成都：楼市持续发展

熊丽/《天府早报》/20080125

    这两年，人们见面的口头禅由"你吃饭了吗？"变成"你买房了吗？"而在2007年底，这个口头禅又换成了"你怎样看2008年成都楼市？"无论普通市民，还是业内人士，坐下来就对2008年的楼市走向津津乐道，房价会不会跌？什么时候买合适？国家宏观调控政策会不会再掀狂潮……诸如此类。2008年隆冬，充满着对春天的种种揣测，拿地越来越谨慎的地产商面对新一年的到来，都满怀希望，从种种迹象来看，成都楼市竞争将越来越激烈，成都楼市将在品质升级的大路上阔步前进。

    开发商加速进化

    土地和楼盘是面粉与面包的关系，面粉太贵，人们买不起面包；面包不好吃，面粉也难销。对于目前仍处于低迷状态之中的成都楼市来说，销售市场是否回暖将直接影响到土地市场的走向，而拿地的规模又直接决定着开发商在市场上呈现的作品。因此，要看开发商在2008年怎么表演，土地这块阵地是至关重要的。

    根据历年的土地供给特征、土地供给量，结合成都近期的城市发展规划、《住房建设规划》等可预测今年土地的热点区域将会出现在城南副中心、城东副中心、城东二三环间、城西三环外和城北驷马桥等五大板块。这些地块都处于成都最具发展潜力的黄金区域，应该会是开发商在2008年拼抢的主要战场。这五城区域基本都为城市新区，因而在土地用途上，除居住用地外，将会有不少的商业金融用地及公共设施用地推出。不过，由于政策走势不明朗，各项目的销售压力又很大，从去年11月以来土地市场的情况来看，市场影响到了开发商对未来的信心。2008年土地市场上的开发商举牌将显得更加理性。

    由于市场的低迷，销售周期加长，回款进度变慢；土地款项必须一次性付清等政策的限制；同时银行信贷政策的严控，开发商面临资金方面的压力。在这种情况下，开发商开始考虑融资大事。企业债券、上市融资、合作开发、委托贷款、典当乃至产权交易都是可以利用的一些新型融资渠道。中海、万科、置信、龙湖等联合基金公司或其他开发商，从而达到融资的目的,可以预计2008年这类开发商将会更多。

    房价理性回归

    终归还是要说回房价，这是在开发商奉献的东西当中最被关心的。关于2008年的房价大致有三种猜测：一是降价说，面对政策的不断出台和观望情绪的持续，开发商被迫降价10%-20%；二是涨价说，高额的成本与刚性的需求摆在眼前，购房者在经过一段时间的观望后还是选择了买房；三是平稳说，政府的意图很明确，就是打击投资、稳定房价。开发商既不敢降价也不敢涨价，维持现状，明哲保身。

    无论是哪种结果，可以肯定的是2008年的房价会非常理性。国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，这种回归，是房地产行业本身的行业特性的回归。房地产本来是一个资金密集型行业，调控提高行业门槛，使得不少资金实力、融资能力、专业能力等相对较差的中小房地产企业不得不选择以适当的方式退出市场，房地产行业开始正式大幅调整。在这个过程中，土地储备充足、或融资能力强的企业在整合中占据有利位置，而实力较弱技术落后的开发企业将一蹶不振。

    由此可以推测，2008年的中国房地产市场差异性会很大，不同区域、不同品质的楼盘房价将参差不齐，很难再有依附一个好盘周边楼盘都可以齐涨的情况出现了。

    区域持续发展

    航空港从青涩到成熟

    蓝光·圣菲TOWN城、学府嘉苑、太禾·水晶城、温哥华花园、瀚林南城、锦丽园别墅、新航印象、利通·上优水岸、宗申·流溪丽园、润扬·川大河畔、加贝·书香尚品……这是航空港片区随手拈来的楼盘。目前的空港片区虽然配套稍显薄弱，人气还并非很旺盛，整体区域仍然不是很成熟，但是日渐拔地而起的高档楼盘和日新月异的区域环境告诉我们，2008年，航空港在经过一段预热滑行之后，将迎来真正的腾飞。

    据统计，由城南延伸至整个双流区域内的房地产开发总量和销售规模已经占到全市的六分之一，据不完全统计，空港片区在开发和已开发的规模已突破千亩，开发住宅面积也超过百万平方米，开发的总户数约2万余户。从区域来说，空港区域的住宅开发规模已经成形，今后将成为一个由数个品质小区聚集地，从环境配套来说，这里紧靠国际城南，离机场很近交通方便，由整个机场路辅道组成的空港板块被鼎鼎大名的神仙树片区、火车南站以及南延线上的新会展板块紧紧包围，再加上数所高校相继入驻，这些条件都决定着空港片区将会迅速成熟。

    新城东整体提升在即

    尺度地产提供的年度数据显示，2007年中心城区的供应分布集中于城西，但城东去年新增楼盘达55个，供应量仅次于城西，达到248.34万平方米。值得关注的是，去年从各个区域土地交易的情况分析，城东既是供应量最大的区域，也是成交量最大的区域，区域成交土地25宗，成交面积1908.57亩，约占中心城区全年土地总供应量的33.05%。这就意味着城东2008年的开发规模是非常惊人的，超过城西将近100万平方米。因此，看2008年成都地产商的表演，首先要看城东。

    城东的两大组团有看头。首先是在2007年就已经成为焦点明星的建设路---攀成钢板块，金域蓝湾、龙湖·三千里、首创·爱这城、高地、颐和家园等品牌项目在建设路的争夺

    战很快就要见分晓；去年12月中旬，新鸿基地产拿下攀成钢对外拍卖的第一块土地，从东大街到东延线，再到一个个的攀成钢地块，城东新天地的大幕在徐徐拉开。让城东已经迎来新价值的区域是新成仁路-大面片区。成都万达广场的开业激活了住宅区，城市综合体的出现让这里完全成为了一个城市副中心，晚上9点，记者走在万达广场上，仍然可以看到如潮的人群，有青房云上的业主来伊藤购物，也有翡翠城的业主前来健身。成仁路是连接成都市区和龙泉城区之间的咽喉之道，一个城市综合体将这些住宅人群连接起来，有了交集便成了气候。

    香港信和重金拿下的城东塔子山公园旁366亩项目和香港新鸿基的"双子塔"都将进入开发，此外，龙湖、首创置业、鑫苑中国、蓝光集团、正成房产、金房集团、国嘉地产等公司在城东的项目都将进入开发高峰期，同时万科·魅力之城、浅水半岛、恒大绿洲、二十四城已经面市，毫无疑问，2008年成都楼市首看城东。