沈阳：房价“温和上涨”

武丹/沈阳网/20080403　

    沈阳房产市场是全国最好的房地产市场之一 　

    近年，沈阳商品房和商品住宅的平均价格处于“温和上涨”状态。沈阳市房地产业进入新一轮增长周期，并已经成为经济发展的支柱产业。

    沈阳市商品房销售量

    “十·五”期间，沈阳市商品房销售面积为2011.69万平方米，其中住宅销售面积为1849.42万平方米，分别比“九·五”期间增长207.1%、239.9%。商品房销售金额592.07亿元，其中住宅销售金额524.68亿元，分别比“九·五”期间增长265.9%、320.7%。

    2006年，全市商品房销预售面积为1107.1万平方米，合同金额378.7亿元；其中商品住宅销预售面积为983.7万平方米，合同金额316.9亿元。2006年商品房交易面积比2000年增长了4.3倍，商品房交易金额增长了5.7倍。

    2007年沈阳市销预售商品房1303.24万平方米，销预售金额464.62亿元，同比分别增长17.71%和22.7%；其中住宅销预售面积1152.82万平方米，销预售金额389.88亿元，同比分别增长17.2%和23%。

    商品房交易价格分析

    近年，沈阳商品房和商品住宅的平均价格处于“温和上涨”状态。2000年，沈阳市商品房和商品住宅的均价分别为2686.3元/平方米和2545.4元/平方米； 2005年，沈阳市商品房及商品住房的平均价格分别为3083.8元/平方米、2975.2元/平方米。

    “十·五”期间，沈阳市商品房及商品住房均价的年均涨幅分别为2.96%和3.38%。在宏观调控以后，仍然保持着良好的势头。例如，2006年，沈阳市商品房的销预售价格为3420元/平方米，比去年同期增长2.61%；商品住宅的销预售价格为3222元/平方米，同比增长3.60%。

    新建商品房价格

    按房产局合同备案数据，2007年全市商品房销售均价3565元/平方米，同比增长4.24%；其中，商品住宅销售均价3382元/平方米，同比增长4.97%。就价格分布而言，销售价格在3000～4000元/平方米间的商品住宅，成为沈阳商品住宅销售的主体。其销售面积占销售总量的35.8%，销售金额占总量的34.9%，基本与上年持平。

    具体地说，2000～3000元/平方米和4000～5000元/平方米销售面积分别占23.7%和23.1%，销售金额分别占16.6%和28.4%；2000～3000元/平方米的销售面积和销售金额同比均下降11%左右，而4000～5000元/平方米这一价格区段均同比均上升约10%。

    存量房价格

    2007年，存量房均价2452元/平方米，同比增长11.96%；其中，住宅2402元/平方米，同比增长11.14%。

    房地产销售价格指数

    据统计局数据，2007年，沈阳市房屋销售价格指数为106.1，即比上年增长6.1%；其中，新建商品住宅销售价格指数为106.1，存量住宅销售价格指数为106.2。

    综上，2007年全市商品房和商品住宅销售均价分别同比增长4.24%和4.97%；存量房和存量住宅均价分别同比增长11.96%和11.14%；房屋销售价格指数为106.1，即比上年增长6.1%。

    尽管沈阳市房价涨幅压力较大，但仍比全国70个大中城市房屋销售价格指数低1.5个百分点。商品房和存量房销售价格基本上处于平稳运行的良好态势。

    房价收入比有所下降

    2007年房价收入比又有了一个较大的下降幅度，其中每户购房60平方米的房价收入比为4.88，比上年下降0.65；每户购房70平方米的房价收入比为5.70，比上年下降0.75；每户购房80平方米的房价收入比为6.51，比上年下降0.86。从中可以看出，沈阳房价收入比基本符合国际3～6的标准。

    房价与GDP、人均可支配性收入增长比率合理

    房价与GDP、人均可支配性收入增幅的比例关系，是衡量房地产市场的重要指标之一；一般地说，这个比率＜1为好，若比率＞1为不好。

    2007年，沈阳市地区生产总值比上年增长17.7%；人均可支配性收入比上年增长25.3%；沈阳市商品住宅全年价格指数比上年增长6.1%。房价与GDP增长比率为0.34，房价与人均可支配性收入增长比率为0.24，两者均远低于1。而且，这种比例关系，是一种非常理想的状态，说明沈阳房地产市场运行状况良好。

    与全国副省级城市的对比分析

    在全国副省级城市中，沈阳的地位也发生了显著的变化。2000年沈阳房地产开发投资在15个副省级城市中排列第10位，商品房销售面积排列第12位。现在，沈阳已经由15个副省级城市中的后进集团进入到第一集团，而且名列前茅。

    截至2007年11月数据，与全国副省级城市比较，沈阳市房地产开发投资和商品房销售面积均已超过广州市和深圳市，排在第二位，列在成都之后；商品房均价排在倒数第四位，仅高于哈尔滨、长春、西安。因此，按2007年的综合指数评价，沈阳与成都市并列第一，是当之无愧的全国最好的房地产市场之一。

    目前沈阳的房价构成比较合理，基本上属于以成本和需求为导向的架构，价格比较稳定。但是2008年房价上涨的压力比较大。 　

    地产开发成本不断提高

    《物权法》实施后导致拆迁成本加大，土地涨价、银行加息造成开发融资成本加大，环境质量投入不断增加，受国际原油价格上涨因素影响，建材成本不断加大，人工费用成本也在逐步上升。

    外地人购房比重较大

    按本市和外地居民进行分类，分析购买住房群体构成情况，外地人购房占30.33%，同比增加1.13个百分点。而且，出境外人员在沈阳购房。其中，省内外地人购房占全市购房总量的17.35%，套均建筑面积83.74平方米，比本市居民购房套均建筑面积的91.15平方米少7.41平方米；外省市人占购房全市总量的12.98%，套均建筑面积90.82平方米，比本市居民购房套均建筑面积少0.33平方米；境外人购房面积占全市总面积的0.21%，套均建筑面积143.69平方米，比本市居民购房套均建筑面积多52.55平方米。

    综合考虑，预计2008年沈阳市房价既不会大涨也不会大跌，更不会出现"拐点"。只是涨幅下降，仍会平稳运行，保持稳中略升的态势。