成都：“住商倒挂”有望扭转

党鹏/《中国经营报》/20071127

    四川中原物业的客户经理徐东最近有些烦，因为眼睁睁看着创造良好业绩的机会溜走了。

    “我们不缺少客户，缺的是优质写字楼。”负责公司相关业务的他抱怨说。据他介绍，目前成都优质写字楼月租金最高不过每平方米150元左右，供不应求，像威斯顿联邦大厦、时代广场等知名物业几乎没有空置单位，一些高端客户不得不住到酒店去办公，而部分尚未正式投入使用的优质写字楼如力宝大厦、国航大厦等租售反应都很热烈。

    据成都市房管局统计，今年1~9月份，该市写字楼新增供应及实际销售面积均在45万平方米左右，供销两旺态势明显，而成交均价为每平方米5728元，比主城区10月份商品住宅均价每平方米5960元低了200多元。

    DTZ戴德梁行的统计则显示，当地甲级写字楼租金平均每月每平方米100元左右。“成都是西南经济中心，这样的租金水平显然偏低，应该还有很大的增长空间。”该行成都分公司的李国明认为。

    “前几年成都商业物业市道不太景气，一些投资客户转向住宅，加剧了前者供大于求的状况，租金涨幅受到限制。”深圳星彦地产顾问成都分公司研究员孔祥虎称。随着近期住宅投资受到调控政策压力，成本提高，风险加大，情况正在发生变化。

    据该公司统计，截至11月中下旬止，成都主城区拍卖共30宗近870亩各类商业地块，多数为不含住宅的商业及金融用地，新加坡凯德置地、吉宝置业、香港九龙仓（0004.HK）及中航地产等成为主力买家，因此明年成都商业房地产开发将显著升温，总开发量将在150万平方米以上。这些项目中新增的优质写字楼，或可缓解现在供应紧缺的局面。

    成都优质写字楼“皇帝女儿不愁嫁”，但中低端写字楼却面临不少压力。“这类物业的空置率相信超过三成了。”中原物业的徐东说。他们八成左右的客户都是外地来投资办企业的，目标早已锁定甲级写字楼。

    今年政府商业用地大放量之后，DTZ戴德梁行的李国明预计，到2009年成都写字楼新增供应量将达到90万平方米，会给租售带来一定压力。

    “本地甲级写字楼月租平均达到每平方米140元~150元左右将趋于稳定，届时投资者必须谨慎决策。”他强调说。