤其是90平方米左右的小三房及舒适型两房，这些产品在杭州市场上一直较为稀缺，却存在较大的刚性需求。

    九堡、申花、桥西等杭州近一两年新兴板块的楼盘，申花板块下半年有万家花城、华元•芳满庭、旅游•橡树园等多个楼盘上市，这些楼盘的30%的户型为90平方米以下，其中芳满庭小户型更是达到70%。登云板块的天阳•上河、凯德•视界等以小户型为主的新项目也预计于10月份上市，九堡板块名城•左邻右舍将在10月底推出75平方米的两房小户型，万科•魅力之城，作为全国第一个公开亮相的“90/70”项目，前一批开盘181套89平方米的两房仅用两天半就成功清盘，10月中旬将继续推出小户型，预计价格在每平方米9600元，不过相比9月份8200元的均价，价格上涨了不少。铂金时代将在10月11日开盘，开盘价格预计在10000元左右，主力户型为135平方米的舒适三房，也有104平方米的两房。虽然都是在100平方米左右的中等户型,但由于近期杭州楼市的火热加上滨江出现的楼盘供给的这个真空期，铂金时代目前的登记客户异常火爆，已经有好几千人了。

    业内人士称，从今后的市场预期来看，更符合普通购房人需要的小户型产品会有所增加，如果这一趋势能够保持，房价就不会像现在这样涨得那么快。